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關(guān)鍵詞：我國；房產(chǎn)稅改革；有效政策；探析
一、進行我國房產(chǎn)稅改革研究的重要意義
在進行我國房產(chǎn)稅改革的有效政策的研究的過程之中，為了保證我國房產(chǎn)稅改革的改革效果，要充分的考慮到目前我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的社會經(jīng)濟背景，與此同時，還要充分的考慮到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟事業(yè)在接受我國房產(chǎn)稅改革的過程中，對自身的發(fā)展情況的影響。具體的來說，我國房產(chǎn)稅改革主要包含有以下幾個方面的改革措施：進行對我國房產(chǎn)稅的種類的改革、進行我國房產(chǎn)稅的稅收額度改革、進行對我國房產(chǎn)稅的稅收類型分類的改革等，這些我國房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容和措施也是各不相同的。
進而通過對我國房產(chǎn)稅改革各個方面的內(nèi)容總結(jié)，總結(jié)制定出合理有效的我國房產(chǎn)稅改革策略。針對這樣的情況，就需要我國房產(chǎn)稅征收部門在進行我國房產(chǎn)稅改革策略制定的過程之中，堅持合法合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理原則，保證我國房產(chǎn)稅改革可以在最大效率的保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，獲得最大化的房地產(chǎn)利益。與此同時，我國房產(chǎn)稅改革在進行的過程中，還要增強我國房產(chǎn)稅稅收的應(yīng)用范圍，建立一套完善的我國房產(chǎn)稅征收體系，提升對我國房產(chǎn)稅征收的應(yīng)用水平，保證我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。
二、我國房產(chǎn)稅改革的基本概念
房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的大頭部分，房地產(chǎn)行業(yè)是我國社會經(jīng)濟的重要組成部分，我國房產(chǎn)稅也是我國稅收的重要組成部分之一。從一般意義上講，我國房產(chǎn)稅的征收過程是依托于房地產(chǎn)行業(yè)存在的，但是，如果從更深層次的角度來考慮，我國房產(chǎn)稅改革又不僅僅局限于對于房地長行業(yè)發(fā)展這一領(lǐng)域。我國房產(chǎn)稅改革正在逐步的進行房地產(chǎn)行業(yè)的各個領(lǐng)域的完善進行研究。針對這樣的情況，也可以說我國房產(chǎn)稅改革過程就是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)水稅收征集過程的完善處理過程。
在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的高風險性特點，在我國房產(chǎn)稅改革過程之中，進行我國房產(chǎn)稅改革各項措施的分類處理，這就決定了我國房產(chǎn)稅改革要充分的滿足各項要求的實際需要，將我國房產(chǎn)稅改革和我國政府職能部門的相關(guān)政策進行有效的聯(lián)系優(yōu)化，通過我國房產(chǎn)稅改革優(yōu)化，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
三、我國房產(chǎn)稅改革研究的具體方向
1.根據(jù)稅制來制定我國房產(chǎn)稅改革策略
發(fā)放稅制來進行我國房產(chǎn)稅改革策略制定是進行房地產(chǎn)稅改革方式之一，通過這種方式，我國房產(chǎn)稅征收部門有著以下的優(yōu)勢：可以進行對于房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟獲取情況進行我國房產(chǎn)稅改革的制定。針對這樣的情況，采用根據(jù)稅制經(jīng)濟發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略的方式可以妥善的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展問題，進而保證我國的房地產(chǎn)稅收的基礎(chǔ)上，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。但是，根據(jù)稅制經(jīng)濟發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略的方式也存在著提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資本成本，導致房地產(chǎn)稅收過程進行研究的脫節(jié)問題，導致房地產(chǎn)稅收改革的作用難以得到有效的發(fā)揮。
2.根據(jù)征稅范圍來制定我國房產(chǎn)稅改革策略
在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，為了保證我國房產(chǎn)稅改革的公平性發(fā)展，根據(jù)征稅范圍來制定我國房產(chǎn)稅改革策略，通過這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以在公正的環(huán)境下，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體的來說，目前的根據(jù)征稅范圍決定了我國的房地產(chǎn)征收過程中，存在著城市體系和農(nóng)村體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一項復雜的經(jīng)濟運行過程中，具體的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進行管理的過程中，所涉及到的各種影響因素是多種多樣的。從這些各式各樣的因素進行總結(jié)研究，可以發(fā)現(xiàn)，地理環(huán)境因素和經(jīng)濟發(fā)展因素也是制約我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。在這樣的背景下，在進行我國房產(chǎn)稅改革策略的制定過程中，如果房地產(chǎn)稅收管理部門不能夠很好的評估一個房地產(chǎn)項目的稅收征收范圍，很有可能導致我國房產(chǎn)稅改革策略難以滿足我國社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。
3.根據(jù)我國社會經(jīng)濟的發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略
隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟開始逐步的發(fā)展起來，在傳統(tǒng)的我國房產(chǎn)稅策略營養(yǎng)過程中，主要的稅收來源都是來自城市的稅收來源。在農(nóng)村的我國房產(chǎn)稅管理過程中，并沒有意識到對于我國房產(chǎn)稅的完善研究。相比較于上文介紹的稅制經(jīng)濟發(fā)展策略制定的方式，通過進行我國農(nóng)村地區(qū)的我國房產(chǎn)稅的改革研究，可以充分的保證這一經(jīng)濟領(lǐng)域的稅收得到合理的利用，促進我國財政稅收的發(fā)展。但是，在實際的發(fā)展過程中，我國房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用過程中，我國房產(chǎn)稅改革策略要對相應(yīng)的僵化管理思維進行樣的劃分研究，科學合理的進行我國房產(chǎn)稅改革策略的制定研究，在保證房地產(chǎn)行業(yè)的基本稅收的過程中，有效的促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
四、桎梏房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用的原因
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟資本成本負擔重
在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到，房產(chǎn)稅改革過程不能給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來成本負擔，保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可以穩(wěn)定的發(fā)展。但是，在實際的運行過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營周期很長，這就導致房產(chǎn)稅的征收過程很容易產(chǎn)生和房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，在嚴重的情況，甚至有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。與此同時，隨著房產(chǎn)價格的逐步提升以及國家的相關(guān)政策的改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，所遇到的問題也正在逐步加多，這些都加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟的資本負擔。針對這樣的情況，在進行房產(chǎn)稅改革的策略研究過程中，要充分的考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，保證房產(chǎn)稅改革的可持續(xù)性。
2.房產(chǎn)稅改革的政策影響因素
在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到各種政策因素對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，并進行相關(guān)的房產(chǎn)稅改革策略的制定。因此，可以看出，在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要在對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各種策略的研究過程中，完善房產(chǎn)稅改革策略，優(yōu)化房產(chǎn)稅征收體系。針對這樣的情況，政府職能部門要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略進行研究，保證房產(chǎn)稅改革策略可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。除此之外，房產(chǎn)稅改革要和政府的相關(guān)政策法規(guī)進行縝密的聯(lián)系，在保證房產(chǎn)稅改革的應(yīng)用效果的基礎(chǔ)上，促進我國房地產(chǎn)稅制改革的發(fā)展，進而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3.房產(chǎn)稅改革的風險因素
在進行房產(chǎn)稅改革過程中，由于房產(chǎn)稅改革是一個長期的動態(tài)過程，因此房產(chǎn)稅改革是一個周期很長的項目。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的資金控制過程是一個很嚴峻的問題。針對這種情況，就要求對房產(chǎn)稅改革過程中可能出現(xiàn)的風險因素進行總結(jié)研究。與此同時，由于房產(chǎn)稅改革的風險因素，在進行房產(chǎn)稅改革的研究過程中，要對這些風險因素進行總結(jié)研究，杜絕房產(chǎn)稅改革的風險因素，促進房產(chǎn)稅改革的正常推行。
4.房產(chǎn)稅改革的波動因素
房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟社會之中扮演著重要角色，是我國的支柱性經(jīng)濟行業(yè)之一，針對這樣的情況，為了保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，就需要對房產(chǎn)稅改革的波動影響進行控制。但是，由于房地產(chǎn)改革過程的不穩(wěn)定性，要對房產(chǎn)稅改革的變化進行穩(wěn)定性研究，進而保證房產(chǎn)稅發(fā)展的穩(wěn)定性。進而有效的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的正常運行。例如，當房產(chǎn)稅改革策略制定完畢之后，要根據(jù)當前的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行嚴格的制定管理的。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)管理過程進行持續(xù)性的優(yōu)化處理，促進房產(chǎn)稅改革作用的發(fā)揮。
五、我國房產(chǎn)稅改革有效政策
1.簡化我國房產(chǎn)稅的稅制制度
無論是采用何種我國房產(chǎn)稅改革策略，都要對現(xiàn)有的我國房產(chǎn)稅進行簡化處理，與此同時，為了解決我國在房產(chǎn)稅方面實行內(nèi)外兩套稅制的問題，在進行管理的過程，不斷進行稅制的優(yōu)化處理，防止重復的稅收。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)稅收管理部門應(yīng)該完善的規(guī)劃現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況和當?shù)貐^(qū)域的發(fā)展情況進行總結(jié)研究，完善我國在房產(chǎn)稅方面使用的研究體系。具體的來說，就要求房地產(chǎn)稅收管理部門的制定者形成稅制制度的簡化處理意識，不斷關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，不斷研究國家頒布的政策法規(guī)，建立完善的房地產(chǎn)稅收管理體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)和稅收管理的持續(xù)健康快速發(fā)展。
2.嚴格控制房地產(chǎn)稅的減免范圍
在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，要考慮到房地產(chǎn)項目的復雜性特點，并充分的考慮到房地產(chǎn)頁的實際發(fā)展情況，對實際上有困難的房地產(chǎn)企業(yè)進行照顧。針對這樣的情況，在房地產(chǎn)稅收管理部門進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)要有深入的了解。具體的來說，房地產(chǎn)稅收部門可以專門成立項目調(diào)研機構(gòu)，深入的進行對房地產(chǎn)企業(yè)的運行狀態(tài)研究，更加科學合理的規(guī)劃我國房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向，盡可能的讓稅制的改革滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。
3.完善房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)
房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)的完備程度將直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的運行情況，在房地產(chǎn)企業(yè)這種需要有大量資金存在的企業(yè)更顯得尤為關(guān)鍵。針對這樣的情況，就需要在進行房地產(chǎn)稅的改革過程中，建立一套完善的改革管理體系，加強對房地產(chǎn)稅的改革控制，保證房地產(chǎn)的策略改革過程的每一個細節(jié)都得到合理的考慮與解決。與此同時，房地產(chǎn)稅的改革過程還應(yīng)當充分的考慮到企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況，系統(tǒng)的規(guī)劃房地產(chǎn)改革問題，提升房地產(chǎn)稅的改革效率。
結(jié)論
綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著運行周期長、受國家政策的實際特點。因此，就需要對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行持續(xù)性、動態(tài)性的改革研究，保證房地產(chǎn)稅的改革過程可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。針對這樣的情況，就需要對房地產(chǎn)稅的改革過程進行嚴格的分析研究，不斷完善房地產(chǎn)稅的策略改革結(jié)構(gòu)，建立完善的房地產(chǎn)稅的改革體系，促進企業(yè)的平穩(wěn)運行。（作者單位：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學職業(yè)學院）
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(一)房地產(chǎn)稅評估方法
房地產(chǎn)評估制度是房地產(chǎn)稅制的重要組成部分，它是指房地產(chǎn)稅評估部門依據(jù)一定的技術(shù)手段和方法，對土地及其附著物(建筑物)的價值或面積進行定期評估。并據(jù)以作為房地產(chǎn)計稅依據(jù)征稅。當前，世界各國房地產(chǎn)稅體系中的房地產(chǎn)計稅依據(jù)有三類：一類是面積計價法。一類是市場價值計價法，一類是面積和市場價值混合法。世界上大部分國家尤其是發(fā)達國家都采用市場價值計價法，一些轉(zhuǎn)軌國家和經(jīng)濟水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計價法或混合估價法。但實行面積計價法和混合計價法的國家正在向市場價值計價法轉(zhuǎn)變。從世界各國具體的評稅方法看，主要是通過以下三種方法來進行房地產(chǎn)價值評估。
1.市場法
市場法即市場售價比較法。它是將應(yīng)稅房產(chǎn)與近期交易與之類似房地產(chǎn)的價格比較，同時考慮影響交易價格的各種因素，估定應(yīng)稅房地產(chǎn)價值。這種方法需要有發(fā)達的房地產(chǎn)市場、完善充足的交易資料和高度的信息化建設(shè)，多數(shù)發(fā)達國家普遍采用這一方法。市場法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農(nóng)場等的評估。
2.收益法
收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現(xiàn)值法。它是指運用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來的純收益折算為評稅財產(chǎn)現(xiàn)值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費用得出純收益后，根據(jù)一定的收益率(資本化率)算出財產(chǎn)的評稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類財產(chǎn)市場租金價值的房產(chǎn)，如商店、寫字樓等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通過評估房地產(chǎn)的重置或重建成本來確定市場價值。由于這種方法考慮了財產(chǎn)折舊和無形損耗，因此，需要準確評估建筑物的成本、土地價值及折舊。在財產(chǎn)相對比較新、還不存在同等財產(chǎn)的銷售以及建筑物相對獨立的條件下，宜采用這種方法，如工業(yè)財產(chǎn)價值經(jīng)常采用這種評估方法。
(二)房地產(chǎn)稅的評估手段
房地產(chǎn)稅的評估手段主要有三種，一是批量評估手段，二是單宗評估手段，三是自行評估手段。批量評估是指借助計算機信息系統(tǒng)，采用法定形式建立的參數(shù)體系。分片區(qū)批量評估應(yīng)稅房地產(chǎn)的市場價值。據(jù)以計算應(yīng)征稅款的方法。單宗評估是指評稅專家遵循法定規(guī)程，選用合適的評估方法，對個別產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)復雜、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進行評估的方法。自行評估是指財產(chǎn)所有人對其自有財產(chǎn)確定一個評估價值，并以此進行財產(chǎn)登記和申報納稅的方法。
從目前的情況看，以市場價值為計稅依據(jù)的國家普遍采用批量評估手段。如美國、英國、法國、德國、荷蘭、挪威、芬蘭、愛沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國廣泛應(yīng)用計算機輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)作為房地產(chǎn)評稅價值的技術(shù)支撐系統(tǒng)。還有一些轉(zhuǎn)軌國家和發(fā)展中國家正在開展批量評估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見，批量評估已成為世界各國評估手段發(fā)展的趨勢。
在個別缺乏專業(yè)估價人員，稅收征管水平較低的國家，如匈牙利、泰國、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實行自行估價制度。但由于財產(chǎn)所有人自主估價，財產(chǎn)價值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識薄弱，稅務(wù)部門缺少足夠的人員對自行申報財產(chǎn)稅數(shù)據(jù)的審核，往往會造成稅源大量流失的狀況。
(三)房地產(chǎn)稅的評估機構(gòu)
世界各國或地區(qū)對房地產(chǎn)稅評估均設(shè)有專門的估價機構(gòu)，這些估價機構(gòu)有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)(但一般與征管系統(tǒng)分開)，有的獨立于稅務(wù)系統(tǒng)，但一般來說在工作中獨立性較強(見下表)。如澳大利亞各州設(shè)立總評估師辦公室，負責稅基評估，總評估師由議會任命，對州長負責；美國不動產(chǎn)稅基評估主要在地方政府，波士頓60多萬人，僅政府不動產(chǎn)價值評估人員就達200多人：英國由國家稅務(wù)局內(nèi)部的估價辦公室進行房地產(chǎn)稅基評估：香港地區(qū)則由與稅務(wù)局平行的庫務(wù)署來進行。通過這套管理體系的設(shè)立。保證了不動產(chǎn)稅基評估的進行，這是房地產(chǎn)稅稽征的基礎(chǔ)。
目前，極少數(shù)的國家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評估機構(gòu)協(xié)助市政當局進行房地產(chǎn)評估。但是，利用私人評估機構(gòu)進行評估容易產(chǎn)生數(shù)據(jù)的可信度、質(zhì)量控制手段等問題。
(四)房地產(chǎn)稅的評估周期
世界各國評稅周期的規(guī)定一般分為兩種：一種是對評稅周期由法律規(guī)定，包括必要時推遲或取消房地產(chǎn)重估的規(guī)定；另一種是評稅周期沒有法律規(guī)定。但在實際操作中有一般規(guī)定。從各國實施的實際情況看，重估周期一般都在3―10年的范圍內(nèi)波動，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數(shù)國家每年都進行重估，還有一些國家很少評估。一些發(fā)達國家和地區(qū)由于技術(shù)和財政能力相對較強，評估周期較短且相對固定；反之，一些發(fā)展中國家或地區(qū)評估周期則較長且不固定。除此以外，一些國家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產(chǎn)價格指數(shù)(如利用通貨膨脹率)作為重估指標，但效果不太理想。
(五)房地產(chǎn)稅的評估結(jié)果爭議解決機制
任何財產(chǎn)稅制都必須具備一種渠道，即當房地產(chǎn)評稅機構(gòu)評出每個地塊的房地產(chǎn)價值后，要向納稅人發(fā)出通知，告知房地產(chǎn)的納稅價值，若納稅人認為對他們財產(chǎn)的估價有誤時，可以提起申訴。各國申訴渠道一般包括三個機構(gòu)。納稅人首先向當?shù)囟惢u估機構(gòu)申訴。如果稅基評估官認為納稅人的理由是對的，可以調(diào)整稅基評估通知，以糾正估價方面的錯誤和異議；如果稅基評估官不同意納稅人的意見，納稅人才能向政府復核委員會審訴。如果這一機構(gòu)未能解決爭議，納稅人最后可向法庭提出申訴。
二、對我國評稅制度的啟示
從國外的經(jīng)驗可以看出，房地產(chǎn)稅的評稅制度與該國家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅制設(shè)計、歷史文化背景和政治制度密切相關(guān)。盡管各國或地區(qū)的具體實際不同，但仍有一些基本的一般性規(guī)律，這些規(guī)律也是我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計和具體操作中不可或缺的。因此，在我國的房地產(chǎn)稅制面臨改革，房地產(chǎn)估價制度很不完善的情況下，借鑒國際先進經(jīng)驗，建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)評估制度是很必要的。
(一)設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)
由于稅基評估既需要借助于稅務(wù)部門對納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個人應(yīng)納稅額，因此，大部分國家或地區(qū)都設(shè)立了專門的不動產(chǎn)稅基估價機構(gòu)，這些評估機構(gòu)的性質(zhì)主要是政府部門(有的隸屬于財稅部門)或準政府部門，具有較強的專業(yè)性。鑒于我國還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)，建議在我國房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。
(二)培養(yǎng)專門的評估人員
房地產(chǎn)稅基評估是以批量評估為主，運用計算機輔助評估，結(jié)合GIS信息系統(tǒng)進行的評估。評估過程中依據(jù)的評估標準和采用的具體方法與一般不動產(chǎn)評估不同。因此，各個國家都對房地產(chǎn)稅基評估人員的任職資格及條件做出了明確規(guī)定。一般來說。房地產(chǎn)稅基評估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立評估師注冊登記制度，完善評估人員培訓與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業(yè)人員管理制度。
一、一季度稅收收入形勢分析
（一）地稅收入實現(xiàn)了“三增長”。一是地稅總收入較去年同比增加756.95萬元，增長17.99%；二是省級收入較去年同比增加603.57萬元，增長了76.22%；三是縣級收入較去年同比增加25.22萬元，增長了1.18%。
（二）收入實現(xiàn)了均衡入庫。1-3月，我局入庫稅收和基金附加收入5164.59萬元，完成市局年度奮斗目標任務(wù)的27.25%，超時間進度2.25個百分點；完成縣府年計劃28.85%，超時間進度3.85個百分點。
（三）主體稅種增收突出。1-3月稅收增收主要集中在營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅，四個稅種共增收1649.80萬元，對稅收增量的貢獻率達到227.20%。對稅收入庫的增長起到了重要的支撐作用，其主體地位尤為明顯，成為了拉動本季稅收增長的主要因素。
（四）各單位組織收入入庫發(fā)展平衡。2006年1-3月份城區(qū)四個直屬單位（太和、直屬、直屬二所、稽查）共征收入庫地稅收入4726.62萬元，完成年度計劃26.09%，超平均進度1.09個百分點，較去年同比增長了93.94%，占地稅收入總?cè)霂鞌?shù)的91.52%；11個基層所1-3月共征收入庫地稅收入437.96萬元，完成年度計劃39.07%，超平均進度14.07個百分點，較去年同比增長了308.72%，占地稅收入總?cè)霂鞌?shù)的8.48%?？偟膩砜?，本季稅收收入?yún)f(xié)調(diào)增長的態(tài)勢明顯，稅收收入完成進度情況處于良好態(tài)勢，城區(qū)和基層所稅收收入均超額完成了本季收入任務(wù)。
（五）重點企業(yè)稅收入庫進度不均衡。1-3月，我縣四大集團稅收入庫與去年同期比呈現(xiàn)出一增三減的格局，重點企業(yè)稅收入庫進度不均衡。其中：美豐公司入庫1387萬元，與去年同期比增加474萬元；沱牌公司入庫61萬元，與去年同期比減少689萬元；明珠公司入庫181萬元，與去年同期比減少252萬元；銀華公司入庫60萬元，同比減少5萬元。
（六）單個稅種呈現(xiàn)“八增四減”態(tài)勢。按與去年同比口徑，一季度增加的有營業(yè)稅、個人所得稅、資源稅、城維稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等八個稅種，同比增加1709.6萬元，減少的有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等四個稅種，同比減少1020.02萬元。
二、所做的主要工作
我們抓住全縣加快丘區(qū)示范縣建設(shè)的有利形勢，堅持“依法征稅，應(yīng)收盡收，堅決不收過頭稅，堅決防止和制止越權(quán)減免稅”的組織收入原則，進一步加強班子隊伍建設(shè)，積極實施科學化、精細化管理，強化稅務(wù)稽查，促進了一季度稅收的穩(wěn)定增長。
（一）堅持以組織收入為中心，認真落實收入目標責任制。一是加強目標責任制管理和落實，完善稅收任務(wù)下達辦法，更具科學性。及時分解落實年度工作目標，與各單位簽訂了《年度工作目標責任書》；二是強化任務(wù)意識，建立健全局領(lǐng)導聯(lián)系重點企業(yè)和各征收單位的分片包干工作制，加強督導力度，確保完成奮斗目標任務(wù)；三是重新修訂《射洪縣地稅系統(tǒng)季度（辦年）工作目標考核辦法》，加大考核力度，對稅收收入完成情況實行逗硬考核。
（二）進一步加強房地產(chǎn)等稅收管理。一是進一步規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理。縣局成立了專門負責房地產(chǎn)稅收征管的直屬稅務(wù)二所，對該所配了所長、兩名副所長和紀檢監(jiān)察員，切實加強領(lǐng)導。自年初成立以來，實施房地產(chǎn)稅收“四個一”管理效果明顯，一季度，該所征收入庫房地產(chǎn)稅收1208萬元，比去年同期入庫數(shù)397萬元增加811萬元，增長2倍；二是加大服務(wù)業(yè)稅收日管力度。一季度充分把握春節(jié)期間“假日經(jīng)濟”的有利時機，加強對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等的有效監(jiān)控，1-3月入庫服務(wù)業(yè)稅收234.59萬元，同比增收34.26萬元，增幅達17.10%；三是做好2005年度所得稅匯算清繳工作和管戶建檔建卡工作，全面落實了稅收管理員制度，實施了稅收管理員下戶巡查巡訪制度，有效實施了稅源監(jiān)控。
（三）以深化機關(guān)效能革命為契機，做好ISO質(zhì)量管理體系認證相關(guān)工作。各單位、各部門積極工作，對內(nèi)部設(shè)置、崗責體系、工作流程作了進一步的調(diào)整和完善，印發(fā)了《質(zhì)量手冊》和《工作規(guī)程》并認真組織干部職工學習。切實開展效能革命工作，印發(fā)了《關(guān)于進一步深化效能革命工作的實施意見》（射地稅發(fā)〔2006〕30號）并認真組織實施，開展了明查暗訪，對未按規(guī)定著裝的6位職工進行了通報并扣發(fā)了獎金，有力地促進了各項工作的順利開展。
（四）堅持標本兼治、綜合治理，加強黨風廉政建設(shè)。一是及時召開了地稅系統(tǒng)黨風廉政建設(shè)和反腐敗工作會議，與各單位和個人層層簽訂了責任書。二是嚴格執(zhí)行領(lǐng)導職務(wù)任期制，逗硬落實干部任用條例，全面落實《遂寧市地稅系統(tǒng)干部交流工作暫行辦法》，選拔任用部分領(lǐng)導走上領(lǐng)導崗位，干部選拔工作進一步規(guī)范化。三是開展學習活動，把遵守、貫徹、維護作為重大任務(wù)抓緊抓好。四是堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，建立健全符合稅收工作實際的教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系，一季度，全局未發(fā)生一起違風黨紀的人和事。
三、二季度工作要求
一季度全縣地稅形勢較好，為完成半年收入任務(wù)打下了良好的基礎(chǔ)。但是，稅收形勢我們不能樂觀，按市局年奮斗目標的任務(wù)要求，1-6月需完成各項稅收任務(wù)9475萬元。其中：工商稅（含契稅、耕地占用稅）6475萬元，企業(yè)所得稅2700萬元，基金附加300萬元。要完成二季度的收入任務(wù)，特別是要完成縣級收入任務(wù)，我們面臨的形勢十分嚴峻，務(wù)必引起大家高度重視。二季度，我們要抓好以下幾個方面工作：
（一）開展社會主義榮辱觀教育，加強干部隊伍建設(shè)。同志今年3月4日看望出席全國政協(xié)十屆四次會議的委員時強調(diào)，要引導廣大干部群眾特別是青少年樹立社會主義榮辱觀，要堅持以熱愛祖國為榮、以危害祖國為恥，以服務(wù)人民為榮、以背離人民為恥，以崇尚科學為榮、以愚昧無知為恥，以辛勤勞動為榮、以好逸惡勞為恥，以團結(jié)互助為榮、以損人利己為恥，以誠實守信為榮、以見利忘義為恥，以遵紀守法為榮、以違法亂紀為恥，以艱苦奮斗為榮、以驕奢逸為恥。“八榮八恥”概括精辟，內(nèi)涵深邃，體現(xiàn)了中華民族傳統(tǒng)美德與時代精神的有機結(jié)合，體現(xiàn)了社會主義基本道德規(guī)范的本質(zhì)要求，體現(xiàn)了社會主義價值觀的鮮明導向，為我國公民道德建設(shè)樹起了新的標桿。作為地稅系統(tǒng)干部職工貫徹落實同志的這一重要指示，當務(wù)之急就是要認真學習，深刻領(lǐng)會其內(nèi)涵，結(jié)合稅收工作特點，樹立正確的稅收榮辱觀，樹立“以熱愛地稅為榮，以損害地稅為恥”思想：一是要為納稅人服好務(wù)，爭當“人民滿意公務(wù)員”；二是要在日常生活中遵循基本準則，遵紀守法，愛崗敬業(yè)，做個好公民；三是要講科學，學業(yè)務(wù)，懂榮辱，做個合格的好稅官。
（二）圍繞組織收入的中心，加強稅收征管，確保實現(xiàn)“雙過半”目標。一是繼續(xù)強化收入目標責任管理，逗硬實施月份收入考核，充分運用考核激勵機制挖掘征管工作效能；二是進一步強化任務(wù)意識，繼續(xù)實行局領(lǐng)導聯(lián)系重點企業(yè)和各征收單位的分片包干工作制，加強督導力度，確保完成奮斗目標任務(wù)；三是繼續(xù)深化房地產(chǎn)稅收一體化管理，確保房地產(chǎn)稅收收入的穩(wěn)步持續(xù)增長；四是加大各項基金附加征收入庫力度，務(wù)必實現(xiàn)均衡入庫;五是加大稅收執(zhí)法力度，發(fā)揮稽查和日常檢查的職能作用，防止欠稅，增加收入。
（三）開展發(fā)票、稅票專項檢查，加強稅收票證管理。一是組織開展稅收票證大檢查。按照市局安排重點對2005年所填開的稅票進行大檢查，2006年嚴禁手工填開稅票。二是開展發(fā)票稽核工作。加大對發(fā)票領(lǐng)用金額與所交稅款之間的核查力度，對重點稅源企業(yè)、建安項目、貨運發(fā)票實施聯(lián)查，防范和整治“頭大尾小”。三是嚴格免稅發(fā)票管理，做好下崗職工享受稅收優(yōu)惠政策的資格審查，制定和落實享受免稅發(fā)票額度的政策界限，避免個別人鉆政策空子導致稅收流失。
（四）規(guī)范內(nèi)部行政管理，做好政務(wù)事務(wù)財務(wù)工作。要進一步修訂完善各項管理制度，嚴格落實會議、接待和公文管理制度，認真做好督查督辦和目標考核工作，進一步做好安全消防、保密保衛(wèi)工作和做好衛(wèi)生綠化等工作。要進一步完善財務(wù)管理制度，基層經(jīng)費開支嚴格執(zhí)行送監(jiān)察室審核制度，切實做到財務(wù)管理有章可循。要規(guī)范工會活動方式和形式，機關(guān)和基層單位原則上不到縣外開展工作活動、黨員活動。
（五）深化效能革命工作，做好ISO質(zhì)量體系認證各項工作。要堅持把開展“效能革命”工作貫穿于地稅工作始終，切實加強領(lǐng)導，強化執(zhí)行落實，要以鐵的決心、鐵的紀律、鐵的制度把效能革命長期抓下去，嚴格執(zhí)行上班簽到制度，機關(guān)首先從領(lǐng)導做起，領(lǐng)導班子成員均要按時到辦公室進行簽到，要進一步加大明查暗訪力度，強化“兩權(quán)”監(jiān)督，加大監(jiān)督檢查力度，對影響效能革命、破壞經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的人和事要堅決進行嚴肅查處，確保各項措施落到實處。要認真組織干部職工學習ISO《質(zhì)量手冊》和《工作規(guī)程》，做好質(zhì)量管理體系認證的各項準備工作。
關(guān)鍵詞：稅收；房地產(chǎn)稅；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長、投資項目大多有規(guī)模巨大的特點，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長等行業(yè)特點。
（2）當前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復雜的主要原因。
（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個稅種。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中面臨著較高的風險。房地產(chǎn)業(yè)是一項較高風險的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價值高，負債經(jīng)營程度也高，同時作為國民經(jīng)濟的風向標，房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題
2.1 內(nèi)部原因
（1）部分稅務(wù)人員在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當復雜，專業(yè)性強，對稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒有對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監(jiān)控。
（3）征管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績。
（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務(wù)部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策掌握不到位，納稅意識不強，財務(wù)核算不健全，稅款容易流失
部分房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算不夠準確，財務(wù)制度不夠健全，財會人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識淡薄。比如未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實現(xiàn)的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計繳；或者在業(yè)務(wù)往來上做手腳，采取通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3 房地產(chǎn)中介機構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大
現(xiàn)階段，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來了更加大的難度。
2.2.4 稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護稅機制有待進一步完善
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及多個部門，比如國土、房管、建設(shè)等多個職能部門，由于協(xié)稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。
3 加強房地產(chǎn)稅收征管的幾點建議
3.1 開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高
要結(jié)合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個企業(yè)法人、財務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。
3.2 加強對稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識培訓，加強日常管理
一要加強稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識和法律法規(guī)知識培訓，使每個稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業(yè)知識的學習外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價、評估等專業(yè)知識的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財務(wù)人員等進行納稅輔導，提高他們的財務(wù)核算水平和對稅法認知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。
3.3 對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個開發(fā)項目，其所發(fā)生的工程成本、財務(wù)費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應(yīng)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發(fā)[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。
3.4 強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞
強化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據(jù)進行橫向?qū)Ρ确治觯员ＷC各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業(yè)要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)嚴格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監(jiān)控。
3.5 緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實現(xiàn)稅收征收管理的無縫對接
本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團公司或家族企業(yè)，同時經(jīng)營著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營業(yè)利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時，依托計算機技術(shù)，搞好納稅評估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施有效控管。
3.6 加強部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務(wù)、國土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實現(xiàn)資料、信息共享，擴充、建設(shè)好協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務(wù)機關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實會與稅務(wù)機關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務(wù)部門獨立負責，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負責人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強稅務(wù)法規(guī)學習，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強和主管稅務(wù)機關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機關(guān)的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風險。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法
內(nèi)部控制是一個企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對于很多企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當著企業(yè)防范風險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國稅收環(huán)境的不斷改善，國內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負在逐年的下降，稅負的下降給企業(yè)帶來諸多實惠的同時也導致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風險也越來越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強內(nèi)部控制的同時，更要防范稅務(wù)風險的意識，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。
一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標
稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會、管理當局和企業(yè)的全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務(wù)風險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值”這一最終目標的一整套流程、規(guī)范等控制活動。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標有兩大類：一是防范稅務(wù)風險；二是創(chuàng)造稅務(wù)價值。
二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險很高。
首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對整個金融系統(tǒng)和國家經(jīng)濟的健康發(fā)展意義重大。
其次對于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實現(xiàn)其經(jīng)營目標。一方面成立稅務(wù)管理部門進行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務(wù)事項處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評價。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機制紊亂會導致企業(yè)稅務(wù)風險的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風險。企業(yè)能否進行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會直接影響稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)的納稅風險評估、檢查，進而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。
三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學習和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風險管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實踐，現(xiàn)結(jié)合所學知識，提出幾點房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平
應(yīng)在財務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負責企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報的人員或者財務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購部門）還應(yīng)當有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導層的支持。稅務(wù)管理的職責包括：稅務(wù)申報數(shù)據(jù)核算、填制申報，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風險事項分析、評估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對各業(yè)務(wù)部門進行一定的稅務(wù)指導，杜絕經(jīng)營過程中潛在的稅務(wù)風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評價意見。
(二)對各環(huán)節(jié)的風險管理流程進行控制
企業(yè)內(nèi)部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業(yè)防范風險的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風險的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運作、規(guī)避和化解風險等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實現(xiàn)每個企業(yè)流程稅務(wù)價值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創(chuàng)造稅務(wù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、企業(yè)所得稅等。
(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風險匯報制度
風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅風險的反應(yīng)速度。匯報制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時匯報，并且已標準化的內(nèi)部文本進行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風險，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導進行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導進行匯報。
(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風險測評制度
所謂建立風險測評制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對稅務(wù)風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進行基本稅務(wù)知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當定期(每月或每季度)對本部門的業(yè)務(wù)進行涉稅風險評估，對于存在的風險應(yīng)當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發(fā)生的風險可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時進行調(diào)整，另外即使設(shè)計了清晰的目標和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執(zhí)行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機關(guān)之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務(wù)機關(guān)的友好聯(lián)系，同時對風險管理結(jié)果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
四、結(jié)束語
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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摘 要 隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟形勢日益復雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨更加復雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務(wù)風險得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡要分析了稅務(wù)風險可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務(wù)風險的策略。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風險 策略
房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風險。隨著我國稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當前稅務(wù)風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預見的損失。稅務(wù)風險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。
另外，稅務(wù)風險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務(wù)風險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務(wù)風險的科學管理，對稅務(wù)風險進行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風險的一些策略，如下：
一、建立管理稅務(wù)風險的專設(shè)機構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對稅務(wù)風險的專設(shè)機構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機構(gòu)進行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實效性、準確性與客觀性。稅務(wù)管理機構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)規(guī)模與實際要求來進行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機構(gòu)來有效管理稅務(wù)風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構(gòu)可以加強與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風險進行更好的規(guī)避。
二、對稅務(wù)風險控制活動進行規(guī)范
稅務(wù)風險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務(wù)風險的識別與應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標有非常重要的現(xiàn)實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風險管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對稅務(wù)風險管理內(nèi)部控制體系進行設(shè)計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風險評估辦法、應(yīng)對策略、流程處理等等，進而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風險進行有效應(yīng)對的內(nèi)部控制機制，進而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務(wù)風險。
案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。
稅務(wù)風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。
三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風險防范管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學規(guī)避稅務(wù)風險的目標，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規(guī)定，進而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實，其中相關(guān)工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對措施進行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風險。
又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務(wù)風險。
四、加強內(nèi)部審計與自查
房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風險率，有效規(guī)避稅務(wù)風險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務(wù)進行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)來進行指導，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負債也會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構(gòu)貸款，比如說向非金融機構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。
我國在 2009 年 5 月由國家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應(yīng)對稅務(wù)風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風險。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強溝通，要及時全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務(wù)機關(guān)保持一致，進而更好的規(guī)避稅務(wù)風險，降低稅務(wù)風險所帶來的損失。
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