時(shí)間：2023-10-20 10:34:45
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：公民權(quán)利保障;小產(chǎn)權(quán)房;研究
一、小產(chǎn)權(quán)房案例分析
深圳是我國(guó)的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭(zhēng)走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問(wèn)題日益突顯，打亂了市場(chǎng)秩序，阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要想實(shí)現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，提高房屋的利用率。
二、小產(chǎn)權(quán)房的類型
（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點(diǎn)：一是農(nóng)民會(huì)選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過(guò)程中沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對(duì)外銷售此類房屋，導(dǎo)致房屋存在糾紛隱患。
三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的必要性
（1）社會(huì)發(fā)展的需求。事實(shí)證明，社會(huì)公平公正，人民才能幸福生活，國(guó)家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來(lái)看，很多人根本無(wú)力購(gòu)買房屋。（2）人們生活的需求。對(duì)于城市中收入較低的人群來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭杖胼^低，根本無(wú)法購(gòu)買城市住房，只能購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認(rèn)可，這在一定程度維護(hù)了購(gòu)買者的合法權(quán)益。
四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決對(duì)策
（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，即便是國(guó)家下發(fā)相關(guān)文件，當(dāng)?shù)卣矔?huì)以各種理由拖延時(shí)間。《住宅法》是一部專門解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒(méi)有建立。《住宅法》的核心內(nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應(yīng)盡的義務(wù)，也是政府必須履行的職責(zé)。世界其他國(guó)家也在結(jié)合實(shí)際情況完善本國(guó)的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國(guó)是一個(gè)民主性國(guó)家，美國(guó)《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國(guó)陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會(huì)保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識(shí)才能不斷增強(qiáng)。要想完善我國(guó)社會(huì)保障體系，國(guó)家必須結(jié)合本國(guó)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際情況合理的制定《保障法》，并認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)農(nóng)村保障體系建設(shè)的重要性，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起，推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的過(guò)程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導(dǎo)作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應(yīng)該從公民權(quán)利保障視角下來(lái)分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，以更好的保障人民的權(quán)利。
結(jié)語(yǔ)：如今，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量正在不斷增多，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也日益突顯。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的根本權(quán)利。要想合理解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發(fā)，幫助人們解決住房問(wèn)題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)家必須完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，保障人們的合法權(quán)利。除此之外，國(guó)家和政府必須建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制
引言
房屋面積測(cè)繪是房屋工程項(xiàng)目實(shí)施后期必須履行的一項(xiàng)重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測(cè)繪單位按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對(duì)竣工后房屋面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、計(jì)算，取得房屋實(shí)際面積的過(guò)程就是房屋測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強(qiáng)烈，對(duì)于房屋實(shí)際面積的關(guān)注度也越來(lái)越高。房屋面積測(cè)繪的工作質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化程度偏低，給房屋測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了一定負(fù)面影響，加強(qiáng)房屋實(shí)際面積測(cè)繪的質(zhì)量控制是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)直接面對(duì)并必須予以妥善解決的問(wèn)題。
1 當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義
房產(chǎn)測(cè)繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實(shí)際面積的大小，進(jìn)而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測(cè)繪的過(guò)程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法等必須嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測(cè)繪是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測(cè)繪的結(jié)果對(duì)于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價(jià)值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機(jī)構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國(guó)，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測(cè)量工作中，房屋實(shí)際面積測(cè)繪是必須執(zhí)行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進(jìn)行房屋面積測(cè)繪。通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪取得的房屋實(shí)際面積，是政府管理部門計(jì)算土地價(jià)格、核算征地動(dòng)遷補(bǔ)償支出、收取房產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實(shí)際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購(gòu)房者的認(rèn)知，從而達(dá)到賺取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測(cè)繪，提高測(cè)繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購(gòu)房群眾的切身利益，解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
2 房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中存在的主要問(wèn)題
在房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)際工作中，有許多問(wèn)題存在，制約了房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的提升，要保障測(cè)繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問(wèn)題。房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中常見問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：
一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測(cè)繪是一項(xiàng)具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過(guò)程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對(duì)細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進(jìn)行明確。由于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時(shí)比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實(shí)際需要。在實(shí)際操作過(guò)程，遇到爭(zhēng)議問(wèn)題，往往依賴測(cè)繪人員個(gè)人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測(cè)繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過(guò)于龐大。房產(chǎn)測(cè)繪需要測(cè)繪的項(xiàng)目和測(cè)繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計(jì)算難度很大，使得測(cè)繪工作質(zhì)量很難保證。
3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量控制的主要措施
3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查等制度規(guī)范
一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度是測(cè)繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測(cè)繪單位在進(jìn)行測(cè)繪作業(yè)時(shí)必須堅(jiān)持的基礎(chǔ)原則。測(cè)繪單位在開展測(cè)繪工作時(shí)，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對(duì)測(cè)繪過(guò)程進(jìn)行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行最終檢查確認(rèn)。隨后由測(cè)繪業(yè)務(wù)委托單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在具體檢查時(shí)，要遵循以下幾方面要求。
一是各項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作互相獨(dú)立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問(wèn)題時(shí)，要立即提出處理意見，由相關(guān)單位進(jìn)行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)測(cè)繪過(guò)程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測(cè)繪結(jié)果、質(zhì)檢報(bào)告等進(jìn)行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行糾正。四是要建立研討分析制度。測(cè)繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會(huì)，有技術(shù)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作中遇到的典型案例進(jìn)行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不足的地方要下力氣進(jìn)行整改、完善，幫助測(cè)繪人員提升技術(shù)水平，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測(cè)繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時(shí)，要按照一級(jí)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級(jí)檢查之后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交總工辦或隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行裁定、會(huì)辦解決。六是要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方法，對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品中各分項(xiàng)分別進(jìn)行質(zhì)量登記確定，并附于測(cè)繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測(cè)繪組之間必須進(jìn)行互檢，以保證測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測(cè)繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作
房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測(cè)繪的重要組成部分。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計(jì)圖紙，以及在施工過(guò)程中形成的設(shè)計(jì)變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤，以方便測(cè)繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。
3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測(cè)繪各道工序質(zhì)量
房產(chǎn)測(cè)繪由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個(gè)環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪時(shí)，要堅(jiān)持做到四個(gè)準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測(cè)定房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。
4 結(jié)束語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測(cè)繪問(wèn)題已經(jīng)引起越來(lái)越多的投資者和消費(fèi)者的注意。由于房產(chǎn)面積測(cè)繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計(jì)格局、套型越來(lái)越富于變化，面積分?jǐn)倖?wèn)題越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測(cè)繪越加困難。測(cè)繪人員必須按照房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪程序，對(duì)于測(cè)繪工作中遇到的問(wèn)題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測(cè)繪工作[J].中華建設(shè)，2011（9）.
[2]宋愛祥.對(duì)于加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量控制的幾點(diǎn)看法[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2010（13）.
房屋租賃合同違約金怎么算?房屋租賃合同違約金怎么確定?
株洲律師解答：
房屋租賃合同違約金怎么算
一般而言，租房合同違約金的計(jì)算根據(jù)合同約定的違約金來(lái)計(jì)算。房屋租賃合同違約金怎么算，房屋租賃合同違約金如何算?
一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計(jì)算
根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使一方行為被認(rèn)定為違約，另一方應(yīng)當(dāng)僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責(zé)任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，違約方具有補(bǔ)足差額的義務(wù)，因此，不能通過(guò)重復(fù)累加的方式，無(wú)端加重違約方的責(zé)任。
二、支付損害賠償金作為違約責(zé)任承擔(dān)方式具有最終后置性
根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律，賠償損失應(yīng)當(dāng)是在違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金及承擔(dān)定金責(zé)任之后尚不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的一種責(zé)任。
另外，被告對(duì)其損失額度具有舉證責(zé)任。
三、雙方協(xié)商一致解除合同時(shí)均不違約
租賃合同雙方意思表示真實(shí)，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同并無(wú)二致;不存在一方違約的情形，此時(shí)，一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)，更沒(méi)有法律依據(jù)。
廈門房產(chǎn)糾紛律師解答：
房屋租賃合同違約金的確定
(1)違約金由雙方協(xié)商確定，沒(méi)有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測(cè)的因一方違約可能帶來(lái)的損失大小來(lái)確定的。
(2)發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失，違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。
如何確定違約金
1、依不同標(biāo)準(zhǔn)，違約金可分為：
(1)法定違約金和約定違約金;
(2)懲罰性違約金和補(bǔ)償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國(guó)的違約金制度兼容以上各種形態(tài)，合同法則做了全新的規(guī)定。
2、根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，違約金具有以下法律特征：
(1)是在合同中預(yù)先約定的(合同條款之一);
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念
中圖分類號(hào)：G275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）17－0214－01
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問(wèn)題，更關(guān)系到國(guó)家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過(guò)程中，加強(qiáng)依法管檔的法制觀念。
房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國(guó)檔案法》、《中華人民共和國(guó)檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)。《中華人民共和國(guó)檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動(dòng)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。
依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學(xué)習(xí)中來(lái)，知法才能執(zhí)法；二是從實(shí)踐中來(lái)，體驗(yàn)勝于感知。
論文關(guān)鍵詞 涉老 家庭財(cái)產(chǎn) 糾紛類型 維權(quán)對(duì)策
2013年2月27日上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)不了《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》， 報(bào)告指出，中國(guó)將迎來(lái)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，2025年之前，老年人口每年遞增100萬(wàn)人。隨著人口老齡化問(wèn)題的加劇，涉及老年人的糾紛日益成為突出的社會(huì)問(wèn)題，在這些涉老糾紛中，尤以家庭財(cái)產(chǎn)糾紛所占比例最高。新《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定：“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要。”然而現(xiàn)實(shí)中，老年人的養(yǎng)老狀態(tài)不容樂(lè)觀，無(wú)論城市還是農(nóng)村，家庭財(cái)產(chǎn)糾紛不斷，相當(dāng)多的老人享受不到安寧的養(yǎng)老生活，他們?cè)诰裆鲜艿酱驌簦镔|(zhì)上處于困境。然而就我國(guó)現(xiàn)行法律程序來(lái)說(shuō)，在贍養(yǎng)糾紛案件中，老年人的權(quán)利卻不能得到及時(shí)的保障，本文立足于涉老家庭財(cái)產(chǎn)糾紛的典型類型為切入點(diǎn)，力求能對(duì)實(shí)踐中糾紛案件提出自己的一點(diǎn)看法。
一、涉老類家庭財(cái)產(chǎn)糾紛典型類型分析
（一）要求支付醫(yī)療費(fèi)
案例：王老太現(xiàn)年81歲，系江蘇南京人，患有心臟病、高血壓等疾病，膝下育有三子一女。2010年5月，王老太的老伴去世，之后，王老太將老伴留下的一萬(wàn)元錢交給了阿文（化名）和阿強(qiáng)（化名），而老大阿健（化名）卻沒(méi)拿到一分錢。為此，阿健與母親王老太的關(guān)系惡化，阿健甚至稱自己要與母親斷絕關(guān)系。
2011年，王老太怕影響其他子女的正常生活，住進(jìn)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老院，期間的生活費(fèi)用由阿文和阿強(qiáng)輪流支付。由于老太身體不是很好，期間曾患病花去4千余元醫(yī)療費(fèi)，由于阿健不愿分擔(dān)醫(yī)藥費(fèi)用，故王老太將阿健告上法院要求支付醫(yī)療費(fèi)用的四分之一。
根據(jù)《婚姻法》、《老年人權(quán)益保障法》等相關(guān)法律規(guī)定：子女對(duì)父母有贍養(yǎng)的義務(wù)，無(wú)勞動(dòng)能力或沒(méi)有將經(jīng)濟(jì)來(lái)源的父母，有權(quán)要求子女給付贍養(yǎng)費(fèi)，贍養(yǎng)費(fèi)包括父母的生活費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用，且贍養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額應(yīng)根據(jù)被贍養(yǎng)人的生活需要、贍養(yǎng)人的經(jīng)濟(jì)狀況及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平確定。法院最終判決阿健支付王老太醫(yī)藥費(fèi)的四分之一近1千元。
在此類糾紛中，由于被贍養(yǎng)人年老體弱，容易患病，較為常見的就是老人向法院起訴要求子女支付醫(yī)療費(fèi)，特別是在一些農(nóng)村多子女家庭中，因部分子女經(jīng)濟(jì)情況較差，一旦遇老人生病，農(nóng)村醫(yī)保不足則難以支付日益增長(zhǎng)的醫(yī)藥費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等開支。而往往農(nóng)村多子女家庭，多有家庭矛盾或老人在財(cái)產(chǎn)處分等問(wèn)題上如有偏心現(xiàn)象，則更易激發(fā)子女矛盾，引發(fā)糾紛。我國(guó)《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心和照料老年人。贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要，對(duì)患病的老年人應(yīng)當(dāng)提供醫(yī)療費(fèi)用和護(hù)理。當(dāng)老人年老病重時(shí)，子女都應(yīng)當(dāng)平等承擔(dān)照顧老人，支付醫(yī)療費(fèi)的贍養(yǎng)義務(wù)。
（二）追討贍養(yǎng)費(fèi)
先哲孟子的名言“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，天下可運(yùn)于掌。”把敬老愛幼提高到了治國(guó)安邦的高度，成為我國(guó)傳統(tǒng)孝文化的精華。天下父母?jìng)冊(cè)凇坝孜嵊滓约叭酥住鄙洗蠖甲龅脽o(wú)私而近乎完美，把子女養(yǎng)大成人后仍無(wú)怨無(wú)悔地奉獻(xiàn)“余熱”：帶孫子孫女，作“免費(fèi)飯?zhí)谩⒙灭^、保姆”，被子女心安理地“傍老”甚至無(wú)情地“啃老”、“刮老”，不求什么回報(bào)，只要看到子孫幸福有出息就很滿足。 相比之下，子女們做得如何呢？
案例：老人胡某某起訴子女支付贍養(yǎng)費(fèi)，法院判決后，一年需支付老人870元。之后，胡某某每年前來(lái)法庭領(lǐng)取，法庭工作人員每年都代老人去向兒子討要贍養(yǎng)費(fèi)，有時(shí)，未能及時(shí)討要到贍養(yǎng)費(fèi)，考慮到老人年齡大，行動(dòng)不便，便由法庭工作人員便先行墊付，將錢交給老人。
我國(guó)《婚姻法》第21條規(guī)定：“父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，子女對(duì)父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)……子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無(wú)勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。”這說(shuō)明父母子女間的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，父母撫養(yǎng)了子女，對(duì)社會(huì)和家庭盡到了責(zé)任，當(dāng)父母年老體衰時(shí)，子女也應(yīng)盡贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。新《老年人權(quán)益保障法》則規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心和照料老年人。贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要，對(duì)患病的老年人應(yīng)當(dāng)提供醫(yī)療費(fèi)用和護(hù)理。贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老年人有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務(wù)簽訂協(xié)議，并征得老年人的同意。
很多贍養(yǎng)糾紛盡管判決結(jié)案，但親子關(guān)系也被破壞，物質(zhì)贍養(yǎng)尚可以通過(guò)訴訟解決，也可以通過(guò)法院予以執(zhí)行，然而精神贍養(yǎng)，包括看望老人和日常的關(guān)心，卻很難執(zhí)行。同時(shí)，依照民事訴訟法的規(guī)定，法院在審理追索贍養(yǎng)費(fèi)案件時(shí)可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，先予執(zhí)行。而在現(xiàn)實(shí)生活中，老年人基本不知道這條規(guī)定，訴訟能力差，法律知識(shí)薄弱，也不存在申請(qǐng)先予執(zhí)行等情況，先予執(zhí)行難以落實(shí)。
我國(guó)《婚姻法》第21條規(guī)定：“父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，子女對(duì)父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)……子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無(wú)勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。”這說(shuō)明父母子女間的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，父母撫養(yǎng)了子女，對(duì)社會(huì)和家庭盡到了責(zé)任，當(dāng)父母年老體衰時(shí)，子女也應(yīng)盡贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。我國(guó)《老年人權(quán)益保障法》則規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心和照料老年人。贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要，對(duì)患病的老年人應(yīng)當(dāng)提供醫(yī)療費(fèi)用和護(hù)理。贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老年人有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務(wù)簽訂協(xié)議，并征得老年人的同意。
很多贍養(yǎng)糾紛盡管判決結(jié)案，但親子關(guān)系也被破壞，物質(zhì)贍養(yǎng)尚可以通過(guò)訴訟解決，也可以通過(guò)法院予以執(zhí)行，然而精神贍養(yǎng)，包括看望老人和日常的關(guān)心，卻很難執(zhí)行。同時(shí)，依照民事訴訟法的規(guī)定，法院在審理追索贍養(yǎng)費(fèi)案件時(shí)可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，先予執(zhí)行。而在現(xiàn)實(shí)生活中，老年人基本不知道這條規(guī)定，訴訟能力差，法律知識(shí)薄弱，也不存在申請(qǐng)先予執(zhí)行等情況，先予執(zhí)行難以落實(shí)。
（三）侵吞老人房屋的產(chǎn)權(quán)
“房子是要留給子女的”，這是很多人慣有的思維。相比于老人的其他行為，子女們更加關(guān)注父母百年后財(cái)產(chǎn)的分配。而房屋往往是老年人最重要的資產(chǎn)，無(wú)論是老人再婚，或者是不能在子女中平均處分自己的財(cái)產(chǎn)，都會(huì)引起子女對(duì)父母房產(chǎn)的過(guò)度關(guān)注，一旦處置不當(dāng)，極易產(chǎn)生糾紛。 因此，房產(chǎn)權(quán)已成為老年人家庭財(cái)產(chǎn)糾紛中維權(quán)的第一焦點(diǎn)。隨著房產(chǎn)私有化程度的加深，我國(guó)無(wú)論城鄉(xiāng)老年人住房被子女或他人侵占而引發(fā)的維權(quán)案件呈明顯上升趨勢(shì)。有的子女把占用老年人住房作為贍養(yǎng)父母的條件；有的甚至強(qiáng)占、強(qiáng)行調(diào)換老年人的住房；有的利用房改將老年人的住房登記在自己名下。
案例：老朱有一子一女，盤算著把自己唯一的一套房子送給兒子，以后老了就由兒子養(yǎng)老送終。于是，把房子過(guò)戶到了兒子的名下。可天不遂愿，幾年后，兒子兒媳把他們趕出了房子。
老人把房子過(guò)戶給子女中的一個(gè)，并約定由這個(gè)子女承擔(dān)主要的贍養(yǎng)責(zé)任，是目前不少家庭采取的養(yǎng)老方式，但這種方式給養(yǎng)老帶來(lái)不少后患。
新《老年人權(quán)益保障法》第二十一條規(guī)定：“老年人對(duì)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，子女或者其他親屬不得干涉，不得以騙取、盜取、強(qiáng)行索取等方式侵犯老年人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，傳統(tǒng)觀念總認(rèn)為，父母的房產(chǎn)天經(jīng)地義要交給兒子的，子女早些處分也是得到世俗觀念認(rèn)可的，而父母打官司要拿回房產(chǎn)則會(huì)被世俗議論，也難以被子女所理解。因此，這類糾紛背后家庭關(guān)系復(fù)雜、矛盾尖銳，在與子女打官司的過(guò)程中，老人的身心均受到巨大傷害，即使贏了官司，贍養(yǎng)義務(wù)最終也很難真正落實(shí)。即使老人得到了贍養(yǎng)費(fèi)，但破裂的親情也難以修復(fù)，不少老人還因此遭到了子女的打罵。廣大老年人要增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，謹(jǐn)慎處理自己的房產(chǎn)等價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)，盡對(duì)子女購(gòu)房的資助也要量力而行。另外，在與子女相處時(shí)也應(yīng)注意，不要過(guò)于偏頗，以免造成子女們心理不舒服引發(fā)糾紛。上了法庭，不管結(jié)果如何，大家都輸了親情。能夠協(xié)商解決的，最好不要以付出親情為代價(jià)。
（四）為子女抵押擔(dān)保
案例：2010年，胡某因投資生意，缺少資金，欲向銀行貸款。然而，胡某前些年曾向多家銀行申請(qǐng)了貸款，自有的信用額度和房產(chǎn)都已做抵押，且由于其在銀行有不良貸款，已被列入銀行黑名單。
但胡某又不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，便動(dòng)員自己的小舅子陳某，讓陳某出面向銀行貸款，并說(shuō)服自己的老父母將他們坐落在寧海躍龍街道的房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保。
2010年12月，陳某與該銀行簽訂了個(gè)人借款合同，約定該銀行向陳某發(fā)放貸款72萬(wàn)元，期限一年，并以胡某父母的房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保。
貸款到期后，陳某未能歸還貸款本息。為此，銀行將陳某及胡某父母告上法院，要求陳某立即歸還貸款，并要求在陳某未能按期還款的情況下，將胡某父母所有的房屋進(jìn)行拍賣，以歸還貸款。
法庭上，陳某表示，借款合同雖然是由他來(lái)簽名的，但實(shí)際借款人是胡某。而胡某投資失敗后，便外出未歸，下落不明。
胡某的父母年近七旬，膝下有三子，原本這套房屋是想留給有殘疾的老大，但是一直未過(guò)戶，仍然登記在老人名下。老三常年在外打工，經(jīng)濟(jì)上也有糾紛。如今因?yàn)槔隙?dǎo)致他們身陷官司，老兩口非常無(wú)奈。
考慮到房屋拍賣未必能拍出好價(jià)錢，最終，在法院調(diào)解下，雙方達(dá)成還款的調(diào)解協(xié)議。兩位七旬老人無(wú)力還款，最終，無(wú)奈將房屋賣掉，用來(lái)抵債。老人無(wú)處安身，只得在原來(lái)房子的對(duì)面臨時(shí)搭建一間棚屋住下。
往往父母子女之間出于親情，對(duì)子女的要求不會(huì)拒絕，結(jié)果導(dǎo)致房屋被抵押擔(dān)保，訴至法院后，老人還一無(wú)所知，臨老無(wú)所依。如今，涉老年人民間借貸案件日益增多，一方面老人手中有了余錢，便想通過(guò)民間借貸的方式增加收入，另一方面，又缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)，最后不得不將自己的房屋出賣或被法院拍賣處理，導(dǎo)致晚景凄涼。
（五）再婚老人問(wèn)題多
隨著社會(huì)的進(jìn)步，人類文明意識(shí)的提高，老年人再婚已不是社會(huì)道德不可逾越的鴻溝，越來(lái)越多的老年人通過(guò)再婚重又找到了相依為命的伴侶，重又體味到了家庭的溫暖，重又過(guò)上了幸福美好的老年時(shí)光。但是老年人再婚所引起的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議確是呈逐年上升趨勢(shì)，甚至有些引發(fā)成了極為惡劣的案件，既給一些家庭造成了不幸，又造成了很多社會(huì)不穩(wěn)定因素，對(duì)此應(yīng)引起社會(huì)足夠的重視。
案例：75歲的蔣某（男）與74歲的張某（女）均為再婚。2010年，兩人辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，然而，登記后兩人并未共同生活。為此，蔣某多次請(qǐng)求張某到他處生活，可張某卻一直拒絕。于是，蔣某將張某訴至法院請(qǐng)求離婚。蔣某表示，自己只是想有個(gè)人給他燒燒飯，陪他聊聊天，可是，現(xiàn)在錢被分走了，目的沒(méi)達(dá)到，連兒女們也不理他了。
再婚老人家庭成員關(guān)系復(fù)雜，尤其是各自子女關(guān)系難處理，矛盾容易激化；同時(shí)，老年人再婚后的生活涉及到具體的日常開支、住房、醫(yī)療費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、子女繼承權(quán)等一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題較為復(fù)雜，若不能妥善處理容易引發(fā)糾紛，再加上老年人法律意識(shí)不高，更為糾紛的解決和處理帶來(lái)麻煩。
隨著社會(huì)進(jìn)步與發(fā)展，老年人喪偶或離異后再婚已被大多數(shù)人接受。但婚前財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題成為老人再婚的障礙，兒女們擔(dān)心財(cái)產(chǎn)旁落他人。要想從根本上解除再婚雙方的后顧之憂，可以通過(guò)辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證或者律師見證，避免將來(lái)可能發(fā)生的糾紛，利于穩(wěn)定家庭關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，利于保護(hù)再婚雙方的合法權(quán)益，利于雙方老人安度幸福的晚年。 因此，為了避免日后產(chǎn)生歧議和紛爭(zhēng)，黃昏戀的雙方最好作一個(gè)財(cái)產(chǎn)公證。老年人再婚之前，最好先就各自財(cái)產(chǎn)的歸屬和分配簽訂一份明確的遺囑或協(xié)議，避免將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議。
確定婚前雙方各自的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)通常的做法是：（1）子女們提出的對(duì)已亡生父或生母的遺產(chǎn)繼承要求，應(yīng)予以支持。死者的遺產(chǎn)，應(yīng)由包括諸子女在內(nèi)的第一順序法定繼承人共同分割。（2）老人原來(lái)與子女在一起生活的，應(yīng)當(dāng)做好再婚前的家庭析產(chǎn)。（3）再婚雙方各自確定本人的婚前財(cái)產(chǎn)，婚后不再視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這樣做的好處在于財(cái)產(chǎn)權(quán)明確，既可避免不必要的糾紛，又可一旦發(fā)生糾紛能夠依法處理。比如，屬于老人的財(cái)產(chǎn)就可不因再婚而受到子女的牽制，再婚以后可以自行支配自己的財(cái)產(chǎn)，不受配偶的干涉。退一步說(shuō)，即使再婚后又離異，也只分割共有的那一部分財(cái)產(chǎn)，而屬于自己的財(cái)產(chǎn)不會(huì)被對(duì)方侵占。當(dāng)然，確定財(cái)產(chǎn)權(quán)是一件嚴(yán)肅的事，在與有關(guān)的當(dāng)事人協(xié)議后應(yīng)形成書面材料，并由有關(guān)人員簽字蓋章，最好到公證部門予以公證，以免過(guò)后發(fā)生爭(zhēng)議。
二、為何涉老類家庭財(cái)產(chǎn)糾紛維權(quán)難
通過(guò)以上幾種老人家庭財(cái)產(chǎn)糾紛類型的敘述，不難發(fā)現(xiàn)，在民事訴訟中，涉及贍養(yǎng)權(quán)、扶助權(quán)、婚姻自主權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利的案件是常發(fā)、高發(fā)案件。老年人維權(quán)為何難呢？主要有以下幾點(diǎn)原因：
1.老年人法律觀念薄弱，自我保護(hù)意識(shí)不夠。法律上規(guī)定“年滿60周歲的公民為老年人”，對(duì)于這部分人，有一個(gè)特點(diǎn)就是年齡大，讀書少，法制觀念薄弱，法律知識(shí)就更加少。有時(shí)明明自己是受害者，就因?yàn)樗麄內(nèi)狈镜姆芍R(shí)，自己的合法權(quán)益被侵犯了都不知道，就更加無(wú)從去保護(hù)自己的合法權(quán)益了。
2.老年人不知道怎樣維權(quán)。當(dāng)老年人的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，大部分的老年人不知道如何去維護(hù)自己的合法權(quán)益，也不知道找什么機(jī)構(gòu)去維護(hù)自己的權(quán)益，就出現(xiàn)了維權(quán)難維權(quán)無(wú)門的局面。
3.老年人打不起官司。許多老年人因經(jīng)濟(jì)困難打不起官司，無(wú)法通過(guò)法律途徑保障自己的合法權(quán)益，眼睜睜地看著自己的權(quán)益被侵害。
4.老年人不能正確對(duì)待侵權(quán)問(wèn)題。現(xiàn)如今，引發(fā)老年人權(quán)益糾紛以家庭財(cái)產(chǎn)糾紛居多。因老年人家庭內(nèi)部原因而產(chǎn)生的權(quán)益糾紛，由于老年人存在與“被告”子女有親情的心理障礙，使得老人權(quán)益即使受到嚴(yán)重侵害，也一般不愿聲張。因此在維權(quán)上的力度就小得多，客觀上也助長(zhǎng)了侵權(quán)事件的發(fā)生。
在許多涉老家庭財(cái)產(chǎn)案件中，老人們都是由于法律意識(shí)不強(qiáng)、自我保護(hù)意識(shí)較弱或受傳統(tǒng)觀念影響，面對(duì)子女缺乏防范意識(shí)。老年人把自己的權(quán)益保障全部押在被告子女的自覺(jué)履行上，是不明智的。例如，有很多老人借款給子女時(shí)，很少會(huì)要求其出具借款條或其他書面證據(jù)，看起來(lái)是對(duì)家庭成員的信任，事實(shí)上卻是在自身的權(quán)益保障上打開了豁口。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的規(guī)定和民事證據(jù)規(guī)則的“舉證時(shí)限”等規(guī)則要求，在諸多子女直接侵害老年人財(cái)產(chǎn)的案件中，絕大多數(shù)的老年人因沒(méi)有證據(jù)證明自己的主張，而在法律面前得不到支持，引發(fā)老年當(dāng)事人與法院的矛盾，將家庭內(nèi)部矛盾引向社會(huì)，影響了和諧社會(huì)的建設(shè)。
三、涉老類家庭財(cái)產(chǎn)糾紛維權(quán)建議
針對(duì)以上所提出的涉老類家庭財(cái)產(chǎn)糾紛的典型類型和維權(quán)難點(diǎn)，有如下的一些基本建議：
第一，加強(qiáng)道德和法制宣傳力度。提高老年人的維權(quán)意識(shí)和能力，一旦發(fā)生糾紛，引導(dǎo)老年人向人民調(diào)解委員會(huì)或者其他組織申請(qǐng)調(diào)解，或直接向法院起訴。同時(shí)提高子女履行贍養(yǎng)義務(wù)的責(zé)任意識(shí)和法律意識(shí)，形成尊老敬老的良好氛圍。
第二，建立農(nóng)村老年人維權(quán)綠色通道，優(yōu)先立案、優(yōu)先審理、優(yōu)先執(zhí)行，對(duì)生活困難的老人，提供司法救助，并幫助聯(lián)系司法行政部門，積極尋求法律援助。
第三，建立代履行制度。法院在確定每個(gè)贍養(yǎng)義務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額后，可以判決有履行能力或在家的子女代為履行全部的贍養(yǎng)義務(wù)，代履行的子女有權(quán)向代為履行義務(wù)的義務(wù)人追償。
第四，采取支付令方式。如果原告只是要求金錢給付贍養(yǎng)費(fèi)且能夠送達(dá)贍養(yǎng)人的，法院可以根據(jù)法律規(guī)定發(fā)出支付令，要求贍養(yǎng)人履行贍養(yǎng)義務(wù)。
第五，建立完善老人合法權(quán)益的保護(hù)機(jī)制。充分發(fā)揮基層調(diào)解委員會(huì)、村（居）委會(huì)、派出所、司法所等職能部門的作用，建立糾紛預(yù)警、個(gè)案共調(diào)制度。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)登記 民行交叉 民事優(yōu)先
中圖分類號(hào):d920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 文章編號(hào):1009-0592(2010)12-092-02
一、問(wèn)題提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的審理過(guò)程中,同時(shí)存在需要解決的行政爭(zhēng)議和民事爭(zhēng)議,兩種爭(zhēng)議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時(shí),由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個(gè)重大課題。
對(duì)民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時(shí)進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對(duì)待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無(wú)一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性
(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果
房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時(shí),登記機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記過(guò)程中,又會(huì)涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為。所以,該行為又會(huì)產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯(cuò)誤的,但對(duì)于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。
由此可見,房地產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一個(gè)是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個(gè)是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯(cuò)綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)
房地產(chǎn)登記系對(duì)既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無(wú)需也無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。
房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志著國(guó)家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對(duì)民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)。基于此,對(duì)房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為無(wú)效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯(cuò)誤時(shí),對(duì)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記可提起行政訴訟,對(duì)權(quán)屬變動(dòng)是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護(hù)則會(huì)引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭(zhēng)議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優(yōu)先原則
(一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能
穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時(shí)代的發(fā)展,法律又不可避免地會(huì)出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時(shí),從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問(wèn)題的解決提供可供操作的具體程序及對(duì)之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。
雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對(duì)民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對(duì)此種情況就無(wú)所作為,束手無(wú)策。司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對(duì)現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求。“面對(duì)存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動(dòng)性,憑著自己的法律素養(yǎng)來(lái)解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過(guò)權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷。”房地產(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來(lái)解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則
在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對(duì)引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對(duì)原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無(wú)效或被撤銷,即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)無(wú)效。可見,房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)從根本上來(lái)說(shuō)取決于引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為,房地產(chǎn)登記對(duì)原因行為不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對(duì)登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭(zhēng)議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒(méi)有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問(wèn)題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。
在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時(shí),還應(yīng)澄清以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個(gè)行政訴訟和一個(gè)民事訴訟,也有可能是一個(gè)行政訴訟和多個(gè)民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對(duì)的,其只是一種優(yōu)勢(shì)證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以推翻房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對(duì)房產(chǎn)證不予采信,而無(wú)需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對(duì)該房產(chǎn)的取得。所以,該類民事訴訟無(wú)需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯
注釋:
杜承秀.民事與行政爭(zhēng)議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁(yè).
一、二手房交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”的表現(xiàn)形式及成因
二手房交易過(guò)程中，買賣雙方當(dāng)事人往往為了達(dá)到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽(yáng)合同”。“陰合同”體現(xiàn)的是買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽(yáng)合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場(chǎng)上“陽(yáng)合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過(guò)填寫低于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買賣合同標(biāo)的，從而達(dá)到少納稅的目的。另一種是將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給銀行，達(dá)到以申請(qǐng)更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個(gè)人所得稅的城市，將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來(lái)房屋的成交差額以期達(dá)到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價(jià)格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽(yáng)合同”在二手房交易市場(chǎng)中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽(yáng)合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過(guò)多貸款。例如，某套購(gòu)買未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價(jià)在220萬(wàn)元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價(jià)為160萬(wàn)元（陽(yáng)合同），差價(jià)達(dá)到了60萬(wàn)元。按規(guī)定需要交納營(yíng)業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個(gè)稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽(yáng)合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬(wàn)元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽(yáng)合同”分食本該屬于國(guó)家財(cái)政的稅金。申請(qǐng)貸款時(shí)，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價(jià)為280萬(wàn)元（陽(yáng)合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬(wàn)元的貸款。若借款人不能履約時(shí)，這無(wú)疑會(huì)給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，銀行的損失會(huì)更大。
其次，當(dāng)事人雙方法律意識(shí)淡薄，違法成本過(guò)低。國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定過(guò)于模糊，沒(méi)有對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋。“陰陽(yáng)合同”是典型的雙方惡意串通損害國(guó)家利益的行為，根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國(guó)家利益，在民事關(guān)系上，無(wú)人代表國(guó)家作為受害人來(lái)追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國(guó)家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒(méi)有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來(lái)難以做到百分百客觀公正。
相關(guān)主管部門對(duì)二手房交易中買賣雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估制度，例如請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)因追求經(jīng)濟(jì)利益，無(wú)原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值的不公正。而采取機(jī)評(píng)手段時(shí)，稅務(wù)主管部門往往為避免過(guò)多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評(píng)稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過(guò)低，在二手房過(guò)戶時(shí)，因合同價(jià)高于計(jì)算機(jī)估價(jià)，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)的，以計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。
二、二手房陰陽(yáng)合同的危害及風(fēng)險(xiǎn)
“陰陽(yáng)合同”不僅損害國(guó)家稅收利益，造成國(guó)家稅收的流失，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，影響國(guó)家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國(guó)家和相關(guān)部門了解市場(chǎng)和出臺(tái)相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的了解就越真實(shí)，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施時(shí)就會(huì)更加有針對(duì)性，更加有效果。陰陽(yáng)合同導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)反映失真，不利于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買家來(lái)講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來(lái)，其實(shí)并沒(méi)有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來(lái)講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰(shuí)的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽(yáng)合同”的防范與對(duì)策
要杜絕交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，必須采取針對(duì)性的措施。
首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽(yáng)合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識(shí)到“陰陽(yáng)合同”的危害，自覺(jué)抵制“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽(yáng)合同”，主要是目前法律上并沒(méi)有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見證的合同，納稅人對(duì)“陰陽(yáng)合同”的合法性有恃無(wú)恐，這也導(dǎo)致了“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對(duì)這種“陰陽(yáng)合同”，只承認(rèn)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。
其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對(duì)于一些無(wú)資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽(yáng)合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評(píng)估等業(yè)務(wù)。同時(shí)建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格差距過(guò)大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對(duì)納稅人這種通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”偷稅行為的處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來(lái)積極做好宣傳工作，將“陰陽(yáng)合同”存在的問(wèn)題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽(yáng)合同.商業(yè)文化.2012.23
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；行政與民事交叉；程序選擇
一、解構(gòu)透析：影響房屋登記糾紛的各方因素考量
X市法院2010-2011年共受理一、二審房屋登記行政糾紛61件，其中一審39件，二審22件。通過(guò)對(duì)這些案件樣本的分析，可發(fā)現(xiàn)房屋登記行政糾紛主要有以下特點(diǎn)：
（一）原告以自然人為主、權(quán)利來(lái)源復(fù)雜多樣
原告包含了自然人、法人和其他組織等多種主體形式，但以自然人居多，占84%，這是實(shí)際產(chǎn)權(quán)比例在訴訟中的正常投射。原告委托律師作為訴訟人的比例為85%，可見原告對(duì)訴訟較為重視。從引訟的法律關(guān)系來(lái)看，原告主體包含了登記名義人、繼承人、共有人、相鄰權(quán)人、業(yè)主委員會(huì)（基于建筑物區(qū)分所有權(quán)）、商品房預(yù)售合同的業(yè)主、出讓人、抵押人、其他異議人（基于侵權(quán)等事實(shí)行為）等多種類型，權(quán)利來(lái)源呈現(xiàn)多樣、分散的特點(diǎn)。
（二）被告應(yīng)訴積極性不高、普遍依賴律師
與原告不同，被告作為政府部門，在訴訟活動(dòng)中具有更多的資源優(yōu)勢(shì)和便利條件。79%的案件中被告有委托律師參加訴訟，另外21%的案件未委托人主要是由于案件在受理后，原告隨即因?yàn)橹黧w資格、受案范圍和庭外協(xié)調(diào)等原因撤訴，被告未及或無(wú)需委托人。此外，被告委托的律師通常較為固定，同一轄區(qū)內(nèi)法院審理的房屋登記案件往往由同一名律師，甚至出現(xiàn)全市一審案件中，有19件均是同一名律師的情況。
（三）第三人數(shù)量眾多、關(guān)系類型復(fù)雜
房屋登記糾紛涉及第三人的案件比例高達(dá)92%，共涉及第三人57人，案件數(shù)量與第三人人數(shù)比約為1：1.5。第三人包含了登記名義人、繼承人或可期待的繼承人、房屋買賣合同的出賣人、贈(zèng)與人、抵押權(quán)人、基于事實(shí)行為的無(wú)處分權(quán)人等多種類型，其中登記名義人和繼承人（包括可期待的繼承人）占60%以上。第三人與原告之間的關(guān)系最為常見的是家庭關(guān)系和鄰里關(guān)系，兩者涉及的第三人人數(shù)占一審判決案件第三人人數(shù)的比例將近60%。
（四）登記行為類型和登記權(quán)利類型較為集中
登記行為類型以轉(zhuǎn)移登記和初始登記為主，兩者共占70%以上，反映以下兩種情況較易產(chǎn)生糾紛：一是房屋權(quán)屬發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，如分家析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、買賣贈(zèng)與等；二是利用農(nóng)村宅基地建房時(shí)，存在土地權(quán)屬不清、私自換地等情形。此外，涉及的登記行為還有初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、預(yù)售備案登記、撤銷銷登記、抵押權(quán)登記等多種類型。登記權(quán)利類型以所有權(quán)為主，約占80%，集體土地所有權(quán)和抵押權(quán)也有涉及。
（五）程序方面適用裁定結(jié)案比例高
適用判決和裁定方式結(jié)案的分別為21件和18件，裁定結(jié)案的比例高達(dá)46%。其中，裁定駁回和裁定準(zhǔn)予原告撤訴兩種情形共占一審受理總數(shù)的約41%，這些案件止于程序，未進(jìn)入實(shí)體審判。判決結(jié)案的21件案件中，原告敗訴和被告敗訴分別為11件和10件，判決原告敗訴主要以駁回訴訟請(qǐng)求為主，有9件；判決被告敗訴的撤銷和確認(rèn)無(wú)效各5件。
（六）行政糾紛與民事爭(zhēng)議交叉的情況突出
一審判決結(jié)案的39件房屋登記糾紛，依據(jù)引起爭(zhēng)議的法律關(guān)系可以分為兩類：一種是登記行為異議，其爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)為行政法律關(guān)系，僅1件，約占5%；另一種是登記權(quán)屬異議，其爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)為民事法律關(guān)系，共20件，約占95%。
二、 追本溯源：困擾房屋登記糾紛的原因分析
從以上數(shù)據(jù)的分析可以看出，全市一審判決的房屋登記糾紛案件中，有95%是由圍繞民事法律關(guān)系引起的權(quán)屬異議而展開的，這些實(shí)體法上的異議經(jīng)由房屋登記這一具體行政行為在程序上的連接轉(zhuǎn)換，進(jìn)入到行政訴訟程序，使行政糾紛與民事爭(zhēng)議交織在一起。那么，通過(guò)對(duì)房屋登記行政糾紛的審理，能否達(dá)到當(dāng)事人的訴訟預(yù)期，解決實(shí)際權(quán)屬爭(zhēng)議？隨之而來(lái)的問(wèn)題包括三個(gè)層面：一是房屋登記行為法律性質(zhì)問(wèn)題； 二是房屋登記糾紛審查標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題；三是房屋登記糾紛程序選擇問(wèn)題。
三、筑渠引流：化解房屋登記糾紛的對(duì)策和建議
（一）完善立法――統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)
目前審判實(shí)踐中遇到的諸多爭(zhēng)議和困惑很大程度上是由于法律規(guī)定的空缺和適用標(biāo)準(zhǔn)的混亂。為此，應(yīng)及時(shí)出臺(tái)房屋登記配套規(guī)定和有關(guān)司法解釋，對(duì)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化。進(jìn)一步明確房屋登記行為的性質(zhì)、房屋登記糾紛的審查標(biāo)準(zhǔn)、程序選擇以及受案范圍、原告主體資格等問(wèn)題，為審判實(shí)踐提供明確的法律依據(jù)。加快相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的修訂工作，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，避免因適用不同法律規(guī)定造成相互矛盾沖突。
（二）能動(dòng)司法――著力糾紛實(shí)質(zhì)化解
1、準(zhǔn)確把握爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)
眾所周知，行政訴訟的基本功能在于通過(guò)訴訟程序解決行政爭(zhēng)議。實(shí)踐中，房屋登記糾紛的根源往往不在行政法律關(guān)系，行政爭(zhēng)議也不構(gòu)成解決此類爭(zhēng)議的先決問(wèn)題或附屬問(wèn)題。行政訴訟以及行政法對(duì)于調(diào)整糾紛涉及的法律關(guān)系是無(wú)能為力的，只因存在不同類別法律關(guān)系的交叉，造成了形式的可訴性。因此，法官應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)行政訴訟的限度，準(zhǔn)確把握爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)，才能避免審判目標(biāo)與結(jié)果的南轅北轍。
2、妥善處理程序選擇
對(duì)于涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛，可告知當(dāng)事人通過(guò)民事訴訟途徑來(lái)確定產(chǎn)權(quán)歸屬，再由房屋登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院民事判決直接進(jìn)行變更登記，從源頭上減少交叉案件產(chǎn)生。行政庭與民商庭應(yīng)在裁判前進(jìn)行充分溝通，避免作出相互矛盾的裁判結(jié)果。此外，應(yīng)合理行使釋明權(quán)，引導(dǎo)當(dāng)事人在知悉訴權(quán)的基礎(chǔ)上，選擇最利于實(shí)現(xiàn)訴訟目的、能最大限度維護(hù)權(quán)益的訴訟方式尋求救濟(jì)。
3、積極做好協(xié)調(diào)工作
根據(jù)前文的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，超過(guò)半數(shù)的房屋登記糾紛發(fā)生在家庭成員或鄰里之間，大多數(shù)房屋登記案件涉及原告與第三人之間的民事爭(zhēng)議。這給法院在處理此類案件時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)提供了空間和余地。一些案件通過(guò)對(duì)原告和第人進(jìn)行協(xié)調(diào)達(dá)成協(xié)議，能夠更好地實(shí)現(xiàn)糾紛實(shí)質(zhì)化解，提升訴訟效果。
（三）整合資源――借力非訴訟糾紛解決機(jī)制
1、充分發(fā)揮公證制度的作用
在我國(guó)法律體系中，公證處是專職從事司法審查和證明的法律專業(yè)機(jī)構(gòu)。公證制度經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已建立較為完善的準(zhǔn)司法審查程序和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)體系。與不動(dòng)產(chǎn)登記相比，公證制度在預(yù)防權(quán)屬爭(zhēng)議方面具有很多優(yōu)勢(shì)，可以充分發(fā)揮公證制度的作用。
2、充分發(fā)揮更正登記制度的作用
對(duì)于非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，有三種方式啟動(dòng)更正登記程序：一是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行，二是權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，三是提出申請(qǐng)后登記機(jī)構(gòu)不予準(zhǔn)許的，可向法院提起行政訴訟。對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，啟動(dòng)更正登記的方式有兩種：一是請(qǐng)求登記名義人作出同意更正的意思表示，直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理，二是存在權(quán)屬爭(zhēng)議，登記名義人不愿作出更正同意的意思表示時(shí)，可先通過(guò)民事訴訟確認(rèn)權(quán)屬，再持法院的確權(quán)文書辦理更正登記。
3、充分發(fā)揮行政復(fù)議制度的作用
從數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩年X市一審判決的21件房屋登記糾紛中，訴訟前經(jīng)行政復(fù)議的只有1件，適用比例不足5%。行政復(fù)議機(jī)關(guān)可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)符合中國(guó)“和為貴”的文化傳統(tǒng)，因此，可充分發(fā)揮行政復(fù)議制度在化解行政爭(zhēng)議方面具有諸多優(yōu)勢(shì)和便利條件，促進(jìn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解和解，實(shí)現(xiàn)“皆大歡喜”，及時(shí)糾紛登記錯(cuò)誤，兼顧公正和效率，且有利于政府部門根據(jù)實(shí)踐中存在的困難和問(wèn)題制定政策方針，促進(jìn)司法與行政的良性互動(dòng)。
結(jié)語(yǔ)
本文通過(guò)對(duì)X市法院近兩年案例樣本的統(tǒng)計(jì)分析，試圖還原房屋登記糾紛的爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)，并為審判實(shí)踐中遇到的難題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。由于樣本數(shù)量、時(shí)空、范圍的局限性，本文所呈現(xiàn)的問(wèn)題和解決思路并不完善。房屋登記制度是物權(quán)法與行政法交叉重疊的地帶，房屋登記糾紛在審判實(shí)踐中涉及的諸多問(wèn)題，正是因?yàn)閷?shí)體上公法與私法關(guān)系的交織所決定。要徹底解決這些問(wèn)題，我們期待立法、司法、行政和其他相關(guān)組織的共同努力和緊密配合，為房屋登記糾紛提供更有效、更暢通的化解途徑。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫憲忠.中國(guó)物權(quán)法總論[M].北京：法律出版社，2003。
[2]王貴松斯.行政與民事爭(zhēng)議交織的難題――焦作房產(chǎn)糾紛案的反思與展開[M].北京：法律出版社，2005。
