時間：2023-06-12 09:11:19
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工程項目投資決策是面對未來，項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預測，有一定程度的不確定性和風險。為了盡量避免投資決策失誤，有必要進行風險和不確定性分析。
所謂工程項目的不確定性分析，就是考查建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價、銷售量、項目壽命等因素變化時，對項目經(jīng)濟評價指標所產(chǎn)生的影響。這種影響越強烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。
糧食倉儲設(shè)施項目建設(shè)關(guān)系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設(shè)施項目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設(shè)施項目投資決策中的應用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通過研究建設(shè)項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標發(fā)生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設(shè)項目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當?shù)拇胧┖蜎Q策。
根據(jù)項目經(jīng)濟目標，如經(jīng)濟凈現(xiàn)值或經(jīng)濟內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟敏感性分析[1]。而根據(jù)項目財務目標所的敏感性分析叫財務敏感性分析。
依據(jù)每次所考慮的變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 單因素敏感性分析
單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計算特定不確定因素對項目的影響。但現(xiàn)實中很難成立，因為在項目投資和運行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。
1.2 多因素敏感性分析
單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產(chǎn)生的綜合影響，彌補單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質(zhì)[2]。
2 敏感性分析的目的和步驟
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化時，方案的經(jīng)濟效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制。
（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風險小的方案。
（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進一步搜集資料，進行研究，以提高經(jīng)濟分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步驟
（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產(chǎn)投資、可變成本、銷售收入、建設(shè)期貸款利率及外匯匯率等。
（2）確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。衡量建設(shè)項目經(jīng)濟效果的指標較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標進行分析，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)上進行的，故選為敏感性分析的指標應與經(jīng)濟評價所采用的指標相一致。
（3）基準收益率的選擇。基準收益率也叫基準折現(xiàn)率，是指企業(yè)或行業(yè)以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平，是投資決策者對項目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經(jīng)濟上是否可行的一個主要依據(jù)和重要的經(jīng)濟參數(shù)。基準收益率的確定主要取決于資金來源構(gòu)成、投資的機會成本、項目風險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業(yè)項目的基準收益率選10%為宜[3]。
（4）計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值，一般就所選定的不確定因素，設(shè)若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應的經(jīng)濟評價指標值，建立一一對應的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。
單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計算該因素變化對分析指標的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計算它們變化對分析指標的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。
（5）計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動就能使項目經(jīng)濟評價指標出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計算公式為
式中 β 評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；
ΔA 不確定因素F發(fā)生ΔF變化率時，評價指標A的相應變化率（%）；
ΔF 不確定因素F的變化率（%）。
敏感度系數(shù)越大說明該因素越敏感。
（6）計算變動因素的臨界點。臨界點指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標將不可行。例如當建設(shè)投資上升到某值時，內(nèi)部收益率將剛好等于基準收益率，詞典成為投資上升的臨界點。其含義是指某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項目的評價指標將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小?/p>
3 計算
某糧庫物流功能提升項目計劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運營周期N年。（基準收益率i=10%）
計算得凈現(xiàn)值
3.1 單因素敏感性分析
（1）以建設(shè)投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當一個因素變化時，其他兩個保持不變
（2）選擇項目的凈現(xiàn)值為評價指標， 時項目可行
（3）計算列表如下：
由公式
計算得 建設(shè)投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .
那么，凈現(xiàn)值對于 值較大的因素變化的反應最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分別代表建設(shè)投資和年收入變化的百分數(shù)，則項目必須滿足 時才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項目可行。
4 結(jié)論
在建設(shè)投資決策階段通過敏感性分析，可以找到影響糧食倉儲設(shè)施項目經(jīng)濟效果的敏感因素，并建立起變動因素與經(jīng)濟效果指標之間的對應定量關(guān)系，進行項目投資風險估計，從而采取有效措施，進行重點監(jiān)督和防范。
關(guān)鍵詞：工程造價；前期工作；重要性；技術(shù)探討
Abstract: this paper briefly introduced the pre-project decision-making and investment estimation work content, introduce the preparation work for the important meaning, content and domestic related aspects of the present situation, according to author project cost control based on the engineering project of the early work exploratory Suggestions.
Keywords: engineering construction; The early work; Importance; Technology explore
中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
建設(shè)項目前期研究工作是一項復雜有機的工作，其包含了項目選址、項目環(huán)評、用地預審、項目立項、水土保持、用地報批以及工程開始前的各項準備工作，涉及國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、發(fā)改委及水利局等職能部門，各項目工作費用與項目總投資關(guān)系密切，是一個全面決策的階段。做好項目的前期工作要完成項目資金規(guī)劃等多方面的決策階段工作，在工程質(zhì)量保證的前提下，最優(yōu)化實現(xiàn)工程項目的經(jīng)濟效益。本文就具體前期工作內(nèi)容及意義進行闡述，總結(jié)了國內(nèi)的部分決策階段工作現(xiàn)狀，分析不足，提出做好前期工作重點加強方法選用方面的措施探索。
項目前期決策和投資估算工作
工程項目建設(shè)前期投資者要根據(jù)自己的建設(shè)意圖進行項目決策研究，首先要基于調(diào)查研究進行分析總結(jié)，繼而就工程項目選擇經(jīng)過合理研究得到的投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資方向、投資分配和投資項目，根據(jù)擬定好的投資估算進行整體技術(shù)經(jīng)濟布局分析，完成項目的最終立項。確定項目之后，就要進行前期投資估算的決策任務，按照現(xiàn)行資料及相關(guān)方法，進行項目投資額度估算，這也是項目可行性研究報告及項目建議書的有機組成部分，體現(xiàn)了決策者的建設(shè)思想。
前期工作的重要意義及項目內(nèi)容
3.1 項目建設(shè)前期決策及投資估算工作重要性
建設(shè)工程項目首先要基于工程的造價考慮，做好前期研究決策夠工作，這是整個工程要想取得預期社會效益和經(jīng)濟效益的必要要求，需要認真嚴謹科學投入研究工作。做好工程立項的決議之后的投資估算方面的前期研究工作同樣占據(jù)著工程建設(shè)重要的地位，其直接關(guān)系著即將開始的勘察設(shè)計工程概算、繪制施工圖所得預算編制及項目所有投資經(jīng)費的籌措方案等，起著決定整個項目前期研究工作及整個建設(shè)項目成敗決定性的作用。
3.2 前期決策分析基礎(chǔ)依據(jù)
工程建設(shè)項目要以充分準確且全面的了解掌握同項目決策分析相關(guān)各方面數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，充分做好工程建設(shè)前期研究工作，具體來講包括各方面的規(guī)劃、全方位的規(guī)定及具體的環(huán)境條件等方面的研究調(diào)查。首先，明確了解國家經(jīng)濟的長期規(guī)劃方向，對相關(guān)行業(yè)及地方的規(guī)劃要求更要做出大量調(diào)查分析工作，對其做到信息掌握，特別是市政道路建設(shè)，必須把握當?shù)氐慕ㄔO(shè)規(guī)劃要求。其次是清楚相關(guān)工程、技術(shù)及經(jīng)濟方面的法律、法規(guī)和規(guī)范標準等，清晰各個分項已經(jīng)明確規(guī)定的技術(shù)指標、定額標準。最后，對當?shù)氐脑牧鲜袌觥⒔煌ㄟ\輸便利性情況、地理氣候環(huán)境特色、相關(guān)部門環(huán)境保護等級要求及人文風俗環(huán)境等全方面進行調(diào)查研究工作，掌握最準確最實用的數(shù)據(jù)融匯進決策規(guī)劃之中。
3.3 項目決策分析具體內(nèi)容及影響分析
依據(jù)項目前期研究的基礎(chǔ)，完成多方面涉及因素才能做好項目的決策分析及確定項目方針等工作。項目決策分析主要包含七大方面的內(nèi)容：當?shù)厥袌龅姆治龊晚椖客顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃；所有資源的優(yōu)化配置和具體資源條件的評價；設(shè)計建設(shè)方針方案；完成項目投資估算；多方面融資方法計劃；經(jīng)濟財務評判；建設(shè)項目社會及環(huán)境影響效應評價；相關(guān)不確定性因素分析及綜合分析等。
3.4 國內(nèi)項目建設(shè)前期決策研究工作現(xiàn)狀及不足
較發(fā)達國家重視建設(shè)項目的前期決策研究和投資估算工作而言，我國相關(guān)工作的研究現(xiàn)狀有所欠缺。工程建設(shè)很多都是沒有對前期研究工作予以足夠的重視，相應的也沒有投入足夠的調(diào)查研究工作，建設(shè)工程項目主要是集中在項目施工階段進行工程造價的控制管理工作，忽視了前期工作的重要性。
工程前期工作控制造價措施
要做好工程前期工作，方便控制工程造價，最基礎(chǔ)的是仔細、全面而準確的收集投資決策等所需的各方面技術(shù)指標信息資料，加強所得資料的真實性和準確性是保證控制造價的前提。項目投資決策單位要做好實地考察工作，由專業(yè)人員深入現(xiàn)場收集詳細的可靠資料，例如掌握工程所在地區(qū)交通運輸相關(guān)情況，了解氣候環(huán)境狀況，清楚建筑場地地形地貌及地質(zhì)情況，對當?shù)氐牟牧显O(shè)備市場價格及質(zhì)量信息作出足夠的調(diào)查研究工作等。在把握準確可靠資料的同時，使用所擁有的信息資料，運用價值工程等知識原理，進行投資項目財務分析研究，作出項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境綜合分析評價，確保投資決策的科學性、合理性和可實施性。
需要進行的調(diào)查研究內(nèi)容較為廣泛，最必須的主要為當?shù)厥袌鲈谒椖繅勖谙迌?nèi)的市場需求情況，類似的工程項目建設(shè)情況和國家政策對所建項目服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢利弊情況等。掌握大量技術(shù)及參數(shù)統(tǒng)計信息數(shù)據(jù)資料，做好市場調(diào)查研究工作才能保證投資決策方能夠綜合性的分析處理前期決策工作，保證項目建設(shè)造價的控制。
獲得了大量的可靠及時資料，完成了資料的整理并采用先進科學的處理方法實現(xiàn)信息綜合之后，運用科學手段進行科學的可行性研究和投資估算等決策為工程建設(shè)前期工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)已有的數(shù)據(jù)，評價擬建工程項目的環(huán)境效應、社會影響和經(jīng)濟效益及項目抵抗風險能力，客觀估計預測開發(fā)建設(shè)各項風險值，作出最終項目結(jié)論，保證高效的建設(shè)行為。
結(jié)論
做好基建項目的前期研究工作需要掌握多方面的技術(shù)經(jīng)驗技巧，作出全面的評價，只有科學嚴謹?shù)耐瓿汕捌谙嚓P(guān)決策和投資估算工作，才能保證工程造價的良好控制。充分發(fā)揮決策團隊成員的積極性，把握住項目前期研究工作的各個環(huán)節(jié)，就能做出高經(jīng)濟效益的精品工程。
參考文獻
[1] 陸榮．淺談項目建設(shè)前期工作對工程造價的重要性[J]．基建優(yōu)化，2007，（3）:39-41
然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進的迫切任務。
房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗并汲取教訓，為企業(yè)建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業(yè)投資決策機制
面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學化發(fā)展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應包含以下七大項內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財務分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評價主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結(jié)在項目建設(shè)期間應對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調(diào)整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實總結(jié)。
3.項目經(jīng)濟技術(shù)指標變動及偏差分析
對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術(shù)指標（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關(guān)鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關(guān)鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應對措施。關(guān)鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現(xiàn)時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度調(diào)整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發(fā)生相應調(diào)整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結(jié)合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業(yè)應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進行評價。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關(guān)系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側(cè)重關(guān)注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統(tǒng)設(shè)計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1
2.國家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）.中國計劃出版社.2006
3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002
DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識，以人機交互方式進行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計算機應用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級發(fā)展而產(chǎn)生的先進信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個特定的行業(yè)的領(lǐng)導層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學、運籌學、控制論和行為科學為基礎(chǔ)，以計算機技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對半結(jié)構(gòu)化和非機構(gòu)化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標和進行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進行評價和選優(yōu)，通過人機對話進行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。
2、系統(tǒng)分析
1.海口房地產(chǎn)投資系統(tǒng)目標
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項目內(nèi)部和市場現(xiàn)狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現(xiàn)時海口房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學方法，對項目目標市場的未來發(fā)展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現(xiàn)時海口房地產(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對項目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將海口房地產(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗和方法融入系統(tǒng)，為項目開發(fā)投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗和方法及專家的知識融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產(chǎn)投資項目及方案測算和決策結(jié)果等，進行匯總、查詢和輸出。
2.系統(tǒng)功能要求
為實現(xiàn)上述目標，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應該由海口市場分析、項目(或方案)開發(fā)經(jīng)營測算分析及其優(yōu)劣評價、比較和決策分析等三大業(yè)務功能以及系統(tǒng)維護、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡單、明了、快捷;獨立性、內(nèi)聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。
31.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)
本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計出來的系統(tǒng)，既可作為單獨的子系統(tǒng)存在，也可受上級模塊調(diào)用和控制。
根據(jù)上述設(shè)計思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計圖設(shè)計為：
海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產(chǎn)投資信息模型、海口市場分析模型、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。
2.人機對話系統(tǒng)設(shè)計
人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：
(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。
人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶
3.模型及模型庫設(shè)計
(1)海口房地產(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實現(xiàn)所有市場信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內(nèi)容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。
(2)海口市場分析模型。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業(yè)類型等對海口房地產(chǎn)市場供給進行分析、統(tǒng)計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業(yè)類型等對海口房地產(chǎn)市場供給進行分析、統(tǒng)計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計和分析模塊用以根據(jù)海口本地和投資者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對投資開發(fā)地塊進行規(guī)劃和設(shè)計；然后采用多種模型，以項目(方案)收益最大化為準則，對項目(方案)物業(yè)類型和檔次比例等進行初步分析和決策。
(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對海口房地產(chǎn)投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設(shè)投資測算和分析模塊，經(jīng)營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進行測算與分析。建設(shè)投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設(shè)項目、子項目及其建設(shè)計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設(shè)成本進行測算和分析。經(jīng)營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業(yè)銷售價格、進度進行分析和預測；項目經(jīng)營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成，投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。
(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結(jié)果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預下確定海口房地產(chǎn)投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結(jié)果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數(shù)值量化，然后對各項目(方案)優(yōu)劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結(jié)果報告。
(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢和打印。
(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：
4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計
本系統(tǒng)處理的項數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計多種數(shù)據(jù)庫。通過對數(shù)據(jù)庫的調(diào)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時設(shè)置少量內(nèi)存變量對系統(tǒng)過程進行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財務指標的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。
5.知識庫設(shè)計
隨著時間的變化，投資都會有不同的經(jīng)驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。
知識庫的結(jié)構(gòu)如下：
6.方法庫設(shè)計
首先將海口房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。
4、系統(tǒng)實現(xiàn)
1.開發(fā)環(huán)境
系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。
2.開發(fā)計劃
本系統(tǒng)開發(fā)期計劃在6個月之內(nèi)完成，前1個月進行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個月時間設(shè)計和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。
5、結(jié)束語
總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預計將達到以下功能：
1.能較精確地完成海口房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資評估、成本分析、現(xiàn)金流計算、財務指標計算、敏感性分析。
2.系統(tǒng)既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。
3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。
參考文獻：
[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》
[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學出版社,2005-8-1
關(guān)鍵詞: 造價控制;投資決策
一、投資決策階段建設(shè)工程造價控制的方法
目前業(yè)界都投資決策階段的造價控制有對靜態(tài)投資和動態(tài)投資進估算方法:
1)資金周轉(zhuǎn)率法
資金周轉(zhuǎn)率法是通過對資金周轉(zhuǎn)來估算投資額的簡單的方案。其計算公式為:
資金周轉(zhuǎn)率法相對來說操作簡便、計算速度非常的快,但同時準確性比較差,因此這種方法常常被應用于戰(zhàn)略性的投資機會研究和項目的建議書規(guī)劃階段。
2)生產(chǎn)能力指數(shù)法
生產(chǎn)能力指數(shù)法的依據(jù)是根據(jù)完成項目的投資總額或者是投資的設(shè)備總額,來計算后續(xù)項目的投資和設(shè)備金額。
計算公式如下:
在這個公式中:
C1:完成項目和設(shè)備的投資總額;
C2:將要建設(shè)的項目的投資或者設(shè)備金額;
Q1:已經(jīng)完成項目或者設(shè)備的生產(chǎn)能力
Q2:將要建設(shè)的項目和設(shè)備的生產(chǎn)能力;
F:不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù);
N:生產(chǎn)能力指標(0≤n≤1)。
若已建類似項目或裝置的規(guī)模和擬建項目或裝置的相差不大,生產(chǎn)規(guī)模比值0.5到2之間,則指數(shù)n的取值近似為1;若已建類似項目或裝置與擬建項目或裝的規(guī)模相差不大于50倍,且擬建項目的擴大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來達到時,則n取在0.6～0.7之間;若是靠增加相同規(guī)格設(shè)備的數(shù)量來擴大規(guī)模時,n值的取值在0.80.9之間。
二、決策階段控制造價的主要措施
根據(jù)當前建設(shè)項目的決策階段的工作特點和經(jīng)驗,筆者建議在決策階段造價控制的主要措施如下:
1、方案多元化
通過對建設(shè)項目的工程造價及其影響因素的進行分析的基礎(chǔ)上,可設(shè)計多個方案來表達業(yè)主單位的投資意向和最經(jīng)濟性的方案,在設(shè)計方案的時候可考慮以下的因素:
1)項目的區(qū)位:建設(shè)項目的建設(shè)區(qū)位選擇的合理性對后期的項目的造價控制有著重要的影響,比如對項目的投資、項目的建設(shè)質(zhì)量和項目完成后的的經(jīng)營盈利狀況有著很大的影響。因此在投資決策階段選擇項目的區(qū)位的時候要考慮項目區(qū)位的的經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)位的市場需要、區(qū)位的社會資源及其條件等等,還有就是業(yè)主的建設(shè)投資意向、項目的功能目標價值。結(jié)合這些因素,從更大的范圍內(nèi)擬定建設(shè)區(qū)位。實踐證明,項目區(qū)位現(xiàn)在的合適與否能夠?qū)φ麄€的成本的影響在10%左右。由此可以看出區(qū)位選擇的重要性。
2)建設(shè)項目地點的擬定
與區(qū)位的選擇一樣,在同一區(qū)位內(nèi),不同的項目地點也有著不同的效果。比如同樣的區(qū)位,某個項目選擇在城市市中心不僅要在項目的土地投資、拆遷費用需要很大的花費,同時由于市中心的空間限制,通常施工場地都比較狹小,這會導致施工車輛來往不便、同時會在施工過程中可能會造成擾民的現(xiàn)象,因此,在不影響項目的功能的基礎(chǔ)上選擇在市郊會大大的節(jié)省成本。當然,同樣的原因,如果考慮到項目的投資回報,比如一些商業(yè)住宅的項目,選擇在交通便利的市中心位置,由于其地點的優(yōu)勢可能會帶來大量的后期回報,因此在選擇地點的時候要多方面的考慮項目的建設(shè)功能、業(yè)主的投資意向和后期的經(jīng)營狀況從而統(tǒng)一的規(guī)劃,選擇最佳的地點。
3)建設(shè)標準的確定
所謂建設(shè)標準是指設(shè)備工業(yè)、項目的建設(shè)標準、配套設(shè)施、員工等各個方面的指標。建設(shè)標準的制定過程是項目可行性評估的重要指標,是決定項目造價是否正常和檢查建設(shè)項目的重要依據(jù)。
4)設(shè)備和工業(yè)的確定
由于建設(shè)項目的特殊性,通常的情況向設(shè)備的投資在整個的投資的比重中所占較大,所以選擇設(shè)備的時候,一方面要保證設(shè)備能夠滿足項目的建設(shè)需要,同時要考慮其性價比,在不耽誤工程建設(shè)的前提下,可根據(jù)項目設(shè)備的性能和性價比來對設(shè)備進行壽命成本分析,跟進成本分析的結(jié)果選擇項目生命周期成本最低的設(shè)備,從而達到最經(jīng)濟的建設(shè)方案。
5)融資渠道的選擇
評估選擇籌資的渠道也是建設(shè)項目投資決策階段的主要工作。現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展,使得業(yè)主和施工單位在籌資時有非常多的選擇,但不同的籌資方式有著不同的風險和特征要求。項目所以資金的成本=項目使用資金+籌集資金所使用的籌資費用。項目的籌資渠道選擇是評價項目可行的主要指標,在投資決策階段,籌資渠道的選擇的主要工作就是在滿足項目資金使用的前提下,盡量選擇資金成本趨向最低水準,從而降低整個工程的造價,確保方案的最優(yōu)。
6)項目建設(shè)時機的確定
在當前金融危機的背景下,項目的建設(shè)時機顯得更為重要。通常的情況下,項目的建設(shè)時機要考慮經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。因為建設(shè)項目的跨度時間長,因此要考慮諸如通貨膨脹等因素對建設(shè)項目資金的影響,選擇在正確的時間采購材料、設(shè)備,在合適的時候進行完成、銷售等的這些都會影響到建設(shè)項目的整個投資和回報。
2、正確決策
所謂建設(shè)項目的投資決策就是對投資方案進行篩選確定,對建設(shè)項目的可行性進行論證,對各種建設(shè)方案進行篩選,對項目的各種利弊因素和時機進行判斷的過程。正確的決策是整個項目進行的基礎(chǔ)。要確保投資決策的正確,就需要對項目進行正確的判斷,在確保工程建設(shè)的基礎(chǔ)上,制定出最佳的建設(shè)計劃,正確的配置各種資源,只有這樣才能為正確的估算工程所需資金和造價進行估算。
3、編制投資估算
在建設(shè)項目的前期投資決策分析階段,一個重要的工作就是對項目的投資預算進行分析,這個是整個項目后期的經(jīng)營績效的評估標準和項目立項的重要依據(jù)。在實踐中,通常把投資決策分為項目建議書的制定――初步可行性研究――詳細可行性研究――投資預算編制等幾個階段。在這些階段,隨著決策的深入和深化,對項目的整體的投資預算也要越來越詳細。在最后一個投資預算表的編制時要有詳細準確的投資預算。在編制投資預算的過程中要全面考慮各種因素,要考慮市場的情況和建設(shè)周期等因素對工程造價的影響,據(jù)此提出價格浮動的幅度,使得投資預算留有一定的空間。
要做到投資預算的準確性,就必須采用合理的指標和數(shù)據(jù)資料,使用可行科學的估算法,合理估算,從能保證投資預算的準確性,保證其在建設(shè)工程中的造價不會出現(xiàn)“三超”等現(xiàn)象。
4、重視建設(shè)項目的經(jīng)濟評價
在完成前期的估算和設(shè)計后,對整個項目的建設(shè)投資和回報進行科學的經(jīng)濟評價是建設(shè)項目設(shè)計投資階段的例外一個重要過程。對建設(shè)項目的建設(shè)周期、投入產(chǎn)出比等相關(guān)指標進行系統(tǒng)科學的調(diào)查、分析和計算論證是最后確定項目可行性的最后依據(jù)。經(jīng)濟評價作為投資決策階段的壓軸環(huán)節(jié),毋庸置疑在整個環(huán)節(jié)中的重要地位和作用,經(jīng)濟評價準確如否直接決定著項目的上馬與否,也決定這項目最后的經(jīng)濟效益。因此在投資決策階段做好經(jīng)濟評價尤為重要。
[關(guān)鍵詞]：工程建設(shè)項目可行性研究作用 依據(jù)
Abstract: The project feasibility study, the main content of the whole project and supporting conditions for more thorough research and analysis to provide more scientific data to support and theoretical support for the project construction. The feasibility report is a systematic method of analysis, with predictability, fairness, reliability, characteristics of the scientific; it is the important basis of the project decision-making plays an important role.Key words: construction project; feasibility study; role; basis
中圖分類號 : V221+.8文獻標識碼： A 文章編號：
一個工程建設(shè)項目的實施，必然會對整個城市布局、經(jīng)濟、和人民生活產(chǎn)生相應的影響。況且，實施開發(fā)建設(shè)項目需要投入大量的人力、物力和資金，最終目的是以最小的投入獲得相應的市場回報，換取最佳經(jīng)濟效益。因此，在建設(shè)項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各方面都要進行深入細致的調(diào)查研究和分析，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價。這一系列的調(diào)查研究、預測評價、論證分析過程稱之為可行性研究過程。其主要任務是，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，簡而言之，就是解決項目建設(shè)的“必要性”問題，技術(shù)上的“可行性”問題，經(jīng)濟上的“合理性” 問題，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)，是決定工程項目命運的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、項目可行性研究在項目投資決策中的作用
投資項目決策是指最終作出是否投資建設(shè)某個項目的決定。項目決策分析與評價是投資項目科學決策的重要工作，是項目前期工作的核心，關(guān)系到投資項目建設(shè)的成敗，在項目決策前期，盡管不同的決策者可能面對不同的決策目標、不同的決策及其審批（核準）等程序，但都必須認真做好項目前期工作，才能提高決策的正確性，避免失誤、造成損失。
可行性研究是項目進行投資決策和建設(shè)的先決條件。在過去很長一段時間里，可行性研究工作并沒有得到足夠的重視，簡單的認為可行性應研究只是在應付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有的只是將可行性研究搞成了上項目的“腳踏板”，許多項目在沒有進行周密詳細的可行性研究就草率上馬。結(jié)果往往造成因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資金不足而拖延工期，甚至停工癱瘓，變成名副其實的“爛尾樓”；因市場預測不充分而屢屢出現(xiàn)違約、調(diào)價。因此，在投資建設(shè)前期，進行項目可行性研究，編制詳細的可行性研究報告是至關(guān)重要的。它可以避免錯誤的項目投資決策和不必要的損失。隨著科學技術(shù)、經(jīng)濟、文化日新月異的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，這就要求建設(shè)者在進行項目投資決策之前做出準確無誤的判斷，避免錯誤的項目投資，減少項目的投資風險。現(xiàn)代化的建設(shè)項目規(guī)模大、投資大，可行性研究報告的論證必須要科學、嚴謹、符合目前實際情況和未來的發(fā)展趨勢，如果可行性報告出現(xiàn)漏洞就會造成人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤，造成不可估量的損失。
可行性研究是投資決策的依據(jù)。
可行性研究作為一種投資決策方法，從市場、技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)濟及社會等多方面對建設(shè)項目進行全面綜合的分析論證，依其結(jié)論進行投資決策可大大提高投資決策的科學性。自1986年國家實行了資本金制度以來，投資主體才開始逐步形成多元化的投資主體，投資者對自己所上的項目要全面負責，在項目建設(shè)中堅持“三個不建”原則，即建設(shè)項目沒有可行性研究報告不建，項目可行性研究報告經(jīng)濟評價不充分不建，項目經(jīng)濟評價效益不達標準不建。科學的可行性研究能夠如實地反映項目的真實效益，做出合理的決策；可行性報告現(xiàn)在已經(jīng)成為投資業(yè)主和國家審批機關(guān)提供評價結(jié)果的主要依據(jù)，以及確定對此項目是否進行投資和如何進行投資的決策性的文件。
二 可行性研究是建設(shè)項目融資的重要依據(jù)
項目融資支撐著項目建設(shè)，通暢的融資渠道對項目建設(shè)意義重大。批準的可行性研究報告是建設(shè)單位吸納、籌措資金的重要依據(jù)；特別是在向銀行申請貸款和向國家申請補貼時能發(fā)揮重大作用。根據(jù)我國的政策，建設(shè)單位在向銀行貸款或者向國家申請補助時必須有項目的可行性研究，經(jīng)有關(guān)部門對其審查后再決定是否予以貸款或補貼；銀行在接到建設(shè)單位的可行性研究報告后，對其項目進行審查，對項目的前瞻性做好充分分析，主要是分析以后項目的效益水平和債務的償還能力。銀行確定風險比較低后才可以同意貸款。
三 可行性研究是編制初步設(shè)計的依據(jù)
按照項目建設(shè)程序，一般只有在可行性研究報告完成后，才能進行初步設(shè)計。在可行性研究工作中，對項目選址、建設(shè)規(guī)模、總體布局、主要生產(chǎn)流程、設(shè)備選型等方面都進行了比較詳細的論證和研究，初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖，設(shè)計文件的編制應以可行性研究報告為依據(jù)。
四 可行性研究是項目建設(shè)生產(chǎn)和考核評估的依據(jù)
可行性研究報告應當充分分析項目建設(shè)地的地質(zhì)、水文、氣象、水質(zhì)、礦物質(zhì)等情況，做成分析論證材料。這是檢查工程質(zhì)量和在工程壽命期內(nèi)發(fā)生責任事故的重要依據(jù)。在項目完成，正式投產(chǎn)后進行生產(chǎn)考核也要依據(jù)可行性研究報告指定生產(chǎn)綱領(lǐng)和技術(shù)標準。
五 可行性研究是項目進行總目標控制的依據(jù)
可行性研究中的總的目標如控制不好，使設(shè)計過程中朝令夕改，設(shè)計者無所適從，顧此失披，往往造成產(chǎn)品先天不足，因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計未獲批準不得進入施工圖設(shè)計階段，重大設(shè)計變更必須報原批準機關(guān)審批，避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
六 建設(shè)項目可行性研究中應注意的問題
（一）進一步完善可行性研究的獨立性客觀性公正性
我國的工程項目建設(shè)改革體制時間還不是很長，我們在吸取先進的管理經(jīng)驗的同時，還留下了一些病茍，影響了建設(shè)行業(yè)的總體發(fā)展。現(xiàn)在我國對建設(shè)工程項目的管理與控制主要集中在施工階段，并沒有給予項目的可行性研究足夠的重視。簡單的認為可行性應研究只是在應付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有些建設(shè)項目即沒有對投資風險進行科學分析，也沒有針對提高經(jīng)濟效益做好充分的市場調(diào)查，致使投資效果非常不理想。因此，針對于項目前期管理投資的獨立性客觀性公正性不足的問題，政府要加強機構(gòu)改革，做到政企分離，避免高估效益低估投資的現(xiàn)象發(fā)生；另一方面要改變投資者對可行性研究報告不重視的局面，充分利用可行性研究報告，實現(xiàn)投資效益最大化。
（二）風險分析應作為可行性研究報告強調(diào)的重點內(nèi)容
越來越多的工程項目建設(shè)者已經(jīng)認識到可行性研究中風險分析的重要性，風險分析也日趨成熟，但還存在著對分析不夠的情況，主要表現(xiàn)為對市場、投資的回報率、影響經(jīng)濟效益的各種因素等分析的不夠透徹，導致許多項目實施后項目的預測估值與實際估值存在的差距很大，甚至完全失實。投資建設(shè)的項目要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風險防范和控制更顯重要。因此當前提高風險意識，強化風險分析，重視風險分析的結(jié)果是市場經(jīng)濟下做好項目前期工作所必須的。經(jīng)濟風險分析要從多角度出發(fā)，充分分析各種風險因素存在的可能性以及對經(jīng)濟效益的影響。在進行可行性研究財務評價時，必須對各種可能的風險因素對財務評價指標的影響進行分析；不同的建設(shè)項目有不同的風險存在，風險一般具有層次性的特點，對其進行逐層分析，弄清風險的根源，并有針對性的提出防范和降低風險的對策措施。風險分析應該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風險意識，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能粗曉項目風險，作出科學決策。另外，在建設(shè)項目可行性研究中，還應該引入實物期權(quán)，因為建設(shè)項目的投資決策可以看作是對實物期權(quán)的評價。
（三）正確對待市場與價格的預測
對于項目建設(shè)者而言，市場與價格是項目可行與否的關(guān)鍵，在可行性報告中對市場與價格做出科學的預測相當重要。財務評價的敏感性分析中，對經(jīng)濟效益影響最敏感的因素無疑就是產(chǎn)品銷售價格，目前我國市場經(jīng)濟還不十分健全，經(jīng)濟規(guī)律性不太明顯，產(chǎn)品價格不穩(wěn)定，完整的價格信息系統(tǒng)尚未完全形成，這些都可能導致產(chǎn)品的價格變動；往往變化1～2種價格，項目就可能從可行變成不可行。因此可行性報告預測的準確與否直接關(guān)系到經(jīng)濟評價結(jié)果的可靠性。確定合理的價格預測，需要考慮到多種因素包括國內(nèi)外市場走向、產(chǎn)品市場占有率、市場服務范圍、區(qū)域條件、運輸條件、外貿(mào)進出口情況、相關(guān)行業(yè)的情況、稅收等。所以在可行性研究報告中要加深市場預測與價格分析的內(nèi)容。預測應該是有科學根據(jù)的預測，不能是隨意和盲目的人為取舍。
結(jié)語：
建設(shè)項目前期的可行性研究直接關(guān)系到項目成本控制與投資效益，我們應當充分認識和利用好項目的可行性研究，為項目建設(shè)的提供有力的數(shù)據(jù)與理論支持；保持可行性報告的客觀性，提高它的預測防范能力，力爭把不利因素消除在萌芽階段。
參考文獻：
[1]高珊淺談建設(shè)項目可行性研究。民營科技，2008（11）。
[2]朱伶淺談可行性研究階段的投資控制。建筑與預算，2008（5）。
【摘要】財務管理在公司決策和項目管理中起到重要的作用，目前投資項目比比皆是，投資者投報無門，面對眾多的投資項目，本文應用財務管理的相關(guān)方法進行分析計算，幫助理解與決策判斷。，財務管理是組織企業(yè)財務活動，處理財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，文中涉及靜態(tài)投資指標及動態(tài)投資指標的計算分析。
【關(guān)鍵詞】財務管理 投資決策 葡萄酒
一、總論
公司名稱：煙臺張裕葡萄釀酒股份有限公司
英文全稱：Yantai Changyu Pioneer Wine Company Limited
（一）主要研究目的
本次研究報告旨在運用各種投資決策指標進行投資決策分析，以葡萄酒行業(yè)的張裕葡萄酒公司項目投資為主要研究對象，以項目動態(tài)投資分析、靜態(tài)投資分析、凈現(xiàn)值和投資回報率、投資回收期等指標為依據(jù)，得出結(jié)論項目是否適宜投資，做出決策。
（二）項目介紹
煙臺張裕國際葡萄酒城于2012年張裕公司迎來120周年華誕時動工建設(shè)，總投資60億元人民幣，規(guī)劃占地面積6200畝（約合4平方公里）。
煙臺張裕國際葡萄酒城建設(shè)項目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。
二、估算和效益分析
（一）投資估算
煙臺張裕國際葡萄酒城建設(shè)項目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。項目均為固定資產(chǎn)投資，計劃投資款39億投建項目固定資產(chǎn)，據(jù)了解，公司項目建成投產(chǎn)預計年營業(yè)收入95億，年創(chuàng)稅收25億。每年付現(xiàn)成本21000萬。
項目固定資產(chǎn)使用期限10年，折舊方法按照平均年限法計提折舊，殘值率按照5%進行折算。
（二）靜態(tài)指標分析
1.投資回收期
項目投資回收期=2+（95850/481575）=2.199
投資回收期反映著在沒有考慮貨幣的時間價值的基礎(chǔ)上投資回收的速度，國際葡萄酒城項目投資回收速度較快，兩年左右的時間就可以回收成本，當然，這也是忽略貨幣時間價值和其他市場不定性因素的保守估計得出的。
2.平均報酬率
平均報酬率=各年凈現(xiàn)金流量的平均值/總投資額*100%
平均報酬率是投資項目在壽命周期內(nèi)平均的年投資報酬率，項目總投資額60億，投資報酬率達到了45.84%，在同行業(yè)范圍內(nèi)有較好的回報，適宜投資。
3.動態(tài)指標分析
動態(tài)投資指標是充分考慮了時間價值的指標，主要包括凈現(xiàn)值NPV，凈現(xiàn)值率NPVR，現(xiàn)值指數(shù)RI，內(nèi)部收益率IRR，修正內(nèi)部收益率MIRR等。
（假O資本成本率為10%，再投資年收益率為9%）
凈現(xiàn)值為正數(shù)，表示貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入量大于貼現(xiàn)后的現(xiàn)金流出量，該投資項目的報酬率大于預定的貼現(xiàn)率，表明此投資方案有利，可以接受；現(xiàn)值指數(shù)大于1，說明其收益超過成本；投資項目內(nèi)部收益率為41.18%大于資本成本10%的假設(shè)，表明項目投資方案可以接受。
三、結(jié)語
綜上所述，經(jīng)過動、靜態(tài)投資指標的分析表明，該投資項目對于公司的利益回報的發(fā)展有利，故公司可以接受該項目的投資。
參考文獻：
[1]蔡紅艷.張裕葡萄酒股份有限公司財務分析.[D].四川：四川大學，2014.
[2]張裕國際酒莊聯(lián)盟.百度百科[DB/OL].2016. http：///link？url=-XZXRU5lTVe0Va5UD5IGA02Du2nPyrXGf7TBb6I8FFg-hqR7ryLDD0R9iO-eayBJebkMwYXiquCt-Led1WPwgUMoyjp9D-nB4vhGFiCKq6OvClyQAJj7qJl5gHRuheVOVTDS1qlIFEFoOVvMCU0GolgCaLYBZU7tUi3Q3zFWXH2kinx1SfgglyrQ5QEuoV2u.
關(guān)鍵詞：工程投資成本控制核算
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近年來，我國加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，越來越多的資金投入到工程建設(shè)中去，如何有效的使用這些資金，控制好工程成本，以最少的投入獲得最大的社會效益和經(jīng)濟效益，是迫切需要解決的。一般的大型工程都具有投資額大，建設(shè)周期長、技術(shù)復雜的特點，對其管理也是一項復雜的系統(tǒng)工程。在滿足進度和質(zhì)量要求的前提下，力求使工程實際投資不超過計劃投資，把工程成本控制在合理的額度內(nèi)，以取得最佳的投資效益。下面就分別從不同的階段談談工程投資成本的控制。
工程投資成本失控的現(xiàn)狀分析
1.1 我國現(xiàn)行的工程投資成本確定方法較為落后，往往是以定額為依據(jù)，定額單價中的人工、材料、機械臺班價格的統(tǒng)計時間是滯后的。雖然各地造價管理部門同時定期一些調(diào)整系數(shù)或補差來達到對當前的工程造價管理信息系統(tǒng)的開發(fā)和運用，但這還不能及時提供造價管理人員所需的市場信息，難以達到與國際慣例接軌的實物法成本編制，因此，這種相對滯后的價格取定方法，無法滿足市場經(jīng)濟要求。
1.2 我國現(xiàn)行的投資成本管理缺乏建設(shè)項目全過程綜合管理的意識，基本是遵循階段性的管理模式：不懂工程投資成本控制的建設(shè)單位參與投資決策分析，設(shè)計單位在設(shè)計階段雖做了工程概算甚至細化到預算，但由于缺少對設(shè)計方案造價指標的控制約束，導致設(shè)計保守、投資偏高。工程監(jiān)理單位往往只局限于施工階段的質(zhì)量與進度管理，很少介入投資決策分析。在工程實施階段，由于資金短缺或者成本管理不嚴，導致投資管理失控。工程不能按期完成，貸款利息不斷增加，原本緊缺的資金惡性循環(huán)地運行，給企業(yè)、金融機構(gòu)和國家都帶來了巨大的損失。
1.3現(xiàn)行工程投資成本控制中，合同管理還未完全規(guī)范和法制化。一方面，合同條款自身不夠嚴密，實施過程中合同雙方對合同條款的理解不一，影響工程順利進行；另一方面，執(zhí)行合同的各方對合同的法律性認識不足，有法不依。如業(yè)主拖欠工程款，不按合同及時支付，施工單位不得不通過回扣等手段獲得工程款，由此也造成了建筑行業(yè)中行賄較為嚴重的局面，同時也增加了工程投資成本。
工程投資成本控制的主要環(huán)節(jié)
2.1加強基建管理
在管理工程項目、控制投資成本的各個環(huán)節(jié)中，對基建部門實施的管理是核心所在。由此，應對基建部門合理分工，明確部門職責和權(quán)限建立健全規(guī)章制度和監(jiān)督體系；提高基建人員政治素質(zhì)、業(yè)務水平和政策水平，建立一支政治素質(zhì)過硬、管理水平過關(guān)、專業(yè)知識精良的基建隊伍。從人員素質(zhì)和機構(gòu)設(shè)置上確保基建部門的高效運轉(zhuǎn)和基建管理的有效實施。
2.2重視項目設(shè)計
重視項目設(shè)計特別是如何根據(jù)實際情況的不斷變化隨時來修訂設(shè)計，如何杜絕只重理論不重實際的紙上談兵試設(shè)計；如何減少只重以往的慣例而不注重根據(jù)實際情況可以采取創(chuàng)新的設(shè)計。如何杜絕不調(diào)查研究想當然試設(shè)計。在正確的投資決策下，只有首先做好了項目設(shè)計特別是技術(shù)設(shè)計才能減少重復施工、重復征地。減少工程線路的改線，減少山體穿越、水網(wǎng)穿越。比如設(shè)計時如能很好的優(yōu)化工程線路走向，避開施工難度大又可有效縮短施工標段那就可以進一步節(jié)約工程投資。
2.3規(guī)范基建程序
基本建設(shè)程序應包括建設(shè)項目立項、可行性研究、設(shè)計任務書編制、建設(shè)地點選定、招標文件編制、建設(shè)準備、項目計劃設(shè)計、施工過程、生產(chǎn)準備階段、竣工驗收、交付使用等具體內(nèi)容。基建程序講究科學性和規(guī)范性，在項日實踐過程中，須按照項目報批、報建、招投標等程序，實施項目全方位、全過程的質(zhì)量保障體系，以確保工程項目可根據(jù)投資概算，有效控制項目成本。
2.4強化施工管理
抓好施工階段的成本管理，是控制重大工程投資成本的根本途徑。工程開始施工后，有效的現(xiàn)場管理。是施工管理中成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。從職能角度講，施工管理主要有技術(shù)管理、工程款管理、材料管理、工程質(zhì)量管理、設(shè)計變更管理、文明安全監(jiān)督管理等事宜。總體而言，施工管理須以工程質(zhì)量、進度、安全為中心，實施有效的管理和相應的投資成本控制．特別是在材料選購和使用上，應在堅持查看材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制材料成本。
2.5 做好竣工驗收和結(jié)算
竣工驗收即評定上程質(zhì)量，竣工結(jié)算以及竣工審計即對項目投資直接費進行最后裁定。依據(jù)建設(shè)工程合同的約定，重大工程項目承包人須完成設(shè)計文本及施上圖規(guī)定的工程內(nèi)容，并且經(jīng)發(fā)包人組織竣工驗收后，合理辦理工程交接手續(xù)。在重大工程項目竣工驗收結(jié)束后，承包人還應據(jù)施工圖紙、設(shè)計變更、工程量變動等詳情。對工程直接造價進行工程結(jié)算。在此過程中，應確認材料種類、價格清單，核算單價，對照設(shè)計，正確有效、實事求是地進行竣工驗收、結(jié)算以及結(jié)算審計，嚴格控制工程成本。
3、結(jié)語
長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的投資成本控制，而往往把控制成本的主要精力放在施工階段———審核施工圖預算，合理結(jié)算建安工程價款，算細賬，這樣做盡管也有用，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半，要有效控制建設(shè)工程造價，就要堅決把控制重點轉(zhuǎn)移到前期階段來，首先，要重視和加強項目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報告投資控制數(shù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設(shè)項目成本的作用。其次，要明確概預算工作不僅要反映設(shè)計，計算工程造價，更要能動地影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計，并發(fā)揮控制工程成本，促進合理使用建設(shè)資金的作用。同時要對工程成本中的投資估算，設(shè)計概算，施工圖預算、承包合同價、結(jié)算價、竣工決算實行一體化管理，而這需要通過深化行業(yè)體制改革，通過市場價格機制的運行，形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、有序的工程成本管理體系，達到合理使用投資，有效控制成本，取得最佳投資效益的目的。
參考文獻：
【1】李國清．我國重大石化項目投資成本控制程序與方法．當代石油石化。2008(16)
