時間：2023-03-01 16:23:31
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建筑安裝工程費用由分部分項費用、措施項目費用、其它項目費用、規費和稅金組成。
建筑安裝工程費按照費用構成要素劃分：由人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金組成。其中人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費和利潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中。
建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費、稅金組成。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：建筑 安裝工程 造價費用
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
前言
建筑安裝工程費用建設項目的重要組成部分, 也是工程造價控制的主要對象, 其計取辦法及方式的合理與否, 不僅直接關系到工程造價的高低, 同時也涉及到建筑市場改革與發展的方方面面, 對我國建筑市場的健康發展起著十分重要的作用。
一、建筑安裝造價工程的特點
1、涉及的材料眾多，價格差異比較大
建筑安裝是一項細致又巨大的工程，在進行安裝材料的選購過程中，一項工程的一個材料就有不同的材質、規格與價位。例如，法蘭就分為平焊法蘭、對焊法蘭、螺紋法蘭、承插焊法蘭等等。
2、新工藝、新材料、新技術層出不窮
隨著社會的發展，技術的進步，建筑安裝也隨之不斷發生變化，特別是近幾年，我國實現了與國際接軌，在工藝、材料技術方面都越來越先進。新的材料與技術能夠避開傳統材料與技術的缺點，使得建筑安裝工作變得簡單起來，例如，現在建筑安裝中智能水表代替的傳統的水表，使得水表管理變得方便易行。
3、變更、簽證情況較多
在建筑安裝過程中，由于安裝施工設計圖不能夠完全體現現實中安裝的思想，許多管道不能在設計圖中出現，同時，安裝工程設計還要與土建工程、裝飾工程相配合。這樣的情況，使得許多設計還要在具體施工中加以商討與完善，一邊變更、一邊簽證，具體很大的隨意性。
4、現有的安裝定額標準落后于建筑安裝領域的發展
近幾年，建筑安裝領域隨著國民經濟的發展也不斷的創新，現有的安裝定額標準已經滯后于建筑安裝領域的發展了。隨著新材料與新工藝的出現，市場上材料的價格也與以前有很大的差異，這就使得以前的安裝定額標準與實際情況不符，工程造價方面難以控制。
5、安裝中暗裝情況較多
在實際安裝過程中，由于美觀等因素的影響，許多東西需要暗裝，即裝在墻里面。因此，在工程完成后，不易進行驗收與檢查，對于材料的檢查與成本計算困難，甚至出現偷工減料的情況。
二、我國現行建筑安裝工程費的構成
建筑安裝工程費由直接工程費、間接費、計劃利潤、稅金等4 個部分組成。
1、直接工程費
直接工程費是指, 建筑安裝工程在施工過程中直接耗費在工程上的活勞動和物化勞動, 由直接費、其它直接費、現場經費組成。直接費是施工過程中直接耗費的、構成工程實體和有助于工程形成的各項費用, 包括人工費、材料費、施工機械使用費。其它直接費是指直接費以外施工過程中發生的其它費用。現場經費是指為施工準備、組織施工生產和管理所需的費用, 包括臨時設施費和現場管理費。
2間接費
建筑安裝工程間接費是指, 雖不直接由施工的工藝過程所引起, 但卻與工程的總體條件有關的建筑安裝企業為組織施工和進行經營管理, 以及間接為建筑安裝生產服務的各項費用。由企業管理費、財務費和其它費用組成。
3計劃利潤及稅金
建筑安裝工程費中的計劃利潤及稅金是, 建筑安裝企業職工為社會勞動所創造的那部分價值, 在建筑安裝工程造價中的體現。
三、工程項目成本費用控制過程中的問題
1、我國大部分的建筑安裝企業在工程項目的成本費用控制過程中，忽視了利、權、責三者的重要性，模糊其概念，只是簡單地將控制工程項目成本費用的職責賦予給個人，項目管理不夠全面。所以，這就很難形成一套完善的、健全的成本費用控制機制。
2、成本管理意識薄弱，缺少目標成本控制
在工程項目成本費用控制中意識淡薄、方法簡單，未設定具體的成本控制目標，未編制成本費用預算，存在較大的隨意性，以及缺乏對工程項目成本費用進行嚴格的審核和監督。
3、欠缺有效的、針對現場施工材料管理的制度
由于現場施工材料管理人員受到了外界各方面的利益誤導和自身工作的不負責，在各個關口并沒有嚴格執行材料控制制度，尤其是在發放材料時，沒有進行實地考核，往往會造成施工材料的嚴重浪費，而且余料也未退庫，缺乏有效地監管制度對其約束。
四、建筑安裝企業工程成本費用控制的對策
1、合理構建項目部
項目部是企業工程的臨時性派出機構，是現場施工的最高管理者，是控制成本費用的關鍵部門。在設置項目部時，應該始終堅持“事前準備、事中控制、事后糾偏”的動態管理控制原則，項目部的監管人員要頻繁的到施工現場巡視指導工作。對于在工程成本費用控制活動中表現良好的施工人員（例如工作效率高、節約施工材料等）給予一定的精神獎勵和物質獎勵，加強現場施工人員對成本費用控制的意識，提高對節約施工成本的積極性。在設置項目部時應該著重考慮下述崗位：
管控經理；對工程的階段性成本和總成本有著準確的分析和預測，其主要職責就是履行項目的審核工作，統籌資金，核發外包單位的工程款項、施工人員的工資、施工材料及費用地控制等；
合同管理員；在工程施工之前就必須對合同交底，在施工過程中嚴格按照合同中規定的條例進行，嚴格監督，及時處理工程索賠工作和辦理工程變簽證，做好甲方和乙方之間的交流工作；
成本核算員；施工材料的領用和發放實行統一審批，以甲方合同為依據，并且要準確計算出材料的實際需求量，核定施工中的成本；收集完工工程的成本數據作為成本分析考核的依據，給成本費用的預算和決策提供有效的支持。
2、保證項目管理人員的穩定
目前，施工現場管理人員的流動性比較大，這就增加了工程成本費用控制的難度。項目部在工程施工之前，就應該建議一套完善的施工管理制度和成本控制制度，以及確定施工人員和管理人員的數量，保持其穩定性，明確各人員的利、權、責，確立全體人員的成本目標責任。
3、提高施工人員的工作效率
要采用多種激勵性的機制來充分調動施工人員的工作積極性，并不斷研究出簡單有效的施工工序，進而大大提高施工人員的效率。一方面將會大幅度的縮短施工周期，另一方面還能切實提高建筑施工質量；注重提高施工隊伍的工作效率，給企業創造最大的經濟效益和社會效益。
4、節約施工材料
施工材料的消耗在工程項目的全過程成本中占據到了相當大的比例，通常會超過50%。隨著現代建筑技術的不斷進步，建筑的未來發展面向智能化、綠色化、節能化，還將繼續增加施工材料成本的比例。所以，施工材料的監督管理人員必須制定出一套完善的材料管理制度，建立建全材料臺賬，從材料的采購、運輸、驗收、發放、使用、回收等多個環節進行嚴格控制，提高施工材料的使用率，以達到節約施工材料、降低工程項目施工成本的目的。
5、強化施工管理費用的有效控制
在支出水平基本合理和穩定的狀況下，工程項目的延遲完工或提前完工，就將對施工管理費用支出的超支和減少有著直接影響；其次，施工管理費用的消耗狀況也將會直接影響到全過程的施工管理費。所以，建筑安裝企業在能夠保護施工質量達到標準的情況下提前完工，縮短施工周期，減少工程管理時間，進而能減少施工管理費用的支出。對于有些費用支出數額較大的工程項目，必須要項目經理審核通過后方可實行。工程完工后，項目經理應組織有關人員立即清理現場的剩余材料和機械，辭退臨時員工，支付各項應付的費用，以防止工程竣工后，繼續發生包括管理費在內的各種費用。及時進行竣工結算及辦理工程移交手續。采取各種有效手段，減少不必要的開支。
結束語
在建筑安裝企業工程成本費用控制過程中，其成本管理人員應該因地制宜，靈活運用。雖然工程的施工難度、規模大小、治理機制都千差萬別，然而在實際的施工過程中均需要對人力資源、費用開支、物質資源等方面進行嚴格地控制，降低工程的成本費用，給企業帶來更多的經濟效益。
參考文獻
[1] 賈森林.建筑安裝工程造價審核方法探討[J]. 科技創新導報. 2009(04)
[2] 徐春媛.建筑安裝工程造價管理中存在的問題及對策[J]. 科技信息. 2009(10)
關鍵詞：工程建筑；安裝工程；費用計劃；預算
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
一、建筑安裝工程費組成表
二、我國現行建筑安裝工程費的構成
建筑安裝工程費由直接工程費、間接費、計劃利潤、稅金等4 個部分組成。
1、直接工程費
直接工程費是指, 建筑安裝工程在施工過程中直接耗費在工程上的活勞動和物化勞動, 由直接費、其它直接費、現場經費組成。直接費是施工過程中直接耗費的、構成工程實體和有助于工程形成的各項費用, 包括人工費、材料費、施工機械使用費。其它直接費是指直接費以外施工過程中發生的其它費用。現場經費是指為施工準備、組織施工生產和管理所需的費用, 包括臨時設施費和現場管理費。
2間接費
建筑安裝工程間接費是指, 雖不直接由施工的工藝過程所引起, 但卻與工程的總體條件有關的建筑安裝企業為組織施工和進行經營管理, 以及間接為建筑安裝生產服務的各項費用。由企業管理費、財務費和其它費用組成。
3計劃利潤及稅金
建筑安裝工程費中的計劃利潤及稅金是, 建筑安裝企業職工為社會勞動所創造的那部分價值, 在建筑安裝工程造價中的體現。
二、工程建筑安裝工程費用計劃與預算存在的問題
1、簽證不合理
工程建筑安裝工程現場監理人員，沒有意識到費用計劃與預算合理性的含義，關于一些不應給予簽證的建筑安裝工程盲目的簽證。有一些建筑安裝工程中的簽證是通過建筑施工單位進行填寫的，沒有對建筑安裝工程項目進行有用的核實與考察就盲目的對其進行簽證。一些建筑施工單位在簽證上弄虛作假，還有一個施工單位為了完成中標的方針所以自行下降報價，為了保住眼前的利益在建筑安裝工程施工中偷工減料，在建筑安裝工程施工現場進行胡亂簽證，致使建筑安裝工程施工現場紊亂，難以辦理，還在必定程度上擾亂了中國建筑商場的次序。
2、定額套用不規范
一些建筑公司在工程建筑安裝工程的建設中，忽略了定額的計量單位，關于定額中存在的缺項進行預算的過程中盲目的套用子目，關于定額換算的概念不清楚，存在高套定額、不換算系數等一系列不合理現象，例如：建筑安裝工程中對需求使用的建筑鋼材定額為千克計量單位的時分，在對鋼材資料的價格進行輸入的過程中卻將其誤認為是噸，致使工程建筑安裝工程費用方案的擬定以及預算剖析呈現不精確的現象。
3、工程量的計算錯誤
工程建筑安裝工程中工程量的預算，是依據國家規定的預算準則、工程設計變更聯系單以及竣工圖紙來進行的。工程建筑安裝工程中工程量預算呈現的差錯首要有錯算、重算以及漏算，每一個建筑公司在安裝工程工程量預算上的預算單位不一致，會致使工程量預算的錯誤。
4、費用計算不合理
一些建筑公司在對安裝工程中的有關費用進行預算的時分，預算的方法不合理，致使預算結果過錯，影響費用方案的準確性，首要體現在不依照有關合同上的需求對費用定額進行套用操作。例如：將工程建筑安裝工程劃分為三個種類，三類建筑安裝工程在費用定額上套用二類建筑安裝工程；一些建筑安裝工程沒有依照預期的規范與需求達到文明施工的程度，但是在費用預算上卻加入了文明施工添加費；鄉鎮中建筑安裝工程稅金的預算套用城區中的費率等。
三、工程建筑安裝工程費用計劃與預算問題的有效解決策略
1、合理構建項目部
項目部是企業工程的臨時性派出機構，是現場施工的最高管理者，是控制成本費用的關鍵部門。在設置項目部時，應該始終堅持“事前準備、事中控制、事后糾偏”的動態管理控制原則，項目部的監管人員要頻繁的到施工現場巡視指導工作。對于在工程成本費用控制活動中表現良好的施工人員（例如工作效率高、節約施工材料等）給予一定的精神獎勵和物質獎勵，加強現場施工人員對成本費用控制的意識，提高對節約施工成本的積極性。在設置項目部時應該著重考慮下述崗位：
管控經理；對工程的階段性成本和總成本有著準確的分析和預測，其主要職責就是履行項目的審核工作，統籌資金，核發外包單位的工程款項、施工人員的工資、施工材料及費用地控制等；
合同管理員；在工程施工之前就必須對合同交底，在施工過程中嚴格按照合同中規定的條例進行，嚴格監督，及時處理工程索賠工作和辦理工程變簽證，做好甲方和乙方之間的交流工作；
成本核算員；施工材料的領用和發放實行統一審批，以甲方合同為依據，并且要準確計算出材料的實際需求量，核定施工中的成本；收集完工工程的成本數據作為成本分析考核的依據，給成本費用的預算和決策提供有效的支持。
2、保證項目管理人員的穩定
目前，施工現場管理人員的流動性比較大，這就增加了工程成本費用控制的難度。項目部在工程施工之前，就應該建議一套完善的施工管理制度和成本控制制度，以及確定施工人員和管理人員的數量，保持其穩定性，明確各人員的利、權、責，確立全體人員的成本目標責任。
3、提高施工人員的工作效率
要采用多種激勵性的機制來充分調動施工人員的工作積極性，并不斷研究出簡單有效的施工工序，進而大大提高施工人員的效率。一方面將會大幅度的縮短施工周期，另一方面還能切實提高建筑施工質量；注重提高施工隊伍的工作效率，給企業創造最大的經濟效益和社會效益。
4、節約施工材料
施工材料的消耗在工程項目的全過程成本中占據到了相當大的比例，通常會超過50%。隨著現代建筑技術的不斷進步，建筑的未來發展面向智能化、綠色化、節能化，還將繼續增加施工材料成本的比例。所以，施工材料的監督管理人員必須制定出一套完善的材料管理制度，建立建全材料臺賬，從材料的采購、運輸、驗收、發放、使用、回收等多個環節進行嚴格控制，提高施工材料的使用率，以達到節約施工材料、降低工程項目施工成本的目的。
5、強化施工管理費用的有效控制
在支出水平基本合理和穩定的狀況下，工程項目的延遲完工或提前完工，就將對施工管理費用支出的超支和減少有著直接影響；其次，施工管理費用的消耗狀況也將會直接影響到全過程的施工管理費。所以，建筑安裝企業在能夠保護施工質量達到標準的情況下提前完工，縮短施工周期，減少工程管理時間，進而能減少施工管理費用的支出。對于有些費用支出數額較大的工程項目，必須要項目經理審核通過后方可實行。工程完工后，項目經理應組織有關人員立即清理現場的剩余材料和機械，辭退臨時員工，支付各項應付的費用，以防止工程竣工后，繼續發生包括管理費在內的各種費用。及時進行竣工結算及辦理工程移交手續。采取各種有效手段，減少不必要的開支。
結束語
綜上所述，工程成本預算工作是建筑安裝工程項目成本管理系統的核心部分，建立健全完善的成本預算機制有利于整個企業施工質量的提高，對于降低工程施工成本，提高施工效率，完善工程項目成本管理機制有著重大意義。但是我們必須明確，成本預算的最終目的是運用所提供的數據對工程項目成本做出預測與匯總，用科學的方法規劃工程項目的成本消耗，成本核算人員不僅需要具備一系列的專業核算知識與技能，而且要掌握施工流程、工程預算等相關知識，才能有效控制消費開支，提高企業施工效率。此外，成本核算不可避免地涉及到相關財務、會計知識，這要求核算人員不斷更新已有知識體系，探索和掌握新的核算方法和技巧，尤其是在這個科技騰飛的計算機時代，熟練的計算機操作技能和網絡數據管理技術是核算人員必備良策。
參考文獻
[1]劉柏剛.從2013版《建筑安裝工程費用項目組成》看工程造價管理改革思路[J].鐵路工程造價管理,2014,01:23-26.
[2]王曉偉,丁曉京,侯智愚.工程總承包項目的費用控制管理[J].化工管理,2014,10:82-86.
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。
3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。
開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：
（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。
二、房屋開發成本的核算
（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價
房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。
房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費
房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎設施費
房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費
房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。
如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預算造價為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計1134000元
則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：
某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計
設例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。
企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。
（五）配套設施費
房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。
1.配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶先行匯集，
待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。
2.配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋
開發成本“賬戶的借方和”預提費用“賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。
（六）開發間接費
企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。
三、房屋開發成本核算舉例
如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉房
支付征地拆遷費10000080000
結轉自用土地征地拆遷費7500075000
應付承包設計單位前期
工程費30000300003000030000
應付承包施工企業基礎
設施工程款90000750007000070000
應付承包施工企業建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設施費（水塔）80000650006000060000
預提配套設施費（幼托）80000720006400064000
分配開發間接費用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本180000
貸：銀行存款180000
結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本150000
貸：開發成本——自用土地開發成本150000
將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本120000
貸：應付賬款——應付工程款120000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本305000
貸：應付賬款——應付工程款305000
將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本1980000
貸：應付賬款——應付工程款1980000
分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本265000
貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔265000
預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本280000
貸：預提費用——預提配套設施費280000
分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本272000
貸：開發間接費用272000
同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。
四、已完房屋開發成本的結轉
房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發產品”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發成本”賬戶的貸方。“開發產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉“開發產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。
3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。
開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：
（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。
二、房屋開發成本的核算
（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價
房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。
房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費
房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎設施費
房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費
房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。
如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預算造價為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計1134000元
則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：
某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計
設例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。
企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。
（五）配套設施費
房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。
1.配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶先行匯集，
待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。
2.配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋
開發成本“賬戶的借方和”預提費用“賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。
（六）開發間接費
企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。
三、房屋開發成本核算舉例
如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉房
支付征地拆遷費10000080000
結轉自用土地征地拆遷費7500075000
應付承包設計單位前期
工程費30000300003000030000
應付承包施工企業基礎
設施工程款90000750007000070000
應付承包施工企業建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設施費（水塔）80000650006000060000
預提配套設施費（幼托）80000720006400064000
分配開發間接費用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本180000
貸：銀行存款180000
結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本150000
貸：開發成本——自用土地開發成本150000
將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本120000
貸：應付賬款——應付工程款120000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本305000
貸：應付賬款——應付工程款305000
將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本1980000
貸：應付賬款——應付工程款1980000
分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本265000
貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔265000
預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本280000
貸：預提費用——預提配套設施費280000
分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本272000
貸：開發間接費用272000
同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。
四、已完房屋開發成本的結轉
房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發產品”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發成本”賬戶的貸方。“開發產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉“開發產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。
3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。
開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：
（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。
二、房屋開發成本的核算
（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價
房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。
房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費
房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎設施費
房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費
房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。
如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預算造價為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計1134000元
則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：
某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計
設例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。
企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。
（五）配套設施費
房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。
1.配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶先行匯集，
待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。
2.配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋
開發成本“賬戶的借方和”預提費用“賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。
（六）開發間接費
企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。
三、房屋開發成本核算舉例
如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉房
支付征地拆遷費10000080000
結轉自用土地征地拆遷費7500075000
應付承包設計單位前期
工程費30000300003000030000
應付承包施工企業基礎
設施工程款90000750007000070000
應付承包施工企業建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設施費（水塔）80000650006000060000
預提配套設施費（幼托）80000720006400064000
分配開發間接費用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本180000
貸：銀行存款180000
結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本150000
貸：開發成本——自用土地開發成本150000
將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本120000
貸：應付賬款——應付工程款120000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本305000
貸：應付賬款——應付工程款305000
將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本1980000
貸：應付賬款——應付工程款1980000
分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本265000
貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔265000
預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本280000
貸：預提費用——預提配套設施費280000
分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本272000
貸：開發間接費用272000
同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。
四、已完房屋開發成本的結轉
房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發產品”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發成本”賬戶的貸方。“開發產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉“開發產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
關鍵詞：建筑安裝，工程造價，造價管理
Abstract: The basic construction cost of the project structure, equipment costs, construction and installation costs, and other management fees of construction and installation cost of control is to ensure that the determinants of project benefits. This paper analyzes the status quo of construction and installation cost, and how to strengthen the construction and installation investment management, funds for construction control, and maximize the creation of investment returns in a competitive market place is the main goal of the construction unit.
Key Words: construction and installation, project cost, cost management
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：
引言：建設項目工程造價管理是工程項目管理的一個重要組成部分，狹義的工程造價管理通常是指工程的建造價格管理，廣義的工程造價是指工程全過程全方位的成本、價格管理。建筑安裝工程的造價管理是整個建筑安裝工程管理的重要組成部分，它直接影響到安裝工程完成的質量和速度。所以有必要加強工程造價管理，達到經濟效益與社會效益的統一。
1.加強工程設計階段的管理控制
1.1慎重設計方案的選擇
工程造價控制貫穿于項目建設全過程，而設計階段的工程造價控制是整個工程造價控制的基礎。目前在工程的設計方案招投標市場上，一些設計單位為了能在激烈的競爭中順利中標，而隨意的提高設計的質量等級，進口科技含量大的工程物質，以便從中收取設備和材料供應商的大量回扣，直接影響到了工程的造價。因此，對設計方推薦或者規定使用的設備和材料，進行核查鑒定，在市場價格、質量、廠商信譽度等方面進行合理的分析，從本工程的實際情況出發，選擇建筑安裝工程項目的設計圖紙，保證所選用的設計在預算控制計劃之內，切實的在工程的設計階段就抓好工程的造價管理。設計是影響工程造價的基本因素，直接影響著工程造價的高低，因此，要想順利的完成建筑安裝工程的造價管理，就必須要嚴把設計關。
1.2成本預算編制
設計階段工程造價的計價形式是編制設計概預算，預算在工程建設中的作用至關重要，直接影響到工程的資金投入總額和流動方向。施工企業結合原始資料和施工情況對未來的成本水平及其可能的發展趨勢做出科學的估計，通過成本編制，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，通過設計概預算可以了解工程造價的構成，分析資金分配的合理性，并可以利用價值工程理論分析項目各個組成部分的功能與成本的匹配程度，針對薄弱環節，加強成本控制，克服盲目性，提高預見性。努力從投資總額的預算上保證工程造價的合理定位，排除過高投入引起造價的膨脹。還要賬目細化。就是要在工程各個部分的資金投入上做好預算，對各部分工程的具體資金投入金額做出明確的規定。編制設計概預算并進行分析，可以了解工程各部分的投資比例，明確具體工程部分的資金使用，從嚴管理資金的投入，這樣就在一定程度上有利于工程的造價控制，對于投資比例比較大的部分應作為投資控制的重點，這樣可以提高投資控制效率。
1.3編制成本計劃
先按一定的質量標準，提出新建建筑物每一部分或分項的計劃支出費用的報表，編制成本計劃，以施工項目成本預測的結果為線索，編制施工項目在計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為減低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案，對工程的每一部分或分項的估算造價，對照造價計劃中所列的指標進行審核，主動采取一些控制方法消除差異，使設計更經濟。
建筑安裝工程費用主要有電氣設備裝置安裝費；各種工藝、管道安裝及襯里、防腐、保溫等工程費；供電、通信、自控等管線纜的安裝工程費等，那么在安裝工程造價中則是針對以上幾種費用所進行的造價。由于由傳統的計劃經濟轉向市場經濟的轉變，在工程造價上仍存在著許多問題。因此，文章將分析當前建筑安裝工程造價的現狀，并提出一些建筑安裝工程造價管理的改革措施。
2.建筑安裝工程造價管理的改革措施
2.1嚴格做好工程招標的管理
工程招標，是節約投資、擇優確定施工單位的最佳方式，而做好工程招標的管理，則是做好工程造價的基礎。現今，根據工程量清單計價的推行，工程量清單計價是以通過工程項目的特征描述來讓投標單位自由報價的方式，那么在招標過程中，不僅要嚴格從標價、工期、質量、投標企業情況、投標情況、投標單位業績以及施工組織設計等方面進行評標；同時也要以投標單位是否能設計出全面而準確的描述項目特征的施工圖為評標標準。
只要做好工程招標的管理，才能保證招標的公正性，確保中標單位的優質，在一定程度上實現工程造價上的管理。
2.2做好工程施工預算管理
工程單價的計量已從定額套價轉變為投標單位自由報價的方式。因此，施工圖預算的編制取費應按安裝企業自主報價取費，在簽訂建筑安裝工程承包施工合同時，涉及工程項目比較明確，主要材料比較單一的，可采用單價合同的方式編制預算，及結算時以實際工程量計量的方法；而對于安裝工程中不確定的因素。在編制預算時，可采用主要材料先暫定價格的方式。即先按建設單位規定的質量標準和功能要求，把質量、價格差異比較大的重要的材料、設備確定一個接近市場價格的暫定價；在實際施工購買時另行確定材料的質量和價格，待結算再按實際購買價格對暫定價調整。
2.3有效地加強工程造價信息化管理
建設行業的發展，加強工程造價信息化的管理勢在必行。首先，加強和完善信息披露制度，通過建立各地建筑企業信用數據庫，然后上傳至全國建筑企業信用網絡監控系統，以此查詢、記錄和評價各企業的信息和形象，增強信用信息的透明度，合理保證信息的標準化，信息的合理分類，提高信息質量，實現工程造價信息處理和管理的現代化；其次，應合理開發各類工程造價信息資源，培育信息需求市場，建立全方位的信息服務體系為重點；最后，要加強對工程造價信息化人才的培養，培養一些既懂得信息技術，又懂得安裝工程造價業務的人才，滿足建筑安裝工程造價管理信息化建設的需要。
2.4實行工程招標發包制確定施工單位的最佳方式
因為目前在市場上設計方案的競標激烈，出現了供過于求的情況。因此工程的招標方案可以實施，也應該通過公平、公開的市場化競爭，邀請4~5家單位參加投標，按照建設工程評標辦法進行評標，招標可以擇優選擇施工單位。對大量的設計方案進行考核比較，篩選出質量高，而且適合本工程建設的設計方案。避免人情因素和關系網的影響，鏟除腐敗、節約投資。招標可以節約投資，縮短工期，提高質量。在簽訂建筑安裝工程承包合同時，要堅定不移地實行工程招標發包制。
2.5建立健全管理制度
施工過程中項目經理部應對項目建設的進度、質量、成本、安全等全面負責，把成本控制放在首位，機構要精簡直接，人員要精干高效，在各作業隊建立利益激勵機制，設立目標激勵和安全質量專項獎，建立有效的激勵約束機制將成本控制目標分解到每個環節、每個崗位，以保障對項目成本核算的控制，抓好從事建筑安裝工程投資管理人員業務再教育，制定出一套確實可行的建筑安裝工程投資管理的規章制度和管理辦法，筑起思想道德防線。協調好人員與項目經理部之間責、權、利的關系。建立一個嚴密的成本控制責任體系，保證施工項目達到預期的經濟指標。
3.加強工程完成階段的管理控制
工程介紹竣工結算的時候建設單位必須按圖紙、規范、合同及基建程序的要求對完成的工程量進行復核，對設計變更、現場簽證逐一核實，予以確認；對工程質量、工期作出評定，加強成本計劃執行情況的檢查與協調項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并進行成本分析，只有這樣，才能比較完善地控制好安裝工程造價。
結語：
建筑安裝工程中盡量控制和減少工程造價是工程建設中的工作重點，只有采取有力的措施才能控制好建筑安裝工程投資，最大限度地發揮投資效益。加強建筑安裝工程投資管理是控制建設工程造價非常重要的環節，只有采取有力的措施才能控制好建筑安裝工程投資，最大限度地發揮投資效益。
參考文獻：
李茂濤. 我國建設工程造價管理改革研究[D]. 重慶交通學院, 2008, (07) .
[關鍵詞]地產成本；建筑成本；住宅；價格
供給即有效供給，它從生產者角度出發，最終取決于成本；同樣價格一方面也取決于成本，只是成本對價格的決定不能越過供給而實現。開發成本越高供給越少，房地產價格會因供不應求而提高，因此影響住宅供給的因素就是開發商在進行房地產開發時的開發成本。
一、地產成本
地產成本也就是土地價格，即所出租或出售的土地地租資本化的收入。它同資本、勞動力一樣都是最基本的生產要素，并且它是房地產價格的基礎，沒有地價就沒有房地產價格，它在房地產價格中占有相當大的比重。理論部分已經知道土地價格的公式，即土地價格=土地使用權轉讓費+土地附著物補償費+土地開發費+管理費+投資利息。
2002年7月國家開始實行嚴格控制土地供應量的緊縮性土地政策。2006年9月5日國務院辦公廳又了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，進一步全方位調控土地，收緊地根，并且要求提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準，建立工業用地出讓最低價標準。這一系列土地調控政策的實施，再加上城市固有的土地資源稀缺、不可再生的特點，無形之中加大了土地獲得成本，進而抬高土地價格。土地價格越高，住宅建設成本就越大，直接影響開發商的盈利水平。這樣違背了開發商以盈利為目的的原則，帶來住宅供給水平下降，住宅價格上漲。
筆者選取2000-2007年住宅土地取得成本與住宅銷售價格兩個指標，具體分析土地價格與西安市住宅價格之間的密切關系。其中土地取得成本屬于地產成本的一部分，是指在一定年限內為獲得土地使用權所發生的費用，它主要包括土地使用權轉讓費和土地附著物補償費在內的費用，不包括土地開發費用。
圖4.3住宅銷售價格和土地取得成本走勢圖
根據圖4.3可直觀看出2000-2007年西安市住宅銷售價格和土地取得成本整體均呈上升趨勢。2000-2002年土地取得成本和住宅銷售價格變動不明顯，基本保持穩中有升態勢，2003-2007年五年內土地取得成本上升較快，在此期間的住宅銷售價格也上升顯著，二者變化趨勢基本保持一致。兩者之間的這種相關程度還可以用相關系數更直觀的來反映。
相關系數是變量之間相關程度的指標。用r表示相關系數，x、Y表示兩個隨機變量，n表示樣本個數，則：
的取值范圍為[-1，1]。當越接近于零，變量之間的相關程度越小，當越接近于1，兩變量之間相關程度越大，表明二者之間影響程度越高。通常大于0.75時認為兩變量之間有很強的相關程度。
將表4.1的數據代入公式4.2可得出r=0.776，顯然此時的r大于0.75，說明住宅土地取得成本與住宅銷售價格之間關系緊密，具有很強的正相關關系。
再從表4.1還可得出，2000-2007年土地取得成本在西安市住宅銷售價格中所占比重平均保持在22％左右，而土地取得成本并不能完全取代地產成本，只是其中一部分，這表明2000-2007年地產成本在住宅價格中所占比重平均大于22％，且呈逐年上漲之勢。出現地產成本逐年上漲之勢的原因主要表現在：首先由于西安文物保護力度加大，在城內規劃中嚴格限制了建筑物高度與面積；其次本身西安市人多地少使得建筑用地供給嚴重不足；再次西安市城中村改造中拆遷量大，造成拆遷成本過高；最后建設項目收費名目繁多。這些因素都使得開發商的地產成本加大，表明地產成本未來將成為影響西安市住宅價格的重要因素。
二、建筑物成本
建筑物成本是房地產成本的重要組成部分。用公式可表示為：建筑物成本=勘察設計、前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施建設費+公共配套設施建設費+管理費+投資利息。
在此選取勘察設計、前期工程費、建筑安裝工程費、住宅造價以及住宅銷售價格四個指標，來分析建筑物成本對西安市住宅價格的影響。其中勘察設計、前期工程費與建筑安裝工程費是建筑物成本的一部分；住宅造價是指建筑物在建造過程中所發生的費用，即建筑物成本。如表4.2所示：
表4.2顯示：2000-2007年建筑物成本即住宅造價呈增長趨勢，而成本的高低主要取決于物價水平。物價水平越高，人員工資、建筑材料價格也不斷提高，并且隨著人們生活質量的改善，居民住宅建設標準也逐年提高。其中人員工資、建筑材料價格都屬于建筑安裝工程費用的一部分，因此人員工資與建筑材料價格的上漲必定造成建筑安裝工程費用增大。另一方面，居民住宅建設標準也隨著經濟的高速發展而上升，人們不斷將自己的觀念升級換代，引進生態、智能、綠色、舒適度等先進思想，使得綠地面積增大而減少建筑密度。并且注重住宅小區的建筑質量標準和物業管理設施，這些因素也導致住宅建筑安裝工程費用上升。由表4.2還可看出，建筑安裝工程費在建筑物成本中所占比重最大，2000年高達85.9％，而建筑物成本又在住宅價格中所占比重最大，分布在40％-70％之間，因此可以說建筑安裝工程費用對建筑物成本影響最大，建筑物成本對住宅價格影響最大。
綜上所述，地產成本是影響未來西安市住宅價格的主要因素，建筑物成本是影響西安市住宅價格的最重要因素。
[參考文獻]
[1]李心愉.應用經濟統計學[M].北京：北京大學出版社1999.8,248.
[2]王彬.房地產價格影響因素分析[D].北京：北方交通大學2007.7.
