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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01
一、項目施工管理的原則
工作項目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應(yīng)的原則，具體如下：
1.1 質(zhì)量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進原則
對項目施工管理而言，工程質(zhì)量是第一個需要考慮的因素，必須在人、財、技術(shù)等方面增加投資，從而確保質(zhì)量達到預(yù)設(shè)標準；效益為重，必須杜絕僅僅對質(zhì)量、進度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴大市場，另一方面，必須嚴格預(yù)算，盡可能做到投入最小化，產(chǎn)生最大化；統(tǒng)籌推進工程建設(shè)，制定全面的推進方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進先進的技術(shù)、原料、工藝，從而實現(xiàn)實際進度與計劃進度相匹配。
1.2 科學(xué)合理原則
就工管而言，整個過程并不簡單，實踐管理時，必須適時解放思想，引入新理念，適時融入切實管理的管理方式，強化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻智獻策，爭取做到科學(xué)、合理地進行項目施工管理。
1.3 標準化、規(guī)范化原則
我們知道，不管是何種事物，內(nèi)因的作用十分重大，難以預(yù)測。因此，進一步增強內(nèi)部管理，是不可或缺的手段之一。采取項目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實施全面質(zhì)管體策略，進一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實踐中大范圍推廣實施，從而實現(xiàn)管理標準，施工規(guī)范。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理不足之處
2.1 市場定位模糊
投資比較盲目，決策時間短促，市場定位只是走過場，無法按照實際情況全面調(diào)研，信息采集與剖析不科學(xué)，只是按照經(jīng)驗進行研判。為了達到某種分析目的，對部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項目與市場定位不相符。
2.2 規(guī)劃、設(shè)計粗淺
項目規(guī)劃與設(shè)計階段十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因為種種因素疊加，在這兩個重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠遠不夠，造成出現(xiàn)了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實際銷售，或是一味的強調(diào)小戶型，導(dǎo)致進一步增加了公攤成本；設(shè)計文件無法及時供應(yīng)，且時常進行變更，等等。
2.3 大部分房屋存在質(zhì)量不佳問題
就建成房屋來看，材料、設(shè)備、施工管理等諸多方面，都與法定標準相差甚遠。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴重，等等。嚴重的項目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度
為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風險，然后根據(jù)考察的實際情況，進行相應(yīng)的圖紙設(shè)計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設(shè)計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況。
3.1 對建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進行嚴格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關(guān)，要有準確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質(zhì)量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關(guān)，避免不恰當?shù)氖褂谩Ｍ瑫r，我們要也對工程的質(zhì)量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。
3.2 施工過程中加強對整個工程項目進行質(zhì)量管理
房地產(chǎn)工程相對來講要比價復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實加強工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進行質(zhì)量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。
3.3 加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進度有關(guān)，包括工作隊組、部門和單位之間的關(guān)系。控制與施工項目的實施過程有關(guān)，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時，能夠采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務(wù)。安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產(chǎn)責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細、認真的記錄安全生產(chǎn)責任的情況，作為補償、分配的原始資料。
3.4 工程項目竣工后要加強質(zhì)量管理
工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗標準對工程項目進行質(zhì)量的驗收和認定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報告，對整個工程的質(zhì)量信息進行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。
四、工程實例分析
某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質(zhì)量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設(shè)計施工過程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴控制，請知名的一級資質(zhì)勘察設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，規(guī)范初步設(shè)計，嚴格施工圖設(shè)計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養(yǎng)護水平，強化現(xiàn)場監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴格按規(guī)范進行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強養(yǎng)護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗收時對存在的極少的質(zhì)量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計圖紙和規(guī)范要求再次及時完善、整改到位。
五、結(jié)語
在現(xiàn)時代這個激烈競爭的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質(zhì)、能力和積極性，采用先進的管理理論和方法，科學(xué)管理，加強制度建設(shè)，對提高建筑工程項目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競爭力有著不可或缺的作用。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)管理；問題；對策
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 國際經(jīng)濟環(huán)境影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
2008年美國的房地產(chǎn)金融泡沫的破滅全球經(jīng)濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產(chǎn)投資，致使我國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩價格高漲危機重重。
1.2 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家嚴格的宏觀調(diào)控
1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊
過去國家為支持房地產(chǎn)發(fā)展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產(chǎn)市場超常發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為從緊。
1.2.2 限購限貸高壓不斷
在多輪樓市調(diào)控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。
1.2.3 保障房建設(shè)控制總供給
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責房地產(chǎn)市場供給總量由此增加。
1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨
據(jù)合房網(wǎng)統(tǒng)計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產(chǎn)市場供應(yīng)充足但銷售面積下跌。房地產(chǎn)商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發(fā)商快速回籠資金最有效的辦法。
1.3 中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的激烈競爭態(tài)勢
1.3.1 土地市場競爭越拍越高
地方政府債務(wù)的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現(xiàn)，土地成本升高推動房價升高，房地產(chǎn)業(yè)由此產(chǎn)生的泡沫使整個房地產(chǎn)業(yè)的風險在上升。
1.3.2 營銷領(lǐng)域競爭愈演愈烈
單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。
1.3.3 資金壓力越來越大
貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產(chǎn)行業(yè)融資難，資金成本隨著加息升級而高企。
1.3.4 人才競爭激烈
人才短缺是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，大型企業(yè)因高速發(fā)展不斷高薪挖人，小企業(yè)很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。
1.3.5 管理模式落后和僵化是企業(yè)成敗的根源
結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，重視銷售之道輕視客戶服務(wù)，管理欠科學(xué)化規(guī)范，觀念落后。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中存在的問題
2.1 企業(yè)管理規(guī)模化精細化不足
2.1.1 市場主體準入門檻不高
房地產(chǎn)市場雖有優(yōu)質(zhì)大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業(yè)，但中小企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小信譽差實力總體不強，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)約9萬左右，以中小企業(yè)居多，我國法律要求房地產(chǎn)開發(fā)公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業(yè)來說門檻不高。
2.1.2 精細化、產(chǎn)業(yè)化不足
多數(shù)企業(yè)精細化產(chǎn)業(yè)化不足，多為粗放式投機式經(jīng)營，無長遠戰(zhàn)略規(guī)劃。
2.1.3 發(fā)展動力不足
多數(shù)企業(yè)因缺技術(shù)、缺管理、缺品牌、缺持續(xù)的盈利能力，發(fā)展動力不足。
2.2 高負債經(jīng)營，蘊藏巨大金融風險
2.2.1 財務(wù)狀況需謹慎
據(jù)調(diào)查多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高于70%，已經(jīng)超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業(yè)甚至高于這一數(shù)據(jù)，財務(wù)安全風險極大。
2.2.2 資金壓力大
銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業(yè)發(fā)展以及生存的瓶頸。基于資金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現(xiàn)為暗跌，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
2.2.3 信貸風險、監(jiān)管不到位
房地產(chǎn)的資金風險，主要是銀行業(yè)的信貸風險，政府從宏觀角度和全局立場考量調(diào)控勢在必行，藉此降低或化解信貸風險。
2.3 企業(yè)品質(zhì)意識不強
設(shè)計理念不新，同質(zhì)化標準化較多表現(xiàn)，差別化個性化和品牌化較少表現(xiàn)，設(shè)計創(chuàng)新有待加強。
2.4 企業(yè)經(jīng)營管理粗放、不規(guī)范
制度建設(shè)、團隊建設(shè) 、流程建設(shè)、績效考核、信息化建設(shè)、內(nèi)部控制水平低，進度控制、投資控制、質(zhì)量控制效率不高。
2.5 房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀
涉及質(zhì)量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業(yè)管理混亂總是等業(yè)主投訴政府監(jiān)管然后再處理，房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀。
3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理問題的對策
3.1 通過兼并重組等方式做大規(guī)模，整合行業(yè)優(yōu)勢資源
3.1.1 產(chǎn)業(yè)鏈整合、聯(lián)合開發(fā)、資本重組
加強上下游產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研、整合產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，做大做強主業(yè)之外吸收上游設(shè)計、監(jiān)理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。恒大集團在本次調(diào)控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設(shè)集團在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業(yè)的組合規(guī)避風險。適當?shù)募娌⒅亟M、多元化以及轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型就是從過去土地運作為主的環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)向品牌運作的環(huán)節(jié)。商業(yè)模式的創(chuàng)新，開發(fā)商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規(guī)模制勝，本輪調(diào)控中國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)由9萬變?yōu)?萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業(yè)百花齊放，經(jīng)過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數(shù)不多的幾家品牌。中小房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該走聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營、集中和規(guī)模化道路，不僅提高其防御風險的能力，而且可以借助規(guī)模效益優(yōu)勢，為企業(yè)籌集到更多的開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業(yè)集團，通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力，或是通過垂直聯(lián)合來延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，也可以鼓勵有實力的企業(yè)集團采用兼并中小企業(yè)的方式實現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴大帶來自身成本的降低、共享技術(shù)、管理經(jīng)驗、市場信息等資源，企業(yè)通過發(fā)行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規(guī)范運作也能提升房地產(chǎn)企業(yè)并購。
3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金
加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節(jié)奏，理性開發(fā)以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學(xué)的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內(nèi)降價，名利雙收做有責任感的企業(yè)。
3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風險
3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏
成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優(yōu)勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發(fā)展，減少企業(yè)負債率以及財務(wù)風險，通過聯(lián)手、共享品牌，以求利益最大化。
3.2.2 對內(nèi)成本為先，加強管控
學(xué)習(xí)美國西南航空公司以低成本經(jīng)營作為其經(jīng)營戰(zhàn)略和競爭優(yōu)勢,采用高飛機轉(zhuǎn)場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的可據(jù)此在調(diào)查市場需求后設(shè)計標準戶型、批量生產(chǎn)。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發(fā)適合自己的商業(yè)模式，將房地產(chǎn)實體產(chǎn)品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設(shè)計，合理簡化產(chǎn)品與部件品種規(guī)格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區(qū)域投資規(guī)模減少轉(zhuǎn)場率節(jié)約管理費用，加快開發(fā)規(guī)模、提高開發(fā)速度。
3.3 重點塑造品質(zhì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力
3.3.1 品質(zhì)內(nèi)涵包括品牌和質(zhì)量
質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰(zhàn)略規(guī)劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯(lián)想建設(shè)、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。
3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造-工程設(shè)計創(chuàng)新
控制設(shè)計進度、加強設(shè)計審查、做好設(shè)計優(yōu)化、施行精品化戰(zhàn)略、標準化戰(zhàn)略，加強設(shè)計創(chuàng)新、注重環(huán)保、節(jié)能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設(shè)計、提高抗震設(shè)防標準，減少結(jié)構(gòu)性損傷提高建筑設(shè)防等級，設(shè)計理念超前確保設(shè)計的可靠性、先進性、科學(xué)性、合理性。不斷學(xué)習(xí)國外先進的設(shè)計理念、設(shè)計風格。融古今中外之長為我所用，考慮結(jié)構(gòu)耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現(xiàn)，做負責任企業(yè)打造品牌從設(shè)計開始。
3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的打造-工程管理創(chuàng)新
優(yōu)選施工隊伍，特別是好的項目經(jīng)理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質(zhì)量，材料設(shè)備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質(zhì)量，在人員、材料、機械、施工方法、作業(yè)環(huán)境等方面全程控制，確保工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。
3.3.4 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的后延-服務(wù)創(chuàng)新
房地產(chǎn)消費是一個連續(xù)的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務(wù)，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產(chǎn)品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術(shù)標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發(fā)生的質(zhì)量缺陷進行處理的技術(shù)規(guī)范，房屋使用維修規(guī)程，對客服及客服提供可能產(chǎn)生的問題進行處置的技術(shù)規(guī)范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務(wù)部門職責標準、客服人員素質(zhì)標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創(chuàng)新。知名企業(yè)萬科的物業(yè)做得精細扎實、無微不至、服務(wù)貼心。
3.4 管理方法創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理能力
3.4.1 管理方法和管理技術(shù)的創(chuàng)新
管理組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎(chǔ)階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務(wù)管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫、指標庫、動態(tài)控制及時更新，運用先進的網(wǎng)絡(luò)計劃組織優(yōu)化、不斷創(chuàng)新。
3.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)信息化
房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術(shù)的強大功能，通過對企業(yè)內(nèi)外部信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高其決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過實現(xiàn)信息化，可提高其產(chǎn)品的科技含量（如數(shù)字化小區(qū)和數(shù)字家居），增強產(chǎn)品的市場競爭力；可促使房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和管理流程更加合理，從而增強企業(yè)的應(yīng)變能力；可進一步整合房地產(chǎn)企業(yè)的各項資源或生產(chǎn)要素，使其在一定技術(shù)條件下達到他們最佳結(jié)合，從而大大提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率和管理效率；可使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業(yè)的創(chuàng)新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務(wù)管理，引入信息化模塊化標準化統(tǒng)一平臺，在吸取一流企業(yè)管理模式、管理經(jīng)驗的前提下優(yōu)化標準規(guī)范管理。房地產(chǎn)信息一體化管理平臺建設(shè)是企業(yè)做大做強后標準化建設(shè)管理的必然之路，它解決了信息孤島效應(yīng)，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業(yè)運用，亟待推廣普及。
3.4.3 建立學(xué)習(xí)型組織，不斷增強創(chuàng)新能力
通過建立 QC小組，專題研究核心技術(shù)問題，解決專項方案，不斷總結(jié)先進生產(chǎn)經(jīng)驗，揚長避短不斷攻關(guān)攻堅，在技術(shù)領(lǐng)域及管理領(lǐng)域不斷提高。
3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力
建立好企業(yè)的培育、引進、留住高水平管理人才和技術(shù)人才機制，一方面設(shè)計合理的薪酬，另外尊重和發(fā)揮個人價值激發(fā)個人潛力以及自由的個人發(fā)展空間可以吸引和留住人才。企業(yè)可以積極與有關(guān)部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業(yè)人才培訓(xùn)，提高員工的技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為企業(yè)培育一批業(yè)務(wù)、技術(shù)和經(jīng)營管理三結(jié)合的復(fù)合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監(jiān)管分離也很重要。
3.5 建設(shè)和發(fā)展企業(yè)文化
建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文化，以人為本。首先建立企業(yè)文化建設(shè)小組，其次提煉和強化以企業(yè)精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導(dǎo)入企業(yè)形象大力發(fā)掘宣傳企業(yè)核心文化。打造適合的企業(yè)文化，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協(xié)作，加強交流、充分溝通，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，促進員工和企業(yè)共同發(fā)展。
4 結(jié)束語
面對當前國內(nèi)國際環(huán)境，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；監(jiān)理；項目管理
1 前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者。對工程建設(shè)項目要負總責。項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間、技術(shù)和人力”。項目管理及是要確保在時間、經(jīng)費和性能指示三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進行。
2 房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容和特點
房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容是研究如何高效實現(xiàn)項目目標，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實現(xiàn)項目目標，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時限、批準的費用預(yù)算進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項目的目標界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進度、質(zhì)量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項目管理具有系統(tǒng)性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。
3 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題
3.1 業(yè)主方項目管理自身存在的問題
3.1.1 由于項目實施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。
3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴重。
3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
3.1.4 工程發(fā)包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。
3.2 委托監(jiān)理存在的問題
目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時，存在以下一些問題：
3.2.1 權(quán)責不明，責任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜， 管理混亂。
3.2.2 建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
4 房地產(chǎn)項目管理的實施
4.1 房地產(chǎn)項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。
4.2 房地產(chǎn)項目管理中的進度控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招授標、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項目的進度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。應(yīng)對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進展情況及時監(jiān)控，建筑工程的進度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進行的， 它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進度控制。
房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售” 模式， 強凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。
4.3 監(jiān)理存在問題的管理
4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)
4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
4.3.3 建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責不明、責任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理 質(zhì)量控制
中圖分類號：O213.1 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益，同時決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。
一、結(jié)合“通服大廈”項目上，分別談?wù)勴椖拷ㄔO(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。
作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實際是將土地資源結(jié)合使用功能及營銷理念進行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計文件及工程技術(shù)指標。再根據(jù)設(shè)計文件及工程技術(shù)指標進行招標。在定標后對設(shè)計產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計施工單位，不同的建設(shè)單位會產(chǎn)出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個項目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進行細致的可行性研究， 否則對項目定位不準確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計單位在沒有明確設(shè)計要求的情況下提交的設(shè)計方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。
以“通服大廈”為例，在項目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進行項目定位，功能定位，經(jīng)濟指標測算，制定完善詳細的項目設(shè)計任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項目做好準備。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位對工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用。勘察單位、設(shè)計單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實力。設(shè)計單位的核心手段是技術(shù)，項目的設(shè)計工作絕大部分是由設(shè)計單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計單位進行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強調(diào)的一點是，設(shè)計水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計師個人水平的體現(xiàn)，能夠有一個高水平的設(shè)計負責人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設(shè)計院設(shè)計師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計合同時充分細致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計人員長期坐辦公室，對當今市場上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細的告知設(shè)計單位及具體的設(shè)計人員，并經(jīng)過充分的細致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計文件，這是一個優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細，與設(shè)計單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計上的缺陷必將注定了后期項目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。
以“通服大廈”為例，在項目設(shè)計初期，經(jīng)過認識的比對，及細致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價成本最低的方案，后期經(jīng)過進一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位肩負的任務(wù)是把設(shè)計文件及工程技術(shù)指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的產(chǎn)品，確定一個好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因為施工單位關(guān)系著是否能夠有效的實現(xiàn)項目的建設(shè)目標。目前確定施工企業(yè)多以招標形式確定，制定招標文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標，我想質(zhì)優(yōu)價高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績，具體的項目負責人工作經(jīng)歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強，對于建筑材料的價格變動、設(shè)備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經(jīng)驗是筆巨大的財富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進度和質(zhì)量。
以“通服大廈”為例，經(jīng)過對施工單位的嚴格考察，投標文件的認真評定，最終確定由南通新華建筑集團有限公司為施工單位，特別要求項目經(jīng)理由徐宏均擔當。在項目建筑過程中，項目經(jīng)理長期進住工地，始終在一線進行現(xiàn)場管理，加上項目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個國家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對工程建設(shè)各個階段進行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進度、投資、環(huán)保控制，合同、信息管理，文明施工達標監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進行相關(guān)工作。在項目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實履行好監(jiān)理的職責。監(jiān)理項目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項目部自身配備人員的專業(yè)能力強。導(dǎo)致沒有充分認識到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時會過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣堋?/p>
以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗、管理與檢測手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進度、質(zhì)量三個方面進行管控，保證工程建設(shè)的各項目標得到最佳實現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個優(yōu)質(zhì)工程。
二、重點談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理者的一些經(jīng)驗及建議。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)開過程中扮演著社會資源的組織者、調(diào)動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：
加強項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設(shè)計、項目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。
對項目決策階段的設(shè)計及前期工程管理費用的計劃工作要重視加強。招標、整合有類似業(yè)績、有資質(zhì)且與項目相互匹配的專業(yè)設(shè)計團隊，對各階段設(shè)計文件進行評價及審核。對工程變更嚴格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進行。
要能從項目整體運作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團隊、監(jiān)理團隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項目管理的重中之重。
三、結(jié)束語
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進行規(guī)范動作，進行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質(zhì)量。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目工程管理；常見問題；解決措施
前言：
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設(shè)計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設(shè)計標準與設(shè)計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效促進房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴格按照設(shè)計標準進行施工，保證施工質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。
在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項目工程竣工之后能夠為企業(yè)帶來的商業(yè)價值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質(zhì)量嚴重不達標，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。
（二）項目工程施工細節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞
房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中細節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（三）項目工程各個環(huán)節(jié)施工隊伍配合欠缺
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程整體的施工質(zhì)量與效率。
（四）項目工程規(guī)章制度沒有落實
為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規(guī)章制度與施工標準，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費群體的需求確定主要的設(shè)計風格。同時，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節(jié)的監(jiān)督與管理力度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節(jié)的監(jiān)督與管理，及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環(huán)節(jié)施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設(shè)立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質(zhì)量。只有達成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項目工程施工質(zhì)量。
（四）落實項目工程規(guī)章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監(jiān)督與管理，確保項目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。
（五）構(gòu)建完善的工程項目管理機制
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項目管理機制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。
結(jié)束語
本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的問題
（一）項目方案方面存在問題
項目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項目后，想要快速獲得經(jīng)濟效益，在沒有進行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導(dǎo)致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調(diào)查這一過程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識和形象，而一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識，否則企業(yè)將無法生存。第四，項目開發(fā)投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導(dǎo)致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現(xiàn)投資成本大于計劃成本的現(xiàn)象，造成嚴重的經(jīng)濟損失。
（二）施工設(shè)計方面存在問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設(shè)計階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認為圖紙設(shè)計不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計單位進行設(shè)計工作，這樣就會導(dǎo)致設(shè)計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設(shè)計單位圖紙設(shè)計的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進行成本控制。
（三）合同管理方面問題
目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發(fā)項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會導(dǎo)致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時，往往采取一些不恰當?shù)氖侄芜M行解決，而不用法律武器來維護自身的權(quán)益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目管理的措施
（一）深入市場進行調(diào)研
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會減小投資的風險，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點，積極深入市場進行調(diào)查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計、價格、銷售面積、開發(fā)商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。
（二）重視品牌建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進行科學(xué)的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗積累才獲得知名度的。
（三）加強項目合同管理
合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應(yīng)的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內(nèi)容進行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；綜合開發(fā)；管理
1、前言
房地產(chǎn)行業(yè)是我國不可或缺的一項支柱性產(chǎn)業(yè)，房屋建筑質(zhì)量的優(yōu)劣，對廣大業(yè)主的切身利益以及社會經(jīng)濟的發(fā)展有著直接的影響。所以，房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)者，不但要將“質(zhì)量第一”的重要理念切實的樹立起來，還應(yīng)當以戰(zhàn)略性的眼光研究及探索技術(shù)管理策略。從總體上來看，目標控制是房地產(chǎn)開發(fā)商的管理核心，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期直至項目的完成，只有借助于合理科學(xué)的項目控制和項目策劃，才能夠真正的實現(xiàn)質(zhì)量目標、進度目標以及費用目標。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想真正的做大做強，把么就必須將內(nèi)部管理加強，提高自身的核心競爭力，增加外部競爭優(yōu)勢。
2、房地產(chǎn)開發(fā)管理中所存在的諸多問題
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展尤為重要的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展中，仍然存在著一系列開發(fā)管理問題，主要包括：（1）開發(fā)項目前期調(diào)研不充足。我國國內(nèi)當前的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目之前，往往不能切實的做到深入的調(diào)研，使得項目論證和項目設(shè)計的可靠信息支撐嚴重缺乏，進而造成許多問題的出現(xiàn)，比如成本偏高、戶型單一等，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售帶來極大的負面性影響，對開發(fā)商的利益產(chǎn)生直接損害；（2）房地產(chǎn)開發(fā)管理的相關(guān)體制不完善。在項目開發(fā)的過程當中，房地產(chǎn)開發(fā)商始終對傳統(tǒng)的項目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，無法有效的配合房地產(chǎn)開發(fā)項目順利的加以開展。事中管理和事前管理無法緊密的聯(lián)系起來，造成項目資金及施工進度等方面的失控，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)明顯的與預(yù)期的價值及目標偏離；（3）設(shè)計及監(jiān)理等制度缺乏規(guī)范性。目前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在嚴重的脫節(jié)問題，使得大量的問題出現(xiàn)在施工過程中，不僅導(dǎo)致了管理的混亂，而且對施工工期產(chǎn)生嚴重影響，對房地產(chǎn)行業(yè)運行及發(fā)展的規(guī)范性產(chǎn)生了極大的威脅。
3、加強房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的有效途徑
3.1策劃設(shè)計階段
應(yīng)當從策劃設(shè)計工程項目嚴格抓起，細致的考察，調(diào)研市場，比較多個方案的經(jīng)濟可行性；其次，設(shè)計施工圖。房屋建筑產(chǎn)品的質(zhì)量最初是從設(shè)計抓起，選擇良好的設(shè)計方案是至關(guān)重要的，對節(jié)能節(jié)地、住宅戶型、空間利用、內(nèi)部功能以及結(jié)構(gòu)體系等均需要有相應(yīng)的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)新設(shè)計。應(yīng)當在充分的確保結(jié)構(gòu)堅實可靠的基礎(chǔ)上，切實的達到以下要求：（1）房屋建筑的公攤率盡可能要小，動靜分區(qū)，合理開間，居住舒適；（2）應(yīng)當保證建筑風格與建筑造型具備藝術(shù)感，靈活恰當?shù)奶幚砦萆w形式和墻體立面形狀，能夠給人帶來美的享受，使所開發(fā)的房產(chǎn)具備良好的觀瞻價值及使用價值；（3）按照費用控制要求，對限額設(shè)計加以實施，將工程開發(fā)的成本降低。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理所涉及到的方面非常廣泛，與其互相協(xié)作的單位非常之多，供氣、供電、供水、市政園林和郵電通訊等均會有所涉及，這便需要將各個相關(guān)方的關(guān)系協(xié)調(diào)好。通常塔樓的公攤率相對較小，采光較為均勻，戶型布置合理，而南北通透性則比較差。房地產(chǎn)策劃設(shè)計幾乎決定了一半以上的建筑工程造價，因此，必須將策劃設(shè)計時期的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作做好。
3.2項目施工階段
施工階段至關(guān)重要的三大控制就是進度管理、投資管理以及質(zhì)量管理。首先，技術(shù)質(zhì)量管理是將房地產(chǎn)質(zhì)量提高的重點及中心環(huán)節(jié)，主要包括現(xiàn)場施工與施工技術(shù)等內(nèi)容。對于施工技術(shù)質(zhì)量的管理，具體包括監(jiān)理隊伍的選擇及施工隊伍的選擇，施工設(shè)備、施工配件和施工材料的購置，后勤服務(wù)及動力供應(yīng)等諸多方面，對房產(chǎn)質(zhì)量與施工質(zhì)量有著直接的影響。為了促進房產(chǎn)質(zhì)量的提高，必須擇取人員綜合素質(zhì)高、等級資質(zhì)合格、施工技術(shù)質(zhì)量好、現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富的建設(shè)企業(yè)，選擇業(yè)績優(yōu)良、責任心強以及人員配備合理的監(jiān)理單位。在各種構(gòu)建和建筑材料的色澤、品種、規(guī)格、性能方面，均全面的確保與設(shè)計要求完全相符，完全能夠滿足相關(guān)標準及規(guī)范的要求，同時具備出廠合格證書，并且投入使用之前，必須進行嚴格的復(fù)檢；其次，現(xiàn)場施工技術(shù)質(zhì)量管理是促進房產(chǎn)質(zhì)量提高的核心，在此過程中需要將以下幾點把握好：（1）必須將施工隊伍的責任意思和質(zhì)量意識加以強化，借助于培訓(xùn)和思想教育，幫助全體人員均將“質(zhì)量第一”的重要理念樹立起來；（2）不斷的將施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)加強。施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)有著多樣化的形式，可以在施工現(xiàn)場對基本知識加以普及，也可以聘任專業(yè)人員組織施工人員進行先進經(jīng)驗和先進技術(shù)的學(xué)習(xí)；（3）加強施工現(xiàn)場技術(shù)質(zhì)量管理。詳細的來講，就是應(yīng)當將材料關(guān)、抽驗關(guān)、施工關(guān)以及記錄關(guān)嚴格把好，從而為施工質(zhì)量提供可靠的保障。
3.3竣工交付階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工交付階段，可以對有著優(yōu)良資質(zhì)的物業(yè)公司加以委托，使其參與到房地產(chǎn)后期的物業(yè)管理工作中去，選取管理成本低廉、管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)維修人員。在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付時期，一方面，必須將售后服務(wù)工作走好，嚴格的根據(jù)管理與建設(shè)并舉的基本方針，對出售開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，及時的配備專業(yè)性較強的人員加以管理，并且落實科學(xué)有效的管理策略，以充分的保證廣大住戶的滿意；另一方面，應(yīng)當將調(diào)查研究及征求意見工作做好，組織人員對住戶的要求和意見廣泛的加以征求，并且及時的予以有效的處理，深入的研究調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)項目有待改進的地方，全面分析整理調(diào)查所得的資料，盡快將其向相關(guān)部門反饋，以促進房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理質(zhì)量的進一步提高。
關(guān)鍵詞:成本控制房地產(chǎn)項目開發(fā)
房地產(chǎn)項目開發(fā)在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發(fā)全過程，合理控制項目開發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費的資金，堅持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟效益。其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制主要涉及到項目規(guī)劃設(shè)計的成本控制、項目開發(fā)的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制和管理存在的問題，再根據(jù)實際情況提出解決的對策。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制存在的問題
(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識不到位，財務(wù)報告不規(guī)范
在整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財務(wù)報告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，進而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營風險，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。
(二)缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項目開發(fā)的成本
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營水平。然而，當前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前，尚未全面考察房地產(chǎn)市場，也并沒有對項目開發(fā)的各階段進行具體的成本預(yù)估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中高估或者忽略了當?shù)厝藗兊南M水平，也在一定程度上增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)
當前大部分房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中并未構(gòu)建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制缺乏制度依據(jù)，難以從根本上控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理策略
(一)正確認識房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念
為了有效提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，充分重視項目開發(fā)準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理意識。當項目開發(fā)確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發(fā)的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產(chǎn)項目的成本控制風險預(yù)測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學(xué)完善的風險控制措施，從而有效提升房地產(chǎn)項目項目成本的可控性。
(二)強化項目成本的整體控制，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體控制作用
為了有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務(wù)管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務(wù)人員的職責落實到位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理在項目開發(fā)過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期準備階段中，從獲取土地使用權(quán)、落實資金，到項目的規(guī)劃設(shè)計都應(yīng)該合理控制成本。因此，應(yīng)該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數(shù)據(jù)進行分析，便有效結(jié)合市場發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發(fā)項目成本控制奠定一定堅實的基礎(chǔ)。同時，還應(yīng)該嚴格根據(jù)目標地塊的特點對開發(fā)項目初步方案進行綜合規(guī)劃，如果方案規(guī)劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調(diào)整土地獲取的策略，以免造成項目開發(fā)后期的成本控制失衡。
(三)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，提升項目的經(jīng)濟效益
在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制中，應(yīng)該不斷加強項目開發(fā)前、項目開發(fā)中和項目竣工階段的成本控制，合理設(shè)置項目開發(fā)各個階段的成本控制方案，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理。其中，針對房地產(chǎn)項目開發(fā)個階段的成本控制應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯(lián)系起來，準確找出項目開發(fā)各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。
(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制
在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理過程中應(yīng)該構(gòu)建完善的成本控制管理機制。首先，應(yīng)該根據(jù)實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的全面性、有效性和科學(xué)性，完善項目管理機制，從而確保房地產(chǎn)項目成本控制順利進行；其次，構(gòu)建完善的項目成本控制管理考核體系，創(chuàng)新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發(fā)整個過程成本控制的連續(xù)性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟收益創(chuàng)造良好的條件。
三、結(jié)束語
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務(wù)部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學(xué)等問題，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新成本控制觀念，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體約束作用，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平。
參考文獻：
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