時(shí)間：2023-10-02 08:55:37
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關(guān)鍵詞 停車(chē)位 建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法
作者簡(jiǎn)介：林捷，貴州大學(xué)法學(xué)院本科生，研究方向：民法。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，中國(guó)公民尤其是城市居民的私家車(chē)保有量在不斷增加。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，城市居民的人均汽車(chē)保有量已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。私家車(chē)的增多體現(xiàn)了我國(guó)城市居民生活水平和消費(fèi)能力的提高，但這些繁榮的背后也帶來(lái)一系列城市病，最嚴(yán)重的弊端就是停車(chē)難。停車(chē)位對(duì)于私家車(chē)的重要性是不言而喻的，由于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后于私家車(chē)增長(zhǎng)的速度，“停車(chē)難”幾乎成了所有大城市的通病。這種車(chē)位與車(chē)的矛盾在城市小區(qū)住宅內(nèi)顯得尤為突出，甚至出現(xiàn)了停車(chē)位貴于汽車(chē)的現(xiàn)象。停車(chē)位常常成為業(yè)主之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間爭(zhēng)議的對(duì)象，對(duì)于小區(qū)停車(chē)位而言，其作為“物”，最關(guān)鍵的是它的所有權(quán)問(wèn)題，因此，對(duì)于解決日益矛盾的停車(chē)位糾紛，小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題是其最重要、最基本的問(wèn)題。
根據(jù)當(dāng)前理論界的研究，小區(qū)停車(chē)位大致分為三類(lèi)：車(chē)庫(kù)、規(guī)劃的停車(chē)位和占用小區(qū)公共道路的停車(chē)位。對(duì)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的研究，就是對(duì)這三類(lèi)不同類(lèi)型的停車(chē)位的所有權(quán)進(jìn)行辨析。
“所謂車(chē)庫(kù)，指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車(chē)輛為目的的附屬建筑物”。車(chē)庫(kù)是小區(qū)停車(chē)位類(lèi)型中最主要的部分，相對(duì)于規(guī)劃的停車(chē)位和占用小區(qū)公共道路的停車(chē)位而言，車(chē)庫(kù)具有封閉性和構(gòu)造、使用上的獨(dú)立性的特點(diǎn)，更重要的是，從車(chē)庫(kù)的定義中可以看出車(chē)庫(kù)是一種建筑物，是區(qū)分建筑物的配套設(shè)施。在講究生活質(zhì)量的今天，車(chē)庫(kù)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類(lèi)型的停車(chē)位，其已成為影響商品房銷(xiāo)售的重要因素之一。
對(duì)于車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，解讀《物權(quán)法》第七十四條就可以得出初步的判斷。該條款對(duì)占用業(yè)主公共的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，對(duì)于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由此我們可以看出非屬于占用業(yè)主公共的道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)庫(kù)原則上是歸開(kāi)發(fā)商所有的。根據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益，誰(shuí)投資誰(shuí)所有”的基本原理，“開(kāi)發(fā)商基于建設(shè)小區(qū)這一事實(shí)行為，是附著于小區(qū)的最初所有權(quán)的主體，對(duì)車(chē)庫(kù)具有無(wú)可爭(zhēng)議的所有權(quán)”。這是對(duì)車(chē)庫(kù)的初始權(quán)屬的認(rèn)定，但隨著商品房的銷(xiāo)售，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定對(duì)于車(chē)庫(kù)的歸屬會(huì)產(chǎn)生相關(guān)約定，這種權(quán)屬會(huì)隨之轉(zhuǎn)移變動(dòng)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式，對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬產(chǎn)生二次變更。在對(duì)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬產(chǎn)生二次變更時(shí)，車(chē)庫(kù)的權(quán)屬?gòu)脑鹊哪J(rèn)的開(kāi)發(fā)商所有轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N形式，為了規(guī)范管理、交易安全，就需要對(duì)車(chē)庫(kù)單獨(dú)進(jìn)行登記管理。根據(jù)車(chē)庫(kù)的特征，其空間構(gòu)造的封閉性和使用上的獨(dú)立性，為對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)行管理登記創(chuàng)造了可能。根據(jù)我國(guó)《房屋登記辦法》第九十六條“具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行”的規(guī)定，小區(qū)車(chē)庫(kù)的登記辦法可以適應(yīng)房屋登記的辦法。雖然該辦法沒(méi)有明確規(guī)定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬登記程序，但結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，如果權(quán)屬明確了，則作為不動(dòng)產(chǎn)的車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)適用《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定。
規(guī)劃的停車(chē)位，就是在小區(qū)范圍內(nèi)專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟出一些區(qū)域來(lái)滿(mǎn)足停車(chē)需要，該類(lèi)型的停車(chē)位最大的特點(diǎn)是具有規(guī)劃前瞻性，該類(lèi)型的停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商在建造小區(qū)時(shí)就已經(jīng)規(guī)劃好的內(nèi)容，因此與占用公共道路的停車(chē)位相比，該類(lèi)型的停車(chē)位在布局上具有合理科學(xué)性。根據(jù)停車(chē)位的方位不同，規(guī)劃的停車(chē)位又可具體分地面停車(chē)位和地下停車(chē)位。對(duì)于規(guī)劃的停車(chē)位的權(quán)屬，是學(xué)界爭(zhēng)議最大的話(huà)題。當(dāng)前，學(xué)界大致有按買(mǎi)房時(shí)是否分?jǐn)倎?lái)確定所有權(quán)說(shuō)、開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)、業(yè)主共有說(shuō)三種主要觀(guān)點(diǎn)。
按買(mǎi)房時(shí)是否按分?jǐn)倎?lái)確定所有權(quán)，該學(xué)說(shuō)認(rèn)為不能籠統(tǒng)的將停車(chē)位的所有權(quán)確定為開(kāi)發(fā)商所有或業(yè)主共有，而是要根據(jù)實(shí)際中是否按分?jǐn)倎?lái)確定所有權(quán)。分?jǐn)傆挚煞譃槭欠駥⑼＼?chē)位的面積計(jì)入房屋的公攤面積和是否將停車(chē)位的建造成本計(jì)入住宅的開(kāi)發(fā)成本兩種。
對(duì)于將停車(chē)位的面積計(jì)入房屋的公攤面積，我國(guó)法律并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定住宅小區(qū)的停車(chē)位面積應(yīng)當(dāng)公攤至需要分?jǐn)偟拿娣e，故是否將停車(chē)位的面積分?jǐn)傆?jì)入房屋的公攤面積是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的自由選擇。當(dāng)停車(chē)位的面積被當(dāng)做公攤面積被分?jǐn)傆?jì)入商品房銷(xiāo)售面積，那么業(yè)主在從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)房時(shí)，即出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了房屋本身及其配套設(shè)施，基于這個(gè)購(gòu)買(mǎi)行為，停車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)為業(yè)主共有，就像小區(qū)的樓道一樣。當(dāng)停車(chē)位的面積未被分?jǐn)傊辽唐贩康匿N(xiāo)售面積，也即意味著業(yè)主購(gòu)房項(xiàng)目中并且包括停車(chē)位，此時(shí)停車(chē)位根據(jù)誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)受益原則，開(kāi)發(fā)商基于建造小區(qū)這一事實(shí)行為，與車(chē)庫(kù)一樣，取得了停車(chē)位的初始權(quán)屬，停車(chē)位的所有權(quán)自然歸屬于開(kāi)發(fā)商。該種說(shuō)法體現(xiàn)了公平性的特點(diǎn)，但實(shí)際中也有難以解決的問(wèn)題。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條：“公共建筑面積計(jì)算原則，凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”可見(jiàn)并不是所有的停車(chē)位都可以計(jì)入公攤面積，例如層高2.20m以下的地下停車(chē)位，以及沒(méi)有上蓋的地面停車(chē)位是不能計(jì)入公攤面積，故真正能夠計(jì)入公攤面積的停車(chē)位的范圍是有限的，那些不能計(jì)入公攤面積的停車(chē)位基本排除了業(yè)主共有的可能性，也即不是所有的停車(chē)位的權(quán)屬都屬于業(yè)主共有。從上述條文可以看出，我國(guó)法律并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的面積都應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，沒(méi)有硬性規(guī)定停車(chē)位的權(quán)屬，為根據(jù)當(dāng)事人的約定來(lái)確定所有權(quán)留下了可能，反映出民法領(lǐng)域的當(dāng)事人意思自治原則。 對(duì)于將停車(chē)位的建造成本計(jì)入住宅的開(kāi)發(fā)成本，如果開(kāi)發(fā)商將建設(shè)停車(chē)位的成本計(jì)入房屋的建造成本，并讓業(yè)主承擔(dān)，那么業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)的既有專(zhuān)有部分的房屋，又有共有部分的停車(chē)位，在這種情況下，停車(chē)位理所當(dāng)然的屬于業(yè)主共有。此時(shí)開(kāi)發(fā)商如果再將停車(chē)位獨(dú)立出售或出租既是違法的，侵犯了業(yè)主的共有權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將建設(shè)停車(chē)位的成本計(jì)入房屋的建造成本，那么停車(chē)位的權(quán)屬自然為開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)主只能通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)獲得停車(chē)位的所有權(quán)或處分權(quán)。該學(xué)說(shuō)看似合情合理，但在實(shí)際操作中效果欠佳。該學(xué)說(shuō)實(shí)現(xiàn)的最大障礙是如何知曉開(kāi)發(fā)商是否已將建設(shè)停車(chē)位的成本計(jì)入房屋的建造成本。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)調(diào)查開(kāi)發(fā)商的建造成本的難度不言而喻。對(duì)于房?jī)r(jià)本身而言，影響其高低的根本因素是市場(chǎng)的供需關(guān)系而不是建造成本，購(gòu)房者并不能以支付了高房?jī)r(jià)來(lái)主張其對(duì)停車(chē)位的權(quán)屬。所有權(quán)只能由有法律效力的行為規(guī)定，而不能以成本為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中來(lái)看，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將停車(chē)位的建設(shè)成本計(jì)入房屋的建造成本，被購(gòu)房者所承擔(dān)。在房屋銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，如果根據(jù)是否停車(chē)位的建造成本計(jì)入住宅的開(kāi)發(fā)成本來(lái)規(guī)定停車(chē)位的權(quán)屬，購(gòu)房者勢(shì)必是利益受損害的一方，故該主張不應(yīng)該被采納。
開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)和業(yè)主共有說(shuō)是兩個(gè)相反的主張。主張業(yè)主共有說(shuō)的認(rèn)為，規(guī)劃的停車(chē)位是小區(qū)的共有部分，從物權(quán)法理論上說(shuō)，規(guī)劃的停車(chē)位是區(qū)分所有建筑物的共有部分，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，共有部分的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，因此從該角度出發(fā)，規(guī)劃的停車(chē)位的所有權(quán)當(dāng)然屬于業(yè)主共有。同時(shí)，該學(xué)說(shuō)將停車(chē)位規(guī)定為業(yè)主共有，避免了因業(yè)主專(zhuān)有而導(dǎo)致部分業(yè)主私自處分停車(chē)位所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保障了小區(qū)的秩序安全。不同于車(chē)庫(kù)的獨(dú)立性和封閉性，規(guī)劃的停車(chē)性具有延展性和緊密連續(xù)性。對(duì)一部分停車(chē)位的處分勢(shì)必會(huì)對(duì)其他部分造成影響。業(yè)主共有說(shuō)固然具有一定的合理性，在現(xiàn)實(shí)中也存在著規(guī)劃的停車(chē)位屬于小區(qū)業(yè)主共有的現(xiàn)象，但縱觀(guān)該學(xué)說(shuō)也發(fā)現(xiàn)不少疑問(wèn)。該學(xué)說(shuō)的理論依據(jù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分的共有權(quán)，但對(duì)于規(guī)劃的停車(chē)位，并不是所有的部分都屬于區(qū)分所有建筑物的共有部分。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，也就是說(shuō)，如果某個(gè)業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)了某一部分的地面停車(chē)位或者地下停車(chē)位，那么根據(jù)物權(quán)法和合同法的規(guī)定，該業(yè)主就取得了這部分的停車(chē)位的專(zhuān)有所有權(quán)，即該部分的停車(chē)位就不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，所謂的業(yè)主共有權(quán)就不存在了。該學(xué)說(shuō)最大的弊端在于與物權(quán)變動(dòng)理論存在矛盾。根據(jù)物權(quán)所有權(quán)的設(shè)立取得方式理論出發(fā)，開(kāi)發(fā)商基于建造停車(chē)位的行為是一種非基于法律行為，根據(jù)該種行為，開(kāi)發(fā)商自然從法律意義上取得了停車(chē)位的所有權(quán)。故規(guī)劃的停車(chē)位的所有權(quán)應(yīng)如同車(chē)庫(kù)的所有權(quán)一樣，屬于開(kāi)發(fā)商所有。盡管規(guī)劃的停車(chē)位的初始權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商，但這并不意味著業(yè)主對(duì)該類(lèi)型停車(chē)位沒(méi)有權(quán)利主張。與車(chē)庫(kù)的所有權(quán)理論相似，業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商約定，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租賃等多種方式，獲得停車(chē)位的所有權(quán)或使用權(quán)，采用繼受取得來(lái)對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的原始取得。隨著市場(chǎng)交易的不斷完善，規(guī)劃的停車(chē)位的權(quán)屬登記制度也將建立起來(lái)，這將是對(duì)業(yè)主權(quán)利的重要保障。
關(guān)鍵詞：小區(qū)停車(chē)位；權(quán)屬；物權(quán)法
中圖分類(lèi)號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）13-0171-02
隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市化進(jìn)程的日益加快，城市居民私人汽車(chē)保有量也在持續(xù)增加。但是與之相對(duì)應(yīng)的停車(chē)位卻發(fā)展緩慢，使之成為一種稀缺資源。“停車(chē)難”已成為現(xiàn)代城市生活中普遍存在的問(wèn)題。此外，開(kāi)發(fā)商為謀取更多的利益，在商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)總是通過(guò)各種不平等的合同條款單方處置小區(qū)停車(chē)位，從而在現(xiàn)實(shí)生活中引發(fā)一系列停車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)。小區(qū)停車(chē)位及車(chē)庫(kù)的權(quán)屬是各種有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收益等矛盾的核心所在。因此，如何借鑒域外立法的經(jīng)驗(yàn)，完善中國(guó)物權(quán)法中小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)制度，明晰權(quán)屬以提供更好解決途徑，便成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)和理論中都急需解決的問(wèn)題。
一、國(guó)內(nèi)外小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法及實(shí)務(wù)考察
日本將所有建筑物所附設(shè)的停車(chē)場(chǎng)分成兩類(lèi)：一類(lèi)是屋外停車(chē)場(chǎng)，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線(xiàn)而形成；另一類(lèi)為屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)，一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。日本現(xiàn)行的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（1983年）并沒(méi)有關(guān)于停車(chē)位的規(guī)定，日本地方法院對(duì)于其歸屬問(wèn)題也存在分歧。直到昭和56年6月18日，日本最高法院根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分必須滿(mǎn)足構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性?xún)蓚€(gè)條件，以判決的形式確認(rèn)屋內(nèi)停車(chē)位為專(zhuān)有使用權(quán)客體，從而為裁判實(shí)務(wù)上長(zhǎng)期存在的分歧打上了休止符。但日本學(xué)術(shù)界對(duì)此持批評(píng)態(tài)度。
德國(guó)1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)中規(guī)定，“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間。”意思是說(shuō)，地上、地下的停車(chē)場(chǎng)均設(shè)置有“專(zhuān)有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。因此，在德國(guó)車(chē)庫(kù)被視作獨(dú)立的物，其所有權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。這種做法的優(yōu)點(diǎn)在于不需要停車(chē)位的業(yè)主可以不用支付該車(chē)庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。當(dāng)然，也保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，應(yīng)明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位屬于全體業(yè)主共同所有，但對(duì)停車(chē)位享有專(zhuān)有使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓停車(chē)位使用權(quán)。
在法國(guó)，新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定義務(wù)，就是在建筑物基地內(nèi)，按一戶(hù)一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶(hù)設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)。當(dāng)屋外設(shè)置必要停車(chē)場(chǎng)空間而無(wú)基地時(shí)，建筑者即使向下挖掘三層乃至四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。法國(guó)學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為，所有的建筑物居住區(qū)域與停車(chē)區(qū)域?yàn)橄嗷オ?dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，即停車(chē)位必須另行購(gòu)買(mǎi)，且任何人可以申購(gòu)。這種申購(gòu)一般出現(xiàn)在業(yè)主未購(gòu)置汽車(chē)或支付不起停車(chē)場(chǎng)購(gòu)置費(fèi)而導(dǎo)致停車(chē)位剩余時(shí)，由開(kāi)發(fā)公司代為轉(zhuǎn)售。
而美國(guó)的法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)位的制度設(shè)計(jì)，遵循兩個(gè)基本原則：一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分進(jìn)行單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位所有權(quán)歸屬的制度則有三種模式：第一種是將車(chē)庫(kù)及停車(chē)位界定為共有部分，為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)；第二種是將停車(chē)位界定為房屋單元的組成部分，如果住宅小區(qū)是按每戶(hù)一個(gè)地下停車(chē)位的原則設(shè)計(jì)，則可以為每個(gè)房屋單元的業(yè)主指定一個(gè)固定的停車(chē)位，該地下停車(chē)位從屬于房屋單元，只能隨房屋單元轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏谌N是將停車(chē)位界定為指定供專(zhuān)有的共有部分。
加拿大多倫多市的停車(chē)位是按住戶(hù)臥室為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置的，其法定要求是：開(kāi)發(fā)商必須為擁有兩間臥室的住戶(hù)配置1個(gè)停車(chē)位，為擁有3間以上臥室的住戶(hù)配置兩個(gè)停車(chē)位。同時(shí)還必須在基地上以每4個(gè)區(qū)分所有權(quán)人為單位設(shè)置1個(gè)供來(lái)客使用的停車(chē)位。
二、基于國(guó)內(nèi)外小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬考察的分析
針對(duì)上述論述我們發(fā)現(xiàn)，各國(guó)家、地區(qū)對(duì)停車(chē)位問(wèn)題大致提供了兩種模式：
一種是將停車(chē)位作為共有部分由業(yè)主共有。例如，美國(guó)立法規(guī)定小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位不允許作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分進(jìn)行單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也有不得分割零售的規(guī)定。這種模式一般采用兩種途徑：一種是業(yè)主共同享有共有權(quán)。另外一種是部分業(yè)主繳納一定的費(fèi)用后獲得排他性使用權(quán)。然而，無(wú)論哪種途徑，都是由業(yè)主大會(huì)行使管理和收益權(quán)。在這種模式下，業(yè)主自治組織享有停車(chē)位的所有權(quán)，代表全體業(yè)主對(duì)停車(chē)位行使管理、處分、收益權(quán)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，由于相關(guān)規(guī)則是由業(yè)主們合意制定的，所以充分反映了業(yè)主們的意思自治，減少了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。缺點(diǎn)在于，由于實(shí)際中每位業(yè)主對(duì)停車(chē)位的需求是不同的，這種共有模式必然導(dǎo)致每位業(yè)主在購(gòu)房時(shí)都被分?jǐn)偭送＼?chē)位的成本，從而產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。另一種是把停車(chē)位作為專(zhuān)有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單獨(dú)出售該車(chē)位。例如日本的實(shí)務(wù)中就是根據(jù)最高法院的判決標(biāo)準(zhǔn)，按照“結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”這兩個(gè)要件來(lái)判斷停車(chē)位的歸屬。
當(dāng)把停車(chē)位作為專(zhuān)有權(quán)客體時(shí)，開(kāi)發(fā)商按業(yè)主的不同需求出售停車(chē)位。其優(yōu)點(diǎn)在于，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)可以獲得購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的選擇權(quán)，同時(shí)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位以后，亦將依法獲得停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。缺點(diǎn)在于，這時(shí)專(zhuān)有權(quán)人在行使自己的處分權(quán)時(shí)，可能損害到其他業(yè)主的利益。例如，將停車(chē)位轉(zhuǎn)讓給小區(qū)以外的人，或者將停車(chē)位挪為他用。
三、處理中國(guó)停車(chē)位問(wèn)題的理論思路分析
（一）以專(zhuān)有權(quán)為視角、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位
所謂專(zhuān)有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。專(zhuān)有部分，為建筑物具有構(gòu)造和使用上獨(dú)立性的部分。構(gòu)成專(zhuān)有部分，須具備三項(xiàng)要件：第一，構(gòu)造上的獨(dú)立性，指建筑物各區(qū)域可區(qū)分所有權(quán)部分的客觀(guān)明確的事實(shí)，換言之，指一所有者的專(zhuān)有部分與另一所有者的專(zhuān)有部分須在建筑構(gòu)造上能夠客觀(guān)地區(qū)分其范圍；第二，利用上的獨(dú)立性，指建筑中擁有專(zhuān)有部分的所有權(quán)人能行使一般獨(dú)立的建筑物相同的權(quán)能，具有能滿(mǎn)足一般生活目的獨(dú)立機(jī)能。通常能以下述基準(zhǔn)判定：一是單獨(dú)使用，二是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)。停車(chē)位（庫(kù)）的專(zhuān)有所有權(quán)的專(zhuān)有部分的范圍應(yīng)按其所擁有的房地行政部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證上登記的范圍為準(zhǔn)；第三，形式上的獨(dú)立性，即以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立為基礎(chǔ)，通過(guò)登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。
（二）以共有權(quán)為視角、不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位
所謂共有部分，指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，對(duì)共有部分享有的權(quán)利稱(chēng)為共有權(quán)。分為法定共有權(quán)與約定共有權(quán)。法定共有，是指按照法律規(guī)定由全體業(yè)主對(duì)于共有部分享有共有權(quán)。約定共有，是指全體業(yè)主基于約定對(duì)于某一部分享有共有權(quán)。
1.以法定共有為視角。法定共有具有兩個(gè)特征：第一，共有權(quán)隨專(zhuān)有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅而變化，發(fā)生移轉(zhuǎn)和消滅的原則乃是由法律規(guī)定的；第二，共有部分的范圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，是在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。根據(jù)法定共有理論，分析如下：其一，業(yè)主共有道路上的停車(chē)位。道路是指小區(qū)內(nèi)沒(méi)有經(jīng)過(guò)市政規(guī)劃的用于通行的道路，依據(jù)《物權(quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”城鎮(zhèn)公共道路以外的道路則必須為業(yè)主共有，該道路上用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有。中國(guó)《物權(quán)法》把占用共有道路的車(chē)位規(guī)定為業(yè)主共有是由小區(qū)道路的性質(zhì)決定的。其二，小區(qū)內(nèi)未納入建筑區(qū)劃的其他場(chǎng)地建設(shè)的停車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”此處規(guī)定了其他場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。結(jié)合第73條和第74條的規(guī)定，可以認(rèn)為此處所說(shuō)的其他場(chǎng)地，是指未納入建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他場(chǎng)地，主要是指未納入建筑物區(qū)劃的空地。其三，人防工程改建的停車(chē)位小區(qū)中的人防工程作為停車(chē)位的現(xiàn)象在中國(guó)大陸地區(qū)很普遍。它作為公共設(shè)施中的一種具有一定的特殊性。不能在法律上簡(jiǎn)單地認(rèn)為都屬于國(guó)家所有，也不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定歸開(kāi)發(fā)商所有或業(yè)主所有。
2.以約定共有為視角。約定共有是指基于全體區(qū)分所有人約定將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施等確定為共有部分。一般而言，可以作為所有權(quán)人約定而成為共有部分的大多是建筑物附屬物或附屬設(shè)施。
四、結(jié)論
通過(guò)以上分析我們認(rèn)為，應(yīng)借鑒不同國(guó)家、地區(qū)的立法及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善現(xiàn)有物權(quán)法關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的規(guī)定。當(dāng)然，期望《物權(quán)法》的一個(gè)條文就能解決小區(qū)停車(chē)的所有問(wèn)題這本身也是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樾^(qū)停車(chē)難問(wèn)題的解決，除了私法手段外，還需要有公法手段的有效參與。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，建立符合中國(guó)國(guó)情的停車(chē)位制度，為不斷發(fā)生的小區(qū)停車(chē)位糾紛提供明確的法律指引，為小區(qū)業(yè)主提供更便利、更和諧的生活環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：停車(chē)；城市；車(chē)位；交通；問(wèn)題；建設(shè)
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人均擁有車(chē)輛的比例也在提高，這卻加重了交通壓力。為了盡快的加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，緩解城市停車(chē)難的問(wèn)題，必須要對(duì)當(dāng)前停車(chē)難現(xiàn)狀進(jìn)行分析，合理規(guī)劃和建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，從而改善城市停車(chē)秩序，緩解交通壓力，減少路內(nèi)停車(chē)，從而真正的建設(shè)和諧社會(huì)。
一、當(dāng)前大中小城市“停車(chē)難”問(wèn)題
（一）繁華地段停車(chē)集中。在一些中小型城市，存在商業(yè)中心、繁華地段停車(chē)集中的現(xiàn)象，尤其是在百貨大樓、商業(yè)大廈、銀行附近、市中心，這種現(xiàn)象更是明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分城市市中心附近路內(nèi)停車(chē)場(chǎng)以及路外停車(chē)場(chǎng)白天的利用率達(dá)到了94%左右，以至于在節(jié)假日等商業(yè)活動(dòng)集中的時(shí)候，停車(chē)位嚴(yán)重不足。當(dāng)城市的停車(chē)位不能滿(mǎn)足需求的時(shí)候，大部分人就不得不違規(guī)停車(chē)，把車(chē)停在不該停的地方，比如非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道。違規(guī)停車(chē)的現(xiàn)象不但給城市帶來(lái)了交通壓力，而且還影響了居民的出行。
（二）路內(nèi)、路外的停車(chē)率不平衡。城市停車(chē)位往往有路面停車(chē)位與路外停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)等模式。基于就近原則和人的惰性原理，大部分車(chē)主都樂(lè)意把車(chē)停在路內(nèi)，造成了路內(nèi)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位緊張，而路外停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)庫(kù)供大于求的不平衡現(xiàn)象。城市路內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于路外的停車(chē)場(chǎng)，路內(nèi)、路外的停車(chē)率嚴(yán)重不平衡，造成了停車(chē)資源的浪費(fèi)。同時(shí)，由于路面停車(chē)位的位置特殊性也帶來(lái)了一些交通事故。
（三）小區(qū)停車(chē)位的數(shù)量不足。 一些小區(qū)在設(shè)計(jì)和建設(shè)的時(shí)候沒(méi)有考慮居民停車(chē)方便的問(wèn)題，規(guī)劃趕不上發(fā)展的步伐，不但布局不合理，而且配建的車(chē)位明顯不夠，需求大于供給。特別是老舊小區(qū)晚上的時(shí)候小區(qū)停車(chē)位更加的緊張，新老車(chē)主千方百計(jì)搶車(chē)位，地鎖、桌子、甚至父母都出動(dòng)占車(chē)位。這種現(xiàn)象給小區(qū)居民的生活和工作帶來(lái)一定的不便。
（四）城市的停車(chē)位設(shè)計(jì)得不合理。城市停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)同樣是個(gè)發(fā)展的過(guò)程。停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)的不合理或有缺點(diǎn)這是許多中小型城市都面臨的一個(gè)問(wèn)題。停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模與道路的設(shè)計(jì)相沖突，或者交通組織與內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面有很多的缺陷，公共停車(chē)場(chǎng)布局不符合城市的實(shí)際情況，出入口的數(shù)量不能滿(mǎn)足需求等，這些問(wèn)題直接關(guān)系到居民停車(chē)安全問(wèn)題。杭州為解決停車(chē)問(wèn)題設(shè)置了道路停車(chē)位，在近幾年內(nèi)調(diào)整和取消了部分路面停車(chē)位，這些當(dāng)時(shí)劃定的停車(chē)位在經(jīng)過(guò)時(shí)間的實(shí)踐后被發(fā)現(xiàn)影響道路交通，影響景觀(guān)，于是在錯(cuò)與糾錯(cuò)的過(guò)程中逐漸被淘汰了。
（五）城市偏遠(yuǎn)地方?jīng)]有制定停車(chē)規(guī)范。 在城市的郊縣地區(qū)或者遠(yuǎn)離市區(qū)的地方，缺乏必需的停車(chē)設(shè)施，無(wú)固定停車(chē)點(diǎn)，甚至根本沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，而且道路上缺乏停車(chē)標(biāo)志線(xiàn)，沒(méi)有明確的對(duì)停車(chē)進(jìn)行指導(dǎo)，使得居民停車(chē)?yán)щy。另外，這些道路沒(méi)有交警對(duì)車(chē)輛進(jìn)行管制，導(dǎo)致車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象十分的嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了道路交通安全和城市文明形象。
二、道路停車(chē)位設(shè)置與停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)
如今，城區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)漸漸的增多，城區(qū)主干道越來(lái)越擁堵，僅僅在道路沿線(xiàn)增設(shè)停車(chē)點(diǎn)的措施已經(jīng)不能再滿(mǎn)足群眾停車(chē)的的需求。在未來(lái)的5年以?xún)?nèi)，政府必須在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。由規(guī)劃、城建和城管等部門(mén)來(lái)協(xié)助完成建設(shè)工作。
（一）政府部門(mén)要充分發(fā)揮職能。
政府是城市交通安全的管理部門(mén)，應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，本著科學(xué)發(fā)展的眼光，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，制定相應(yīng)的規(guī)范和制度，出臺(tái)相應(yīng)的政策，對(duì)停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃、建設(shè)和管理加以引導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)修建停車(chē)場(chǎng)的個(gè)人和企業(yè)給予一定的優(yōu)惠政策，并且還要進(jìn)行扶持和鼓勵(lì)。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)停車(chē)位設(shè)置和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)加以審核，在停車(chē)位設(shè)置和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)方面進(jìn)行規(guī)范的管理。
（二）科學(xué)規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)
科學(xué)規(guī)劃是建設(shè)停車(chē)場(chǎng)的前提，而合理的設(shè)計(jì)則是建設(shè)停車(chē)場(chǎng)的基礎(chǔ)，其內(nèi)容涵蓋停車(chē)場(chǎng)的布局、車(chē)位數(shù)量、出入口布置等等，另外，除了內(nèi)部結(jié)構(gòu)外，在設(shè)計(jì)的時(shí)候要考慮到城市的道路和交通組織的實(shí)際情況，結(jié)合人們的需要，保證停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)能夠緩解交通的壓力，使交通方便、快捷。
（三）建管銜接，科學(xué)管理停車(chē)場(chǎng)。
“創(chuàng)業(yè)容易，守業(yè)難”，停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)周期短，使用周期長(zhǎng)，完成停車(chē)場(chǎng)的修建以后，還必須要成立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，按照國(guó)家規(guī)定的道路交通法來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。監(jiān)管的范圍包括道路停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)的管理，以及停車(chē)協(xié)調(diào)、停車(chē)指導(dǎo)等，建立合理而科學(xué)的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)，白天、晚上、市中心、郊區(qū)分別采取不同的收費(fèi)政策。除此之外，城市管理部門(mén)還要設(shè)立城區(qū)車(chē)輛管理辦公室，以便更好的進(jìn)行管理。
（四）調(diào)整停車(chē)標(biāo)志，引導(dǎo)正確停車(chē)。
國(guó)家對(duì)停車(chē)有一定的要求，規(guī)定停車(chē)只能在規(guī)定的地點(diǎn)停放，因此，必須要合理的設(shè)置停車(chē)標(biāo)志。交通部門(mén)要在恰當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置停放標(biāo)志，設(shè)置停放牌。規(guī)定沒(méi)有設(shè)置停放標(biāo)志的地方一律不允許停放車(chē)輛。此外，還要對(duì)現(xiàn)有的停車(chē)標(biāo)志進(jìn)行調(diào)整，拆除公路上的“禁止停車(chē)”的標(biāo)志，僅僅只設(shè)置“停車(chē)場(chǎng)”的標(biāo)志，如果路上沒(méi)有這個(gè)標(biāo)志，那么就不能進(jìn)行停車(chē)。最后，還可以在路邊設(shè)置一些誘導(dǎo)停車(chē)的標(biāo)志，引導(dǎo)人們進(jìn)行正確的停車(chē)。對(duì)違規(guī)停車(chē)進(jìn)行嚴(yán)格的懲治
（五）改善小區(qū)內(nèi)的道路，合理設(shè)置停車(chē)位。
小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛以私家車(chē)居多，大部分私家車(chē)的橫向?qū)挾仍?776毫米左右，在設(shè)計(jì)的時(shí)候要按照1.8米來(lái)進(jìn)行計(jì)算。此外，因?yàn)槿藢?duì)車(chē)輛駕駛的熟練程度有所不同，因此，居住區(qū)內(nèi)的車(chē)輛在進(jìn)行緩慢的交匯的時(shí)候，可以按照這樣的數(shù)據(jù)來(lái)設(shè)計(jì)，車(chē)輛之間的距離應(yīng)當(dāng)大于0.3米左右，車(chē)輛輪胎與兩側(cè)側(cè)石的距離在0.2米左右。這樣算來(lái)，在預(yù)留道路的旁邊停車(chē)，道路的寬度至少應(yīng)該在4——4.5米之間。
（六）嚴(yán)懲違規(guī)停車(chē) ，做好正面的宣傳。
組織交警對(duì)城市車(chē)輛亂停、亂放進(jìn)行大力的整治，如果發(fā)現(xiàn)有亂停、亂放的現(xiàn)象，必須實(shí)施嚴(yán)格的懲治，否則就不能夠起到殺一儆百的作用。收到的罰款要由相關(guān)結(jié)構(gòu)統(tǒng)一管理，實(shí)行透明的管理制度，并且能夠查到所收罰款的去向，累積起來(lái)的罰款可以用于建設(shè)和維護(hù)停車(chē)場(chǎng)，從而改善城市停車(chē)難的問(wèn)題。 城市道路管理機(jī)構(gòu)和交通部門(mén)還要進(jìn)行正面的宣傳，向居民和企業(yè)更加深入的了解正確停車(chē)的意義和作用，加強(qiáng)正確的引導(dǎo)，讓居民理解并且配合工作。此外，新聞媒體也要進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)，這樣才能更好的對(duì)停車(chē)、交通問(wèn)題進(jìn)行管理，并且使城市的交通更加的通暢和便捷。
三、總結(jié)與體會(huì)
交通是城市的命脈，一旦交通擁堵，就會(huì)給城市的發(fā)展帶來(lái)阻礙。另外，交通的通暢程度同時(shí)關(guān)系到城市的發(fā)展速度。但在我國(guó)一些中小型城市，交通問(wèn)題非常突出，尤其是停車(chē)問(wèn)題，停車(chē)場(chǎng)也設(shè)置得不合理，不符合交通規(guī)范，車(chē)位緊張，亂停亂放。所以，城市必須對(duì)交通、道路進(jìn)行分析和調(diào)查，合理的設(shè)計(jì)、改善停車(chē)場(chǎng)的布局，從而使交通問(wèn)題得到緩解。
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隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小汽車(chē)源源不斷涌入普通百姓家庭，筆者從黃河口晚報(bào)獲悉：截至2012年上半年，東營(yíng)市百戶(hù)居民擁有家用汽車(chē)達(dá)52輛，隨著黃藍(lán)兩大戰(zhàn)略的實(shí)施，東營(yíng)生態(tài)文明典范城市的建設(shè)，城市影響力穩(wěn)步提升，人民生活水平不斷提高，未來(lái)幾年內(nèi)小汽車(chē)擁有量必定會(huì)以更快地速度增長(zhǎng)。快速增長(zhǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)不僅增大了城市道路的交通量，也導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的停車(chē)難問(wèn)題，居住區(qū)停車(chē)問(wèn)題已經(jīng)成為制約居住品質(zhì)提升的瓶頸。
2、東營(yíng)市停車(chē)位建設(shè)管理中存在的問(wèn)題
2.1 舊居住區(qū)停車(chē)位緊缺
2000年之前建設(shè)的居住小區(qū)開(kāi)發(fā)商為追求短期效益，建設(shè)時(shí)缺乏預(yù)見(jiàn)性，沒(méi)有考慮業(yè)主停車(chē)，造成車(chē)位容量嚴(yán)重不足，一些舊小區(qū)原本面積就不大，現(xiàn)在已成為有車(chē)一族爭(zhēng)相搶占、寸土不讓的地盤(pán)。
2.2 新建居住區(qū)停車(chē)位配套滯后
2000年之后，雖然停車(chē)位指標(biāo)建設(shè)的本身存在一些問(wèn)題，但在具體的實(shí)施使用中也存在與設(shè)計(jì)脫離的問(wèn)題。現(xiàn)在新建的小區(qū)一般都配套了足夠的車(chē)位，但卻一直沒(méi)有得到很好的利用，車(chē)位建設(shè)落實(shí)率低。
2.3 地下車(chē)庫(kù)停車(chē)率低
2006年開(kāi)始入住的瑞國(guó)際公館是東營(yíng)市開(kāi)發(fā)區(qū)的一處小高層居住小區(qū)，小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)幾乎無(wú)車(chē)問(wèn)津，但室外空地、道路上被車(chē)輛賭的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，就連綠地上也都停滿(mǎn)了車(chē)，不足4米寬的小區(qū)道路令車(chē)輛難以進(jìn)出。
2.4 收費(fèi)難，物業(yè)管理不足
由于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的參差不齊、部分居民對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)的理解和認(rèn)識(shí)程度的不同，新建的和老舊小區(qū)都存在物業(yè)費(fèi)征收難的問(wèn)題。
2.5 居民素質(zhì)低下，停車(chē)混亂
由于個(gè)人素質(zhì)問(wèn)題，部分居民車(chē)輛的隨意停放，造成堵路、堵門(mén)、堵車(chē)現(xiàn)象普遍，給物業(yè)管理造成很大的困難，外來(lái)車(chē)輛的混亂停放也是比較突出的問(wèn)題。
3、居住區(qū)停車(chē)難問(wèn)題的原因解析
3.1 機(jī)動(dòng)車(chē)快速增長(zhǎng)和停車(chē)設(shè)施建設(shè)滯后的矛盾
長(zhǎng)期以來(lái)忽視對(duì)停車(chē)設(shè)施的建設(shè)是導(dǎo)致停車(chē)位數(shù)量不足的根本原因。另外，在居住區(qū)建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商不重視停車(chē)設(shè)施建設(shè)，從而使停車(chē)位問(wèn)題更為嚴(yán)峻。
3.2 地面停車(chē)位數(shù)量有限
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》上規(guī)定：居住區(qū)內(nèi)汽車(chē)地面停車(chē)率不宜超過(guò)10%。
3.3 地下停車(chē)位數(shù)量少且閑置多
地下車(chē)庫(kù)大部分是結(jié)合人防設(shè)施改建而成，其建設(shè)成本高，且產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主所有，致使銷(xiāo)售不暢、回收資金緩慢。多數(shù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，還只停留在滿(mǎn)足政府強(qiáng)制性要求的層面。
3.4 停車(chē)管理規(guī)定不完善
目前僅在《道路交通管理?xiàng)l例》和《停車(chē)場(chǎng)建設(shè)和管理暫行規(guī)定》有部分涉及停車(chē)場(chǎng)建設(shè)與管理的相關(guān)條文。亟待出臺(tái)相關(guān)統(tǒng)一的停車(chē)管理法規(guī)來(lái)確保以后的居住區(qū)停車(chē)位的建設(shè)與管理。
4、國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒
4.1 國(guó)內(nèi)外居住區(qū)停車(chē)管理和建設(shè)的案例
北京
1998年實(shí)施“停車(chē)泊位證明”措施，以逐步實(shí)現(xiàn)“一車(chē)一位”，并樹(shù)立“購(gòu)車(chē)有位、停車(chē)入位、有償使用車(chē)位”的觀(guān)念。
1999年，北京市規(guī)劃委員會(huì)制定了北京市住宅建設(shè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：中高檔商品住宅樓1∶1，高檔公寓1∶1.3。
2004年7月初建設(shè)部出臺(tái)的《居住區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》中明確要求，物業(yè)公司利用現(xiàn)有空地盡可能補(bǔ)建停車(chē)場(chǎng)。
香港
香港人口密度大，在區(qū)位上劃分比較細(xì)致，其停車(chē)位的確定按統(tǒng)計(jì)公式，即停車(chē)位=基本標(biāo)準(zhǔn)×需求調(diào)整系數(shù)×可達(dá)性調(diào)整系數(shù)。
英國(guó)
英國(guó)政府根據(jù)車(chē)位現(xiàn)狀規(guī)定了組團(tuán)式停車(chē)分配指標(biāo)。指標(biāo)充分考慮了不同類(lèi)型住宅的不同標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)高的套型停車(chē)率也高，并在滿(mǎn)足住戶(hù)的要求后，還提供了未分配車(chē)位，讓居民和來(lái)訪(fǎng)者共享。
日本
日本實(shí)施擁車(chē)自備車(chē)位政策，即購(gòu)車(chē)在車(chē)輛登記時(shí)必須提供停車(chē)泊位證明，并由相關(guān)部門(mén)實(shí)地考察確認(rèn)之后方可等級(jí)掛排。車(chē)位可以是自家車(chē)庫(kù)、空地也可是方圓2公里之內(nèi)租用的固定停車(chē)泊位，但必須出具有效的證明。
4.2 案例分析
從北京、香港及英國(guó)等地的居住區(qū)停車(chē)位配建指標(biāo)可以看出，居住小區(qū)停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)區(qū)位、戶(hù)型及業(yè)主年齡而定，并對(duì)小汽車(chē)的發(fā)展留有一定的停車(chē)余地；而日本的自備車(chē)位政策不但可以保證車(chē)有位停，也一定程度上限制了小汽車(chē)擁有量的瘋長(zhǎng)。
5、東營(yíng)市居住區(qū)停車(chē)位的建設(shè)管理建議
5.1 居住區(qū)停車(chē)位配置建議
5.1.2 根據(jù)區(qū)域位置配置停車(chē)位
城市不同區(qū)位的居住小區(qū)應(yīng)根據(jù)城市交通需求管理的要求，實(shí)施不同的標(biāo)準(zhǔn)。建議東營(yíng)市居住區(qū)的車(chē)位配建指標(biāo)，按中心城和開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)劃分，進(jìn)行區(qū)域遠(yuǎn)近考慮。中心城片區(qū)以?xún)?nèi)的居住區(qū)停車(chē)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可定的低一點(diǎn)，中心城之外的標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)定得高一點(diǎn)，并且，西城住宅的車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)較東城的要低一些。
5.1.3 根據(jù)居住區(qū)類(lèi)型配置停車(chē)位
隨著居住空間的發(fā)展，目前居住區(qū)分為別墅區(qū)、普通商品住房、保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房及限價(jià)商品房等）。對(duì)于戶(hù)型較大且檔次較高的住宅，按每戶(hù)1.5-2個(gè)車(chē)位的設(shè)置；普通商品房按每戶(hù)1個(gè)車(chē)位設(shè)置；保障性住房和檔次較低的住房，車(chē)位按每戶(hù)0.7個(gè)車(chē)位設(shè)置；別墅類(lèi)住宅，每戶(hù)大于2個(gè)車(chē)位設(shè)置。
5.2 居住區(qū)停車(chē)位的管理建議
5.2.1 加強(qiáng)管理，避免車(chē)位設(shè)計(jì)與實(shí)際實(shí)施的脫節(jié)
在提高車(chē)位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，規(guī)劃管理部門(mén)要嚴(yán)把審批關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。對(duì)停車(chē)位建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)制性監(jiān)督，保證停車(chē)設(shè)施的落實(shí)，驗(yàn)收合格后需進(jìn)行定期檢查，對(duì)配建不足的小區(qū)，應(yīng)及時(shí)、逐步地進(jìn)行補(bǔ)建和落實(shí)，保證居住區(qū)停車(chē)位的順利建設(shè)和使用，避免車(chē)位設(shè)計(jì)與實(shí)際實(shí)施的脫節(jié)。
5.2.2 制定購(gòu)車(chē)政策、健全停車(chē)秩序，加強(qiáng)車(chē)位管理借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，逐步實(shí)現(xiàn)自備車(chē)位的政策，有了停車(chē)位方可買(mǎi)車(chē)，保證停車(chē)率。
在停車(chē)秩序方面，要讓車(chē)主盡義務(wù)，物業(yè)方面及時(shí)制定機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定，與業(yè)主共同維護(hù)小區(qū)的停車(chē)秩序。
5.2.3 政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)地下車(chē)位
對(duì)于建設(shè)地下車(chē)位的開(kāi)發(fā)商政府應(yīng)給予一定的政策優(yōu)惠和補(bǔ)償，在融資貸款方面給予一定支持，提出相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，提高其建設(shè)地下車(chē)位的積極性。
5.2.4 鼓勵(lì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位
政府及開(kāi)發(fā)商加大對(duì)地下車(chē)位的宣傳，改變居民的消費(fèi)意識(shí)；與業(yè)主簽訂具有法律效力的購(gòu)買(mǎi)合同，明確買(mǎi)主擁有地下車(chē)位的年限；另外針對(duì)地面車(chē)位不足，地下車(chē)位閑置的小區(qū)，可考慮收取地面停車(chē)費(fèi)來(lái)刺激地下車(chē)位的銷(xiāo)售。
5.2.5 探索新的居住區(qū)停車(chē)位管理方法
5.2.5.1 針前沒(méi)有物業(yè)的居住區(qū)，建議在小區(qū)居民中成立小區(qū)車(chē)輛管理委員會(huì)。
5.2.5.2 針對(duì)那些老舊小區(qū)，政府可以鼓勵(lì)建設(shè)立體停車(chē)庫(kù)。
6、結(jié)論
解決居住區(qū)停車(chē)位的建設(shè)管理問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期而復(fù)雜的任務(wù)，本文通過(guò)對(duì)東營(yíng)市居住區(qū)停車(chē)位配置現(xiàn)狀及建設(shè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，找出原因；并借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合東營(yíng)實(shí)際，從不同角度為東營(yíng)市居住區(qū)停車(chē)位的建設(shè)與管理提出一定建議，雖然部分建議還不夠成熟，希望能在解決我市居住區(qū)停車(chē)難問(wèn)題上有所幫助，起到未雨綢繆的效果。
關(guān)鍵詞：海曙區(qū);老小區(qū);私家車(chē); 停車(chē)難
海曙區(qū)，地處寧波市中心，東臨奉化江，北瀕余姚江，西南與鄞州區(qū)接壤。海曙區(qū)地處寧波市最繁華的地段，是寧波中心商貿(mào)商務(wù)區(qū)。全區(qū)總面積29.44平方千米。該區(qū)下轄8個(gè)街道辦事處、76個(gè)社區(qū)。截止2013年底海曙區(qū)戶(hù)籍總戶(hù)數(shù)112937戶(hù)，總?cè)丝?98667人。
而海曙區(qū)老小區(qū)數(shù)量眾多，尤其是新街社區(qū)、天封社區(qū)、迎鳳社區(qū)、馬原社區(qū)、蒼水社區(qū)、郎官社區(qū)、汪弄社區(qū)、新芝社區(qū)、南苑社區(qū)等老小區(qū)停車(chē)難尤為突出。由于這些小區(qū)建立年份已久，原有規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足，隨著私家車(chē)數(shù)量的日益增多，停車(chē)難已成為一個(gè)非常嚴(yán)峻的民生問(wèn)題。
一、老小區(qū)停車(chē)難的現(xiàn)狀
1.老小區(qū)停車(chē)位嚴(yán)重匱乏。由于老小區(qū)多建于上世紀(jì)80、90年代，在小區(qū)建設(shè)之初尚未預(yù)料小汽車(chē)的保有量及增速會(huì)如此之大，故老小區(qū)停車(chē)位在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上存在明顯的先天不足。
2.車(chē)輛亂停放現(xiàn)象嚴(yán)重。在我們走訪(fǎng)的幾個(gè)老小區(qū)，很少發(fā)現(xiàn)有劃分好的車(chē)位和指定的固定停車(chē)位，車(chē)輛隨機(jī)停放路邊現(xiàn)象較為嚴(yán)重，車(chē)位一般先到先得。當(dāng)進(jìn)入上班和下班高峰期時(shí)，常常因路邊停放的車(chē)輛霸占原本狹窄的小區(qū)道路，造成交通擁堵。
3.外來(lái)車(chē)輛停入小區(qū)較普遍。由于海曙區(qū)是我市商貿(mào)集中區(qū)域，老小區(qū)周邊寫(xiě)字樓眾多，員工常常為圖一時(shí)之便，或?yàn)榱松俳煌＼?chē)費(fèi)將車(chē)輛停入老小區(qū)。加劇了部分老小區(qū)停車(chē)難，如科技創(chuàng)業(yè)大廈就常常會(huì)有車(chē)輛停進(jìn)毗鄰的汪弄社區(qū)，且部分車(chē)輛往往隨意停放，占據(jù)社區(qū)出入要道，甚至堵住居民樓道或車(chē)棚，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的日常生活。
二、老小區(qū)停車(chē)難的成因分析
1.規(guī)劃設(shè)計(jì)不足，老小區(qū)內(nèi)自身停車(chē)空間有限。由于老小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，對(duì)汽車(chē)數(shù)量和停車(chē)位需求增長(zhǎng)缺少考量，造成老小區(qū)的停車(chē)位規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際情況。加之老小區(qū)道路普遍較為狹窄，原本并不寬敞的道路被占用后，給小區(qū)車(chē)輛的正常通行造成諸多不便。
2.老小區(qū)停車(chē)位管理不到位或難以管理。對(duì)于很多老小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的車(chē)輛亂停放問(wèn)題，物業(yè)沒(méi)有盡到疏導(dǎo)、勸導(dǎo)其有序停車(chē)的責(zé)任，更談不上對(duì)小區(qū)的停車(chē)位進(jìn)行合理的劃分。還有許多開(kāi)放式的老小區(qū)，根本就沒(méi)有物業(yè)（如新芝小區(qū)、高塘二村、馬原小區(qū)等），對(duì)于在小區(qū)內(nèi)的停車(chē)規(guī)范全憑業(yè)主們自覺(jué)。但是事實(shí)上，在缺少有效管理的情況下，停車(chē)難問(wèn)題很難得到有效解決。
3.私家車(chē)數(shù)量不斷增加，加劇老小區(qū)停車(chē)難。截止2014年7月寧波市區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量1139157輛;比上年增長(zhǎng)13.99%;家庭汽車(chē)擁有量保持快速增長(zhǎng)。隨著居民生活水平的不斷提高，居民購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的需求不斷涌現(xiàn)。雖然，面臨停車(chē)難和道路擁堵的問(wèn)題，有40.58%的居民表示購(gòu)車(chē)意愿受到影響，但仍有59.42%的居民表示并不會(huì)因此而改變購(gòu)車(chē)計(jì)劃。
三、緩解老小區(qū)停車(chē)難的對(duì)策研究
1.小區(qū)內(nèi)優(yōu)化設(shè)計(jì)、增設(shè)停車(chē)位。（1）劃線(xiàn)優(yōu)化停車(chē)位。將所有空地科學(xué)合理劃線(xiàn)增設(shè)車(chē)位。（2）毀綠增設(shè)停車(chē)位。將小區(qū)內(nèi)已損壞且修補(bǔ)無(wú)效的綠地，通過(guò)鋪設(shè)草坪磚、退草植樹(shù)等方式增設(shè)停車(chē)。（3）優(yōu)化管線(xiàn)增車(chē)位。以老小區(qū)改造為契機(jī)，將原來(lái)雜亂橫在小區(qū)道路上的通信、電力等管線(xiàn)進(jìn)行合理優(yōu)化后，全部埋入地下，拓寬小區(qū)路面，擠出空間，增設(shè)停車(chē)位。
2.利用小區(qū)條件，實(shí)施錯(cuò)時(shí)停車(chē)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海曙區(qū)許多老小區(qū)周邊分布了機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位、大型商店等，這些單位白天停車(chē)較多，晚上相對(duì)空閑，而小區(qū)居民停車(chē)則與之相反。為此，小區(qū)可與上述周邊企事業(yè)單位達(dá)成協(xié)議、共享資源。
3.周邊路段增設(shè)“潮汐停車(chē)位”。在老小區(qū)周邊公共道路增設(shè)“潮汐停車(chē)位”。如鄞州區(qū)在永達(dá)路金緯賓館路段（宋詔橋路路口至中興路路口）北側(cè)，設(shè)置“潮汐停車(chē)位”。規(guī)定早上7點(diǎn)到晚上7點(diǎn)，禁止在潮汐車(chē)位里停車(chē)，其余時(shí)間段可以停靠，以此緩沖老小區(qū)停車(chē)部分壓力。同時(shí)在車(chē)輛來(lái)往比較疏的地方設(shè)置時(shí)段性停車(chē)位，對(duì)白天實(shí)施收費(fèi)停車(chē)，晚上免費(fèi)停車(chē)。
4.落實(shí)新增停車(chē)位財(cái)政補(bǔ)助。2014年開(kāi)始海曙、江東、江北三區(qū)的老小區(qū)通過(guò)內(nèi)部挖潛，劃線(xiàn)新增的停車(chē)位可補(bǔ)助500元/車(chē)位，通過(guò)建設(shè)改造新增的車(chē)位補(bǔ)助2000元/車(chē)位。建議根據(jù)各區(qū)縣財(cái)政實(shí)際情況予以落實(shí)、推廣此政策。
5.老小區(qū)積極引入立體停車(chē)庫(kù)。如香港、南京、北京、上海等地部分小區(qū)已引入可移動(dòng)立體停車(chē)庫(kù)，這種可移動(dòng)的立體停車(chē)庫(kù)和一般的停車(chē)場(chǎng)立體停車(chē)庫(kù)最大的區(qū)別在于，既可單個(gè)使用，還可移動(dòng)位置使用，不“橫向發(fā)展”只在縱向空間里拓展延伸，根據(jù)停車(chē)庫(kù)的型號(hào)不同，原本一個(gè)地面車(chē)位里就可停放2―3輛車(chē)。1000個(gè)車(chē)位，可以解決6000輛次的車(chē)輛停放。這種車(chē)庫(kù)不需要專(zhuān)人管理，車(chē)主自己就能控制，更適合在車(chē)位緊張、停車(chē)規(guī)劃少的老小區(qū)里投放。
6.新建公共停車(chē)設(shè)施，按時(shí)段收費(fèi)。利用高架橋下空間、三改一拆用地和其他空置閑置土地等，建設(shè)一批臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，利用停車(chē)時(shí)間差，推動(dòng)停車(chē)位共享。且按停車(chē)時(shí)段不同收費(fèi)。建議公共停車(chē)場(chǎng)晚6：00―早7：00.半價(jià)收費(fèi)。2014年海曙區(qū)新增配建停泊車(chē)位5306個(gè)，但仍應(yīng)加大力度挖潛增量，以此釋放部分老小區(qū)停車(chē)難壓力。
近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，人民生活水平的不斷提高，機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量急劇增加。停車(chē)難、亂停車(chē)、亂收費(fèi)等問(wèn)題正變得日益突出，已經(jīng)成為城市管理繞不過(guò)去的“坎”。為了緩解這一矛盾，我市采取了許多積極的措施，其中一項(xiàng)就是通過(guò)加強(qiáng)違章停車(chē)、違規(guī)占道處罰力度來(lái)抑制車(chē)倆亂停亂放，但治標(biāo)不治本，收效甚微。俗話(huà)說(shuō)“揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪”。解決這一矛盾，必須痛下決心對(duì)城市停車(chē)場(chǎng)管理進(jìn)行徹底改革。對(duì)此，筆者談點(diǎn)粗淺看法，以求共識(shí)。
一、現(xiàn)狀——管理混亂 萬(wàn)般無(wú)奈
城市中心，商賈輻輳、地狹人稠，機(jī)動(dòng)車(chē)泊車(chē)管理混亂嚴(yán)重制約城市管理，影響城市形象，造成群眾出行諸多不便。
（一）停車(chē)難。一方面有限的停車(chē)位不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)需求；另一方面隨著城市管理進(jìn)一步規(guī)范，過(guò)去道路兩旁、門(mén)店周?chē)扰R時(shí)停車(chē)點(diǎn)位全部取締，車(chē)輛無(wú)處可停。
（二）亂停車(chē)。一方面在道路及兩側(cè)便道上汽車(chē)隨意停放，甚至在禁止停車(chē)的路口、路中央，都經(jīng)常有車(chē)停放；另一方面不文明、不規(guī)范停車(chē)現(xiàn)象不同程度存在，一車(chē)跨線(xiàn)占用兩個(gè)車(chē)位或堵塞停車(chē)通道，浪費(fèi)有限的停車(chē)資源，人為造成停車(chē)難。
（三）亂收費(fèi)。停車(chē)收費(fèi)沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)管理手續(xù)不全，存在管理隨意、收費(fèi)隨意現(xiàn)象。哪些路段該收費(fèi)、哪些路段不收費(fèi)沒(méi)有明確規(guī)定；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常出現(xiàn)與收費(fèi)員討價(jià)還價(jià)現(xiàn)象；收費(fèi)部門(mén)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，到底哪些由物業(yè)管理，哪些由企業(yè)（商家）管理，哪些由政府管理不明確。
二、思考——破解難題 任重道遠(yuǎn)
目前主城區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)擁有量、出行量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有的城市承載力，停車(chē)亂象的根本原因是地少車(chē)多。
（一）城市原有規(guī)劃滯后。近年來(lái)，隨著城市的發(fā)展，中心地段的土地持續(xù)升值，拆遷改造費(fèi)用高昂，道路兩邊的建筑依然延續(xù)上世紀(jì)60、70年代的規(guī)劃，新修道路也僅僅停留在原來(lái)范圍內(nèi)，無(wú)法進(jìn)行道路拓寬，客觀(guān)上導(dǎo)致了停車(chē)不便。
（二）車(chē)主規(guī)范停車(chē)意識(shí)不強(qiáng)。部分車(chē)主公共意識(shí)不強(qiáng)，為了自己一時(shí)的便利，隨手把車(chē)停在路邊，不管是否允許停車(chē)，擠壓了他人的路權(quán)，特別是在十字路口附近和停車(chē)通道口，還往往造成交通堵塞，增加了城市道路運(yùn)行壓力，有時(shí)甚至引發(fā)交通事故。
（三）收費(fèi)管理不規(guī)范。現(xiàn)行的道路停車(chē)收費(fèi)多以人工收費(fèi)為主，存在收費(fèi)不夠規(guī)范的問(wèn)題。收費(fèi)管理人員多為年齡偏大的大爺大媽?zhuān)捎矛F(xiàn)場(chǎng)收取現(xiàn)金的方式進(jìn)行簡(jiǎn)單管理，停車(chē)超時(shí)、發(fā)票管理上不夠規(guī)范，一大部分資金流失、不知去向。
三、破題——抓住機(jī)遇 注重實(shí)效
解決停車(chē)難題必須堅(jiān)持標(biāo)本兼治，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講在于科學(xué)合理規(guī)劃城市布局，提高城市發(fā)展的預(yù)見(jiàn)性，當(dāng)務(wù)之急在于加強(qiáng)城市管理，完善城市機(jī)動(dòng)車(chē)泊位管理。要借助全面深化改革的東風(fēng)，對(duì)停車(chē)泊位管理進(jìn)行徹底改革，將零散無(wú)人管、私人管理等停車(chē)場(chǎng)全部收回，由政府成立專(zhuān)門(mén)停車(chē)管理服務(wù)中心統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一管理。
（一）合理劃定停車(chē)位。整合現(xiàn)有停車(chē)位，把私人劃定的停車(chē)位統(tǒng)一管理，在道路修建和城市改造過(guò)程中增強(qiáng)規(guī)劃的預(yù)見(jiàn)性，按照車(chē)位比例留出一定的車(chē)位空間，同時(shí)要加強(qiáng)城市泊車(chē)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿(mǎn)足群眾出行停車(chē)需要。
（二）科學(xué)分類(lèi)集中管。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求科學(xué)劃分全天停車(chē)位、夜間停車(chē)位、分時(shí)段停車(chē)位區(qū)域。實(shí)行分時(shí)段分檔收費(fèi)，提高泊位利用率。對(duì)合法停車(chē)位納入統(tǒng)一編號(hào)管理，在供需緊張的地方要按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，在停車(chē)不多的地方可以適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（三）統(tǒng)一停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照調(diào)節(jié)城市汽車(chē)流量的原則，堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)與政府指導(dǎo)相結(jié)合的原則，梯度劃分停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)節(jié)交通需求，改善交通狀況。完善收費(fèi)管理，實(shí)行管理與收費(fèi)兩條線(xiàn)，避免收費(fèi)的隨意性。
論文關(guān)鍵詞 停車(chē)位 開(kāi)發(fā)商 歸屬
一、小區(qū)停車(chē)位的分類(lèi)
關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的分類(lèi)眾說(shuō)紛紜,商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位大致可以分為如下四種情況:住宅小區(qū)地面停車(chē)位、住宅小區(qū)地下停車(chē)位、樓房首層架空停車(chē)位和樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。這是實(shí)踐中比較主流的分法,我們說(shuō)從學(xué)術(shù)研究的角度,這種分類(lèi)太過(guò)簡(jiǎn)單和粗糙,如住宅小區(qū)停車(chē)位也有建筑區(qū)劃內(nèi)的和不在建筑區(qū)劃內(nèi)之分,這樣不利于研究具體問(wèn)題和解決實(shí)際問(wèn)題。
有的學(xué)者把住宅小區(qū)停車(chē)位分為兩類(lèi),一類(lèi)是地上停車(chē)位,另一類(lèi)是地下停車(chē)位。其中地上停車(chē)位又分為兩種類(lèi)型,一種是地面露天停車(chē)位,另一種是建筑物的首層架空層。小區(qū)地下車(chē)位也分兩種:一種是專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用于停車(chē)的地下車(chē)位;一種是對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。再有就是獨(dú)立車(chē)庫(kù),獨(dú)立車(chē)庫(kù)又分為地面獨(dú)立車(chē)庫(kù)和地下獨(dú)立車(chē)庫(kù)。這種分類(lèi)是比較科學(xué)和完善的,把各種情況都囊括進(jìn)來(lái),從這種分類(lèi)出發(fā)研究停車(chē)位的歸屬是比較完善和全面的。
還有的學(xué)者把停車(chē)位分為具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位;無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位和改變?cè)蟹ǘㄓ猛镜耐＼?chē)位。這種分類(lèi)大體上是合理的,但細(xì)細(xì)研究其內(nèi)容,其中的問(wèn)題太過(guò)龐雜和混亂,不是單純的三個(gè)分類(lèi)就可以解決問(wèn)題的。現(xiàn)實(shí)生活中如何確定什么是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位各個(gè)地方的做法不一,各個(gè)學(xué)者觀(guān)點(diǎn)不同,我們要考慮的內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其要復(fù)雜,而且這種分類(lèi)也沒(méi)有把獨(dú)立車(chē)庫(kù)概括近來(lái),是一個(gè)疏忽。
筆者把各個(gè)學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)整合然后進(jìn)行比較,提出自己的分類(lèi)。第一類(lèi)是地面的露天停車(chē)位,其包括在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位和占用業(yè)主公共道路或其他場(chǎng)地的停車(chē)位。第二類(lèi)是地下停車(chē)位,其包括專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位和對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。第三類(lèi)是首層架空的停車(chē)位。第四類(lèi)是獨(dú)立的車(chē)庫(kù),包括地面的獨(dú)立車(chē)庫(kù)和地下的獨(dú)立車(chē)庫(kù)。
二、停車(chē)位的權(quán)屬分析
(一)地面露天停車(chē)位的權(quán)屬地面露天停車(chē)位包含兩種停車(chē)位,2007年生效的《物權(quán)法》)第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。”法條已經(jīng)明確了兩種停車(chē)位的歸屬。根據(jù)民法理論,建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車(chē)的車(chē)位屬于專(zhuān)有權(quán)的客體,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定,車(chē)位、攤位等特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分。所以它的權(quán)利歸屬于開(kāi)發(fā)商,《物權(quán)法》第74條規(guī)定,當(dāng)事人可以約定其歸屬,筆者理解為開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)約定的方式把車(chē)位有償或無(wú)償交付業(yè)主使用。
對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有,也就是說(shuō),業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定使用公共車(chē)位是否需要支付一定的費(fèi)用,可以無(wú)償使用,也可以有償,業(yè)主可以約定是自行收取費(fèi)用或者委托物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)。但在74條中關(guān)于其他場(chǎng)地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車(chē)位是業(yè)主共有,公共道路是小區(qū)的公共部分,是共有權(quán)的客體也是小區(qū)的附屬設(shè)施,所以是業(yè)主共有的。就是看停車(chē)位占用的土地的屬性來(lái)判斷其歸屬,筆者認(rèn)為只有業(yè)主共有的土地上的停車(chē)位是業(yè)主共有的。例如在樓層的首層通過(guò)墻或柱架空形成的車(chē)位,是建筑在業(yè)主公共的土地上的,并且它是依附于樓房而存在的,不能單獨(dú)存在。
(二)地下停車(chē)位的歸屬1.規(guī)劃停車(chē)的地下停車(chē)位歸屬分析筆者認(rèn)為專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位歸屬于開(kāi)發(fā)商,主要有以下幾點(diǎn)理由:
首先,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中,已經(jīng)把車(chē)位定性為專(zhuān)有權(quán)的客體,這就說(shuō)明它是可以取得產(chǎn)權(quán)的,所以它的原始所有人是開(kāi)發(fā)商,但同樣當(dāng)事人可以通過(guò)約定的方式確定其最后歸屬。
其次,1995年9月8日建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公式建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的通知的第9條規(guī)定:“凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等,不應(yīng)計(jì)入公共建筑面積,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公共建筑面積。”既然不計(jì)入公共建筑面積,也就是說(shuō)它并不屬于公共用地,是獨(dú)立于地面的建筑用地使用權(quán)存在的單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)。
再次,1997年12月1日起實(shí)施的建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》第25條條規(guī)定:“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則,允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”也就是說(shuō)地下的停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商投資并且擁有所有權(quán)的。
最后,《物權(quán)法》第136條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”由此一條我們可以看出,地下車(chē)位不適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能分離的原則,在這里,它可以設(shè)立單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán),所以它是歸屬于開(kāi)發(fā)商所有的。
另外的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為地下車(chē)位的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偨o業(yè)主,成為房?jī)r(jià)的一部分,但筆者認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素還有許多且不好考量的,不能因?yàn)樗绊懥朔績(jī)r(jià)就要?jiǎng)儕Z所有權(quán)。再者說(shuō)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的地下停車(chē)位的修建首先應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主的需要,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性不高,小區(qū)內(nèi)業(yè)主的車(chē)輛停放是很大的問(wèn)題,我們應(yīng)本著服務(wù)業(yè)主的原則,提高開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性,要賦予他們所有權(quán),這樣才有利于緩和業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。
2.對(duì)地下人防工程開(kāi)發(fā)利用的停車(chē)位歸屬分析還有另外一種就是對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位,對(duì)于這種車(chē)位,從立法來(lái)看,它是歸屬于開(kāi)發(fā)商的。建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》第29條規(guī)定:“平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程,平時(shí)由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理,并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門(mén)和單位使用。”以及第25條規(guī)定的“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則。”1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)人民防空法》第5條規(guī)定:國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。(第1款)國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過(guò)多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。第26條規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程,不得影響其防空效能。”
對(duì)于這種平時(shí)用于停車(chē)的地下人防工程車(chē)位,它也是不計(jì)入公用建筑面積的,因此不是共有部分,以上都說(shuō)明其原始的所有者是歸開(kāi)發(fā)商,大事可以和業(yè)主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的,它的修建是采用許可的方式,而且《人民防空法》規(guī)定,在戰(zhàn)時(shí),這些都要?dú)w人民防空指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一調(diào)度,無(wú)償使用,任何單位和個(gè)人必須無(wú)條件的服從,不得阻礙和干涉。
(三)首層架空的停車(chē)位首層架空的停車(chē)位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房而形成的停車(chē)位。樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的,因此,樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額,其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元,是住宅房屋單元的從物。初始登記時(shí),樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán),其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積。地面的停車(chē)位和地下停車(chē)位是不同的,地面的是適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能相分離的理論的,也就是說(shuō)地隨房走的,它不能獲得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書(shū),它的存在是依附于單元房的,所以它是一個(gè)從物,筆者認(rèn)為首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人,即業(yè)主共有。
(四)獨(dú)立車(chē)庫(kù)的歸屬1.獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)的歸屬分析獨(dú)立的地下車(chē)庫(kù)是歸開(kāi)發(fā)商所有的,首先《物權(quán)法》第136條的規(guī)定,是分別設(shè)立的建筑用地使用權(quán)。其次根據(jù)《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》的第25條的規(guī)定地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。再次,車(chē)庫(kù)是不同于車(chē)位的,車(chē)庫(kù)本身具有四周的墻、柱等構(gòu)筑成的封閉空間,就是一個(gè)獨(dú)立的建筑物。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的第二條規(guī)定了:具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體“是專(zhuān)有部分,在實(shí)踐中的做法是:具有固定的墻壁間隔;具有直接的出入口和內(nèi)部專(zhuān)用設(shè)施;能夠登記成為所有權(quán)的客體。就車(chē)庫(kù)而言,它擁有固定的墻壁間隔,也有直接的出入口和專(zhuān)用設(shè)施,它也可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。雖然司法解釋沒(méi)有規(guī)定車(chē)庫(kù)為專(zhuān)有部分,但其實(shí)它是符合專(zhuān)有部分的構(gòu)成要件的。各地因?yàn)橐?guī)定不同而造成了大量的糾紛,所以筆者認(rèn)為應(yīng)該把車(chē)庫(kù)規(guī)定為專(zhuān)有部分。最后本著鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建停車(chē)位的原則,我們認(rèn)定它的原始所有權(quán)是開(kāi)發(fā)商的,具體的原因和地下車(chē)位歸屬開(kāi)發(fā)商的原因是相同的,在此不做贅述。
論文關(guān)鍵詞 停車(chē)位 開(kāi)發(fā)商 歸屬
一、小區(qū)停車(chē)位的分類(lèi)
關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的分類(lèi)眾說(shuō)紛紜，商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位大致可以分為如下四種情況：住宅小區(qū)地面停車(chē)位、住宅小區(qū)地下停車(chē)位、樓房首層架空停車(chē)位和樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。這是實(shí)踐中比較主流的分法，我們說(shuō)從學(xué)術(shù)研究的角度，這種分類(lèi)太過(guò)簡(jiǎn)單和粗糙，如住宅小區(qū)停車(chē)位也有建筑區(qū)劃內(nèi)的和不在建筑區(qū)劃內(nèi)之分，這樣不利于研究具體問(wèn)題和解決實(shí)際問(wèn)題。
有的學(xué)者把住宅小區(qū)停車(chē)位分為兩類(lèi)，一類(lèi)是地上停車(chē)位，另一類(lèi)是地下停車(chē)位。其中地上停車(chē)位又分為兩種類(lèi)型，一種是地面露天停車(chē)位，另一種是建筑物的首層架空層。小區(qū)地下車(chē)位也分兩種：一種是專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用于停車(chē)的地下車(chē)位；一種是對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。再有就是獨(dú)立車(chē)庫(kù)，獨(dú)立車(chē)庫(kù)又分為地面獨(dú)立車(chē)庫(kù)和地下獨(dú)立車(chē)庫(kù)。這種分類(lèi)是比較科學(xué)和完善的，把各種情況都囊括進(jìn)來(lái)，從這種分類(lèi)出發(fā)研究停車(chē)位的歸屬是比較完善和全面的。
還有的學(xué)者把停車(chē)位分為具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位；無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位和改變?cè)蟹ǘㄓ猛镜耐＼?chē)位。這種分類(lèi)大體上是合理的，但細(xì)細(xì)研究其內(nèi)容，其中的問(wèn)題太過(guò)龐雜和混亂，不是單純的三個(gè)分類(lèi)就可以解決問(wèn)題的。現(xiàn)實(shí)生活中如何確定什么是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位各個(gè)地方的做法不一，各個(gè)學(xué)者觀(guān)點(diǎn)不同，我們要考慮的內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其要復(fù)雜，而且這種分類(lèi)也沒(méi)有把獨(dú)立車(chē)庫(kù)概括近來(lái)，是一個(gè)疏忽。
筆者把各個(gè)學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)整合然后進(jìn)行比較，提出自己的分類(lèi)。第一類(lèi)是地面的露天停車(chē)位，其包括在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位和占用業(yè)主公共道路或其他場(chǎng)地的停車(chē)位。第二類(lèi)是地下停車(chē)位，其包括專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位和對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。第三類(lèi)是首層架空的停車(chē)位。第四類(lèi)是獨(dú)立的車(chē)庫(kù)，包括地面的獨(dú)立車(chē)庫(kù)和地下的獨(dú)立車(chē)庫(kù)。
二、停車(chē)位的權(quán)屬分析
（一）地面露天停車(chē)位的權(quán)屬
地面露天停車(chē)位包含兩種停車(chē)位，2007年生效的《物權(quán)法》）第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”法條已經(jīng)明確了兩種停車(chē)位的歸屬。根據(jù)民法理論，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車(chē)的車(chē)位屬于專(zhuān)有權(quán)的客體，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，車(chē)位、攤位等特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分。所以它的權(quán)利歸屬于開(kāi)發(fā)商，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定其歸屬，筆者理解為開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)約定的方式把車(chē)位有償或無(wú)償交付業(yè)主使用。
對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，也就是說(shuō)，業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定使用公共車(chē)位是否需要支付一定的費(fèi)用，可以無(wú)償使用，也可以有償，業(yè)主可以約定是自行收取費(fèi)用或者委托物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)。但在74條中關(guān)于其他場(chǎng)地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車(chē)位是業(yè)主共有，公共道路是小區(qū)的公共部分，是共有權(quán)的客體也是小區(qū)的附屬設(shè)施，所以是業(yè)主共有的。就是看停車(chē)位占用的土地的屬性來(lái)判斷其歸屬，筆者認(rèn)為只有業(yè)主共有的土地上的停車(chē)位是業(yè)主共有的。例如在樓層的首層通過(guò)墻或柱架空形成的車(chē)位，是建筑在業(yè)主公共的土地上的，并且它是依附于樓房而存在的，不能單獨(dú)存在。
（二）地下停車(chē)位的歸屬
1.規(guī)劃停車(chē)的地下停車(chē)位歸屬分析
筆者認(rèn)為專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位歸屬于開(kāi)發(fā)商，主要有以下幾點(diǎn)理由：
首先，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中，已經(jīng)把車(chē)位定性為專(zhuān)有權(quán)的客體，這就說(shuō)明它是可以取得產(chǎn)權(quán)的，所以它的原始所有人是開(kāi)發(fā)商，但同樣當(dāng)事人可以通過(guò)約定的方式確定其最后歸屬。
其次，1995年9月8日建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公式建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的通知的第9條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公共建筑面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公共建筑面積。”既然不計(jì)入公共建筑面積，也就是說(shuō)它并不屬于公共用地，是獨(dú)立于地面的建筑用地使用權(quán)存在的單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)。
再次，1997年12月1日起實(shí)施的建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》第25條條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”也就是說(shuō)地下的停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商投資并且擁有所有權(quán)的。
最后，《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”由此一條我們可以看出，地下車(chē)位不適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能分離的原則，在這里，它可以設(shè)立單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)，所以它是歸屬于開(kāi)發(fā)商所有的。
另外的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為地下車(chē)位的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偨o業(yè)主，成為房?jī)r(jià)的一部分，但筆者認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素還有許多且不好考量的，不能因?yàn)樗绊懥朔績(jī)r(jià)就要?jiǎng)儕Z所有權(quán)。再者說(shuō)規(guī)劃用來(lái)停車(chē)的地下停車(chē)位的修建首先應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主的需要，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性不高，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的車(chē)輛停放是很大的問(wèn)題，我們應(yīng)本著服務(wù)業(yè)主的原則，提高開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性，要賦予他們所有權(quán)，這樣才有利于緩和業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。
2.對(duì)地下人防工程開(kāi)發(fā)利用的停車(chē)位歸屬分析
還有另外一種就是對(duì)地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位，對(duì)于這種車(chē)位，從立法來(lái)看，它是歸屬于開(kāi)發(fā)商的。建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》第29條規(guī)定：“平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時(shí)由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門(mén)和單位使用。”以及第25條規(guī)定的“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則。”1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)人民防空法》第5條規(guī)定：國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。（第1款）國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第26條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”
對(duì)于這種平時(shí)用于停車(chē)的地下人防工程車(chē)位，它也是不計(jì)入公用建筑面積的，因此不是共有部分，以上都說(shuō)明其原始的所有者是歸開(kāi)發(fā)商，大事可以和業(yè)主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用許可的方式，而且《人民防空法》規(guī)定，在戰(zhàn)時(shí)，這些都要?dú)w人民防空指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一調(diào)度，無(wú)償使用，任何單位和個(gè)人必須無(wú)條件的服從，不得阻礙和干涉。
（三）首層架空的停車(chē)位
首層架空的停車(chē)位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房而形成的停車(chē)位。樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積。地面的停車(chē)位和地下停車(chē)位是不同的，地面的是適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能相分離的理論的，也就是說(shuō)地隨房走的，它不能獲得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，它的存在是依附于單元房的，所以它是一個(gè)從物，筆者認(rèn)為首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人，即業(yè)主共有。
（四）獨(dú)立車(chē)庫(kù)的歸屬
1.獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)的歸屬分析
獨(dú)立的地下車(chē)庫(kù)是歸開(kāi)發(fā)商所有的，首先《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，是分別設(shè)立的建筑用地使用權(quán)。其次根據(jù)《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規(guī)定》的第25條的規(guī)定地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。再次，車(chē)庫(kù)是不同于車(chē)位的，車(chē)庫(kù)本身具有四周的墻、柱等構(gòu)筑成的封閉空間，就是一個(gè)獨(dú)立的建筑物。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的第二條規(guī)定了：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”是專(zhuān)有部分，在實(shí)踐中的做法是：具有固定的墻壁間隔；具有直接的出入口和內(nèi)部專(zhuān)用設(shè)施；能夠登記成為所有權(quán)的客體。就車(chē)庫(kù)而言，它擁有固定的墻壁間隔，也有直接的出入口和專(zhuān)用設(shè)施，它也可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。雖然司法解釋沒(méi)有規(guī)定車(chē)庫(kù)為專(zhuān)有部分，但其實(shí)它是符合專(zhuān)有部分的構(gòu)成要件的。各地因?yàn)橐?guī)定不同而造成了大量的糾紛，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該把車(chē)庫(kù)規(guī)定為專(zhuān)有部分。最后本著鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建停車(chē)位的原則，我們認(rèn)定它的原始所有權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，具體的原因和地下車(chē)位歸屬開(kāi)發(fā)商的原因是相同的，在此不做贅述。
2.獨(dú)立的地面車(chē)庫(kù)的歸屬分析
