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關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；行業理論；影響因素
房地產業是國內市場經濟中最活躍的部分，為國民經濟的支柱，屬于消費與投資的熱點領域。房地產業過熱引發了國家對房地產市場宏觀調控的強化，與此同時，外資不斷涌入更是將房地產市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產的產生。這種情況的發生主要受兩方面的影響，即宏觀經濟體制和價格形成機制。由于房地產開發企業無法實施有效的成本控制，導致房地產開發成本較高，缺乏下調售價的空間。在這種背景之下，房地產開發企業面臨著資源整合的風險，房地產開發的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產開發企業參與市場競爭的形態與模式發生相應的變動。房地產開發企業對成本進行控制已經成為必然趨勢，并進而提高土地資源的利用率，減少風險。
一、房地產開發的行業理論概論
1 房地產行業特性分析
房地產，顧名思義，是房產與地產的合稱，屬于不動產。房地產在物質形態上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財產。土地具有多重特性，即可承受性、非移動性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會經濟位置的可變性等。房地產具備自然和經濟上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動性、效用多層次性等；經濟特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費兩重性等。房地產市場是指各種房地產交易產生的經濟關系之和，分為房地產一級市場、房地產二級市場和房地產三級市場。受土地和房地產特性的影響，房地產市場也有自己的行業特性，共分為五點：不完全競爭性；局部性與區域性；專業性；強法律性；流通方式多樣化。
2 房地產開發的內容和特性
作為一個動態過程，房地產開發意味著對土地和房屋進行相應的開發、改造和再開發。通過對城市地塊進行改造，有計劃的安排房屋建設，并開展營銷和物業管理，從而使得房地產開發企業獲得良好的經濟效益，并能實現與社會效益、環境效益的協調。房地產開發有房屋開發和土地開發兩方面內容，包括房地產項目規劃與設計、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項目的施工、竣工驗收等環節。房地產開發有四個階段，即投資規劃與決策階段、前期工作階段、項目建設階段以及房屋租售階段。房地產開發具有自己的特性，即綜合性（開發關系的廣泛性、項目操作上的復雜性、環節和設計部門的繁多性等）、開發過程的長期性、開發的時序性、開發的強地域性和投資的風險性。
二、房地產開發企業的成本組成及所受影響因素
1 成本組成
房地產開發企業的總成本包括兩方面，即開發成本和費用。開發成本包括土地征用費用、拆遷補償費用、前期工程費用、建安工程費用、基礎建設費用、公共配套設施費用和開發間接費用；費用則包括銷售費用、管理費用和財務費用。
2 成本影響因素
房地產開發企業的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經濟政策、內部可控因素等各類直接和間接費用。房地產開發企業在進行房地產開發時，必須考慮風險問題、工期長短、質量情況、設計方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項目決策，即從企業自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評測項目風險，以確定房地產開發的成本與收益；其次，功能標準直接影響成本控制，即根據地塊和市場需求設計房地產的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產開發企業的組織架構是成本控制的中樞，即通過對資金的管理運作、安全保障、資金回款進度等進行成本優化。
3 房地產開發的成本控制原則
成本控制就是將房地產開發過程中產生的費用進行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產開發需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產開發具有綜合性與系統性的特點，需要遵循以下原則，即開源與節流相平衡的原則、項目目標管理原則、“責任-權利-利益”的結合原則、項目和市場的動態控制原則、開發各環節的節約原則以及積極的例外管理原則。
三、房地產開發企業在成本控制中應采取的措施
1 選項與立項階段的開發成本控制
一個項目的實施是以企業盈利為目的的，因此在選項與立項階段對預期的收入、成本、風險和利潤等應該進行可行性分析。從財務的角度，其經濟指標分為內部收益率等核心指標和總投資回報率、獲利指數等參考指標。在房地產這個不完全競爭市場中，相對于成本而言，收益所受影響較大。財務人員要做好事前控制，在成本估算中細化會計分類。財務與會計部門需要對房地產開發的相關歷史數據進行分析，密切關注建筑原材料與工程造價變動的新動態。優化資金鏈，控制好現金流，為提高資金利用率進行規劃。
2 設計階段的成本控制
設計階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設計的節約是最關鍵的環節。在設計階段，房地產開發企業應該重視設計方案的合理性，保障設計質量，避免設計的保守性和不配套性，避免施工中出現變更與返工情況的出現。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對工程新增費用進行嚴格審核。首先，引入設計的競爭機制，實施工程設計的招投標制度；其次，加大與設計部門的技術溝通，嚴格實行限額設計，對設計人員的技術責任和經濟責任進行明確；第三，以價值工程的方法為指導，平衡房地產功能與工程造價；第四，做好設計出圖前的審核工作，避免施工過程中發生工程變更事故。
3 基建階段的成本控制
遵循工程建設的客觀規律，及時總結基建方面的經驗，對工序的開展及時優化。對基建階段出現的臨時性支出做好管理，實行工作責任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質量要求低的特點，但是完全可以按照市場行情安排，以總價招標的方式進行處理。基建過程中，必須依靠市場規律辦事，規范競爭秩序，建立起完善的招投標制度。與此同時，對招投標過程進行嚴密監控，避免發包腐敗的產生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對承包商索賠要求進行審核，管理好建筑材料和施工設備的采購。當工程竣工后，應嚴格審查設計圖紙和合同規劃的完成情況，對驗收單進行細心管理，避免忽略甩項的發生。
4 優化項目管理組織架構
優化項目管理組織架構是成本控制中的核心，需要對全員進行控制，以目標管理為導向。目前國內工程項目管理存在諸多問題，項目管理方式落后，引發了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項目管理模式有常規單一項目管理模式、常規多項目操作模式（工程部下轄項目組、項目公司制和項目經理部的架構），房地產開發企業應該根據自身企業特點選擇相應的工程項目管理模式。
5 創新施工技術，優化施工工藝
重視技術創新，將數學優選法運用到施工工藝的各環節中，以達到縮短工期，提升工程質量，提高經濟效益的目的。在室內整體施工和室外整體施工中，充分運用新技術、新材料和新工藝，獲取成品房價格競爭上的優勢。
結語：房地產開發企業在當今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統性原則。以市場化經濟為導向，有效解決成本控制中的各項矛盾，獲得最高效的經濟利益。
參考文獻：
[關鍵詞] 房地產開發企業 借款費用 資本化
我國目前會計準則對借款費用的定義是企業因借款而發生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規定，即僅限于專門借款，企業只有為購建固定資產而專門借入的款項，即專門借款所發生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現行會計準則對于房地產這一特殊行業借款費用的處理也參照其他行業企業的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：
一、我國目前對房地產開發借款費用處理的原則一記入財務費用
1.我國《房地產開發企業會計制度》規定，“企業長期負債的應計利息支出，生產期間的，記入財務費用”。
2.我國《企業會計制度》規定，“除為構建固定資產專門借款發生的費用外，其他借款費用均應于發生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產公司而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據《企業會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。
3.我國財政部2001年1月頒布了《企業會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規定，即“因借款費用而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發過程中發生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用”。
綜合以上規定和不同規范的適用范圍，我國目前房地產開發中借款費用的處理原則是：房地產開發企業對借款利息采取費用化的處理辦法。
二、國際會計準則關于房地產開發中費用的處理原則一予以資本化
國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產開發是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產開發列入合格資產即適合利息資本化的資產范圍。日本的會計準則規定，如果企業所借入的款項是專門為了用于房地產開發，則企業應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產的成本。可見，國際會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產開發的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。
三、我國房地產開發項目費用處理的會計規定存在問題
1.《企業會計準則――借款費用》所規定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產而形成的資本性資產，排除在外，如造船、房地產開發等等。筆者認為沒有必要將房地產開發排除在該準則之外，因為房地產企業生產經營的對象――房地產雖然是商品，屬于流動資產的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經具有了資本性資產性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。
2.目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。
3.由于現行會計準則規定將房地產開發企業借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系。其二，它易導致房地產開發企業期間費用虛增，負擔過大，不利于企業正確地評價其經營業績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產市場的培育和成長。
四、筆者的幾點思考和建議
1.針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產開發商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并將構成房地產項目成本的一部分。
2.將有特定用途的未開發土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發的土地所發生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲得該土地所發生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產項目開發活動的重要環節之一，購入土地和后續的建筑施工活動一樣，也屬于為資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現資產的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范同。
3.房地產開發項目借款費用資本化停止時間，應以《企業會計準則一借款費用》規定以“達到預定可使用狀態時為依據”。
綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現行會計準則沒有充分考慮到房地產行業的本身的生產經營特點，導致了房地產企業在實際會計操作過程中存在著經營業績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產企業的會計核算。為此，筆者建議將房地產企業在開發過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業 開發成本 分攤 研究
一、房地產企業開發成本分攤概述
（一）房地產企業開發成本概述
房地產企業開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產開發成本也就使得房地產成本分攤難度大大加深。
（二）房地產企業開發成本分攤的概述
房地產開發屬于比較特殊的產業，而對于房地產會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發成本的核問題關乎企業的切實利益。房地產開發成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發成本）、分攤成本、結轉產成品（開發產品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產開發成本核算過程中的開發成本核算。然而，目前的房地產開發企業成本核算中，房產企業開發會計對于開發成本的歸集與分攤卻是困難重重。
對于房地產成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業的成本分攤具有很大的區別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規范的成本分攤具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作，也就使得房地產企業會計難以根據按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
二、房地產企業開發成本分攤原則
房地產會計對于開發成本的分攤是針對房地產開核算在開發成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產企業會計根據所面臨多變的環境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態、會計報告的時間要求等，結合《企業會計準則》的規定，房地產的成本分攤具有一定的原則。在房地產開發成本的具體分攤過程中，房地產開發成本及費用的歸集原則應符合權責發生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。
（一）房地產企業開發成本分攤配比原則
房地產開發成本分攤配比原則是指房地產企業一個會計期間內的各項營業收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產會計對于成本的分配能夠與權責發生制緊密相聯起來。
（二）房地產企業開發成本分攤謹慎性原則
房地產開發成本分攤謹慎性原則，也即穩健性原則、審慎性原則，它是指企業進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發生的費用、損失和負債，不去考慮可能發生的收入、收益和資產”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產不得高估。開發成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產開發成本分攤能表現出加速折舊法、計提資產減值準備、物價持續上漲時的存貨計價采用后進先出法等。
（三）房地產企業開發成本分攤重要性原則
房地產企業開發成本分攤重要性原則要求房地產企業在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產企業開發成本分攤規定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
三、房地產企業開發成本分攤的實施策略
房地產企業開發成本分攤關乎房地產企業的核算效果，房地產企業會計根據上述原則，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，進行房地產企業成本分攤。
對于具體的房地產企業成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規劃有兩個及以上物業類型的房地產項目，根據各物業類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業能明確受益范圍的，按各期（區）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。
根據國稅發[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發成本的分攤，而開發間接費和借款費用都是間接成本，開發間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。
此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉房地產成本核算的會計多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產業內會計值得深思的一個問題。
四、結束語
長期以來，建筑行業一直是備受關注的一個行業，建筑企業會計在對于房地產開發成本核算過程中，如何實現正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。
參考文獻：
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[2]陳晨,汪應宏,彭山桂,溫秀琴.應用基準地價分類修正綜合法估價的研究[J].中國國土資源經濟,2009(12)
[3]王家斌,紀宏奎. 土地增值稅清算應注意費用分攤[J]. 稅收征納,2008(11)
【關鍵詞】房地產開發；成本核算；成本組成；會計處理
通常來講，一個企業在完成一項經營活動之前，都需要對這項經營活動所要涉及到的所有成本開支進行核算，并通過會計手段進行利潤分析，以確定該經營活動的利潤空間，從而制定合理的經營計劃。對于房地產開發企業來講，同樣需要在進行一項房地產項目開發時對項目的成本進行詳細核算，以確保企業能夠完全掌握該項目的利潤空間。但是在進行房地產開發成本核算時，由于項目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現核算不合理或不準確的現象發生。這就需要房地產開發企業在進行成本核算時必須要格外注意一些必要的問題。現筆者就以自身工作體會來對這幾點問題進行簡要研究探討。
一、房地產開發成本的組成問題
在進行房地產開發的成本核算時，首先就需要明確房地產開發的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準確核算項目成本。一般來講，在房地產的開發過程中，其成本的開支主要體現在以下幾點：
1.土地、建筑安裝工程費、設備費用
這些費用是組成房地產開發總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產開發項目是否具備利潤空間的關鍵指標。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉讓費、租用費以及其他費用等。通常在進行房地產成本核算時，開發商都需要將土地費用通過一定的方法進行換算，來得出未來房產每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。
2.基礎設施及配套設施支出
主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區內道路、停車場等基礎設施。學校、醫院、商店、居委會、派出所等生活服務性配套設施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%，減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3.管理費用和籌資成本
管理費用也是房地產開發的成本核算中的重要環節，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務成本管理有著很大影響。因而企業的行政、財務、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經營活動而產生的費用也是需要詳細核算的。
二、房地產開發成本的核算問題
1.成本歸集對象
房地產開發企業在進行成本核算時，應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算，適應成本監控的要求。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問題
對成片開發土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應保持使用方法的一致性。以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。以面積為基礎來分配共同成本通常只適用于成片土地開發后的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內容不同，則分配結果必將與實際不符。個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。
3.籌建期間借款利息的會計處理
一般來講，由于房地產開發所需的資金數額是非常巨大的，如果在單純以開發企業自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數的房地產開發企業都會在項目建設前進行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數額也是非常巨大的。根據現行會計準則規定，這種利息支出應當資本化，即發生時列作開發成本，待銷售實現時按照配比原則逐步轉入當期的經營成本。項目竣工后，發生的借款利息則直接計入財務費用。
4.項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成和項目決算。可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
城市房地產開發經營管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一) 有100萬元以上的注冊資本;
(二) 有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一) 營業執照復印件;
(二) 企業章程;
(三) 驗資證明;
(四) 企業法定代表人的身份證明;
(五) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
(一) 房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二) 城市規劃設計條件;
(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;
(四) 基礎設施建成后的產權界定;
(五) 項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
(一) 城市規劃設計條件的落實情況;
(二) 城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三) 單項工程的工程質量驗收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實情況。
(五) 物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二) 營業執照和資質等級證書;
(三) 工程施工合同;
(四) 預售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商協定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
房地產業迅猛發展，有力拉動了地方經濟的快速增長。但是在房地產快速發展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產開發理念，及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業的健康有序發展。
1.房地產開發
房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。所以房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。
2.組成部分
就房屋建設中對房屋的開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。
3.當前現狀
中國經濟的多年持續，穩定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的快速發展過程中得到迅猛發展。
（1）投資繼續保持較快發展：中部地區投資增速依然高于東部西部地區。從各地區的房地產投資增長情況看，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮固定資產投資比重高達21%左右。
（2）土地開發面積增速持續大幅增長：我國房地產土地開發經歷了連續兩年的低速負增長，因而國家新出臺的規范房地產投資的政策已明確規定，企業購置土地而又不開發，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發，予以沒收。政策壓力使得開發商加快土地開發速度，而開發企業本年土地購置面積繼續減少。
（3）國內貸款成為房地產投資強有力的支撐：作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，這不僅金融房地產市場起著支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業息息相關的利益結合。
（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。
（5）房地產價格持續上升：商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區環境的優化等）提升導致房價的上漲；房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；房地產開發商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業興起和發展的基礎，房地產業在我國起步晚，屬于新興產業。
（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。隨著收入的增長，生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可支配收入持續增長的基礎和保障。
4.存在問題
在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：
（1）供求結構矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產開發任務相對穩定，開發公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規模經濟的原則，亦會造成開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。（2）局部地區商品房價格上漲過快。近幾年，商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利于房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。（3）房地產金融存在風險。房地產開發資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則，房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。（4）房地產開發土地購置呈高速增長。由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。“近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
5.遵循原則
通過以上對房地產開發中出現的種種問題，我們需堅持原則，依法進行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。（2）房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。（3）堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。（4）應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。（5）符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。
統計分析方法是指使用統計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數據。統計分析方法具有目的性、數據性以及時效性等特點，即統計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數據信息，這些信息具有一定的時間限制，而統計分析就是要對這些數據信息進行整理和綜合。常用的統計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數量關系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復雜、從表面到內部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結果更加客觀和可靠。數量關系分析法是指應用統計學的方法根據經濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關分析法等。
二、構建房地產開發水平的不同指標
構建房地產開發水平的不同指標包括房地產開發的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產開發的總體評價體系。房地產開發的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規模性指標包括房地產開發企業的數量、從業人數、開發企業的總資產、開發企業的投資總額、企業的年營業收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發企業的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產開發的凈利潤、總利潤、總資產回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產開發水平的總體評價的重要依據，對于統計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應該滿足以下原則，評價體系的科學性、系統性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學性。由于房地產產業綜合評價指標數量太多，有些指標反映同一方面，房地產開發部門要想構建科學的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產開發部門應該明確每個指標的意義，使用適當的方法測定方法來獲取相應的數據信息，保證數據信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區的房地產開發水平。科學的評價體系不僅能很好地對房地產開發水平進行綜合評價還能對房地產產業以后的開發具有一定的參考價值。2.評價體系的系統性。房地產開發部門要想構建比較系統的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產業慢慢發展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產生聯系進而反應整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數據標準化。3.評價體系的可比性。房地產開發部門構建房地產開發水平評價體系就是為了比較我國不同地區房地產開發水平的差異，從而分析出各個地區房地產開發過程中遇到的問題。房地產開發部門根據所遇到的問題結合房地產開發的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產業未來的發展制定一系列的政策，加快產業的發展進步。因此，房地產開發水平評價體系應該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產開發部門要想構建及時靈敏的房地產開發水平評價體系，就要人員及時的反映指標數據的改變并且不斷進行數據的更新，否則陳舊的數據不但不能反映出房地產開發水平還會對房地產產業未來的發展方向產生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數據，那么房地產產業對未來一段時間的預測、估計作用都會產生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產開發部門要想構建可操作的房地產開發水平評價體系，就要使有關的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產開發的相關數據都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產開發的有關產業也要學會利用已有的數據使操作盡可能的簡單一些。房地產產業的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。
三、房地產開發的水平的綜合評價指數
房地產開發的水平的綜合評價指數包括綜合評價數據的選擇和計算綜合評價指數兩方面。（一）綜合評價數據的選擇。不同的地區房地產開發水平不同，通過統計學的方法來計算得出綜合評價指數，綜合評價指數能清晰地反映出房地產綜發水合開平的不同。想要計算綜合評價指數就要先學會選擇綜合評價數據，而房地產產業所需要的數據必須能夠清晰明了的顯示出房地產產業所要的信息，數據齊全了才能進一步計算綜合評價指數。所以綜合評價數據的選擇對于房地產產業的發展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數能夠從不同的角度、不同的方面對房地產開發的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數來判斷房地產開發水平的高低。（二）計算綜合評價指數。綜合評價指數的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權線性合法，一般是使用加權線性合法結合統計學軟件系統對數據信息進行計算整合后得出相應的結果。在綜合評價時當指標之間相關系數都很大時加權就不起什么作用了，各種不同的加權實際上沒什么區別，但是當有些指標之間的相關系數不是很大時就需要進行加權求和。因此，就可以看出加權線性合法不適用所有的綜合評價指數的計算，在計算綜合評價指數之前要選對方法對于計算綜合評價指數是非常必要的。
四、結束語
改革開放以后，我國房地產產業迅速發展能最大限度地滿足人們需求的同時，也要求我們更加重視房地產產業的開發，及時發現房地產產業開發過程中出現的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產產業的發展進步，給房地產產業指出一個更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產產業的開發就成為了每一個地區經濟發展的重中之重。
作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設綜合開發管理辦公室
參考文獻：
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房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
