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法發(fā)[2004]5號
各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設兵團分院；各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局；各省、自治區(qū)建設廳，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：
為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執(zhí)行，保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關問題通知如下：
一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規(guī)定收取。
二、人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時，應當出示本人工作證和執(zhí)行公務證，并出具協(xié)助查詢通知書。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預查封登記手續(xù)時，應當出示本人工作證和執(zhí)行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。
三、對人民法院查封或者預查封的土地使用權(quán)、房屋，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
四、人民法院在國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權(quán)屬的登記機構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當書面告知人民法院。
五、人民法院查封時，土地、房屋權(quán)屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準。
在執(zhí)行人民法院確認土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
六、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。
如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時，須經(jīng)當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
八、對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。
九、對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。
十、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執(zhí)行標的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應當在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權(quán)、房屋需要解除查封的，應當及時作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達國土資源、房地產(chǎn)管理部門。
十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對該土地使用權(quán)進行預查封。
十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預查封。對不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進行預查封。
被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時，應當將被執(zhí)行人繳納的按照有關規(guī)定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。
十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
十八、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封的效力消滅。
十九、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪侯查封自動轉(zhuǎn)為查封。
預查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應當依法確認其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關人員的法律責任。國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。
二十二、國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對有關的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
二十三、在變價處理土地使用權(quán)、房屋時，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，受讓人繼受原權(quán)利人的合法權(quán)利。
二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關稅費。
對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時，不得改變原土地用途和出讓年限。
二十六、經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評估作價后交由申請執(zhí)行人抵償債務，但應當依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二十七、人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達權(quán)利受讓人時即發(fā)生法律效力，人民法院應當明確告知權(quán)利受讓人及時到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進行權(quán)屬登記時，當事人的土地、房屋權(quán)利應當追溯到相關法律文書生效之時。
二十八、人民法院進行財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行時適用本通知。
二十九、本通知下發(fā)前已經(jīng)進行的查封，自本通知實施之日起計算期限。
三十、本通知自2004年3月1日起實施。
中華人民共和國最高人民法院
中華人民共和國國土資源部
【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；進度控制；創(chuàng)新途徑
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法。對開發(fā)項目施工的技術手段，經(jīng)濟成本控制、按照國家標準、規(guī)范合同的目標，進行嚴格監(jiān)督、落實，控制和管理。確保開發(fā)項目總體目標的順利實現(xiàn)最終完成。為此本文闡述了房地產(chǎn)工程管理的一些方法的分析與創(chuàng)新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程管理中的主要任務如下：
1.1 項目組織與協(xié)調(diào)工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節(jié)支途徑。
1.3 進度控制
主要進行進度分析，適實的調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
1.4 質(zhì)量控制
提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工作驗收。
1.5 合同管理
對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工控制
不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目有序地實施。
2.1 工程進度控制。
工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現(xiàn),工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發(fā)商應有相應的節(jié)點要求和控制。
2.2 質(zhì)量控制
質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計需求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程的工作質(zhì)量水平進行預測評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規(guī)范、規(guī)定進行比較、并作出評判。質(zhì)量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質(zhì)量的相關措施，并建立有關質(zhì)量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產(chǎn)項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個要素：
2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經(jīng)濟效益。建筑成本在房地產(chǎn)項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。
2.3.3 進度：產(chǎn)品的交貨期是產(chǎn)品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設單位和施工企業(yè)是安全生產(chǎn)的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業(yè)實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質(zhì)的施工企業(yè)；其次對施工企業(yè)實行監(jiān)督，監(jiān)督施工過程，嚴格按照規(guī)范施工；再次要求監(jiān)理單位督促監(jiān)管施工單位各項安全措施的制定和落實。
2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
3 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題
3.1 對所開發(fā)的工程建設前期工作預備不充分
開發(fā)企業(yè)對地塊關注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足。可能會有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質(zhì)勘探，設計依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關配套管理規(guī)定不清楚，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
3.2 對有關施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現(xiàn)收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4 房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術措施
在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產(chǎn)因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現(xiàn)，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發(fā)現(xiàn)與設計單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內(nèi)容之一。技術文件應做到內(nèi)容完整、規(guī)范數(shù)據(jù)科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質(zhì)按期完成的保障, 提高房地產(chǎn)工程管理的效能是保證開發(fā)企業(yè)投資回報和促進項目營銷的關鍵環(huán)節(jié), 不斷推進房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展將有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
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論文關鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場信用機制
論文摘要：文章認為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風險，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產(chǎn)企業(yè)，風險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔了行業(yè)本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風險和金融危機動因的基礎上，對房地產(chǎn)金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風險積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產(chǎn)金融領域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
同時鼓勵房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
Abstract: This paper firstly puts forward background. Secondly,we get nine conflict factors in Real Estate Multi-project Management by Delphi method. Then it also makes use of Analytic Hierarchy Process and EXCEL tools in the analysis of these data,the weight of each index is calculated.So we can make a chart of it. Finally,this paper analyses the results of conflict and its solutions,pointing out project managers can easily manage conflict by use of conflict-management-chart.
關鍵詞:房地產(chǎn);多項目;德爾菲法;層次分析法;沖突管理
Key words: real estate;multi-project management;delphi method;analytic hierarchy process;conflict management
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)20-0053-02
1研究背景
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的項目型、資金密集型企業(yè),項目是房地產(chǎn)公司賴以生存的基石。隨著國家對房地產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場已形成多個大型房地產(chǎn)集團逐鹿的格局。大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在全國或某區(qū)域同時開發(fā)多個項目,多項目開發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中取勝的關鍵。所謂“房地產(chǎn)多項目管理”,簡單地說就是一個項目經(jīng)理同時管理多個項目,是指將多個項目有機的組合起來采取計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等手段,管理多個項目的概念、規(guī)劃、實施、結(jié)尾、運行與維護過程中的各項工作,達到集團、公司或組織目標的項目管理方式。項目經(jīng)理常常又被稱為“沖突經(jīng)理”,是項目沖突的解決者。不可否認,在項目的整個過程中,沖突是客觀存在的,可是無論是在目前的項目管理知識體系中,還是在討論項目環(huán)境時,都好像有意回避了這個可能是最重要的一個屬性:沖突,而損失都是因沖突而產(chǎn)生。所以有必要弄清楚在房地產(chǎn)多項目開發(fā)過程中引起沖突的因素、沖突的強度和沖突的解決方式。本文通過德爾菲法對專家進行調(diào)查得出在房地產(chǎn)多項目全壽命周期中沖突因素及其引起的沖突度,運用運籌學中的層次分析法得出沖突因素的權(quán)重,根據(jù)權(quán)重大小(引起的沖突度的大小)對沖突因素進行排序。為更好的進行房地產(chǎn)多項目管理提供理論基礎。
2研究過程
本文研究是通過兩個方法和三個階段實現(xiàn)的。兩個方法指研究過程中運用的德爾菲法和層次分析法,三個階段是指研究分為三個部分:第一階段,主要是運用德爾菲法通過開放式的問卷讓專家自由表述沖突因素,然后做成調(diào)查問卷;第二階段,運用德爾菲法讓專家填寫封閉式的房地產(chǎn)多項目沖突因素綜合評價矩陣問卷,同時進行回訪和反饋,直至意見統(tǒng)一;第三階段,對收集的數(shù)據(jù)進行處理并得出結(jié)果。
2.1沖突的產(chǎn)生、危害及其相關概念當事實不一致和價值觀念不一致時就可能產(chǎn)生沖突,沖突的產(chǎn)生大概經(jīng)歷了潛伏被論證被感知出現(xiàn)結(jié)局五個過程。沖突的大小可以用沖突度來衡量,沖突度是用項目經(jīng)理們所經(jīng)歷的沖突樣本的總的頻率(F)*強度(D)計算出來的。傳統(tǒng)沖突觀認為沖突都是有害的,而現(xiàn)代沖突觀認為在項目中沖突是不可避免的,沖突不一定是有害的,沖突可以產(chǎn)生創(chuàng)新,也可以提高績效。但是沖突若處理不當會導致計劃或目標失敗,導致一系列惡果。房地產(chǎn)多項目的生命周期有概念、規(guī)劃、實施、收尾、運行與維護五個階段。運行與維護階段是客戶接受項目成果或服務并使用的開始,只有被客戶充分地使用,才能確定項目是否成功,體現(xiàn)為物業(yè)管理時期。通過德爾菲法得出沖突因素主要有九個方面,分別是:集權(quán)與分權(quán)、項目優(yōu)先級、管理程序、技術、人力資源、費用、進度、質(zhì)量、個性。
2.2 層次分析法①評價目標是房地產(chǎn)多項目沖突度A,準則是房地產(chǎn)開發(fā)全壽命周期的五個階段。②構(gòu)建房地產(chǎn)多項目沖突度遞階層次結(jié)構(gòu)模型,見圖1。③采用綜合評分法構(gòu)造判斷矩陣,根據(jù)兩兩比較標度確定各層次不同因素的重要性系數(shù)。判斷標尺表示要素為Ai對要素Aj的相對重要性的數(shù)量尺度,如表1所示。準則層是全壽命周期的五個階段,首先利用綜合評分法將五個階段的重要性兩兩比較,得到判斷矩陣A;再分析因素層,將因素層中的要素兩兩比較得到判斷矩陣B1、B2、B3、B4、B5。
A=1 51/33 71/5 11/71/33371691/331/6 151/71/31/91/5 1B1=
2.2.4 判斷矩陣特征向量的計算。按照層次法計算公式,首先算出矩陣各行之和:Wi=a;各行平均值: Wi=;歸一化處理: :Wi=。用W、W1、W2、W3、W4、W5分別表示矩陣A、B1、B2、B3、B4、B5的特征向量。矩陣A特征向量W的計算過程見表2。通過同樣的方法計算B1、B2、B3、B4、B5得到對應的特征向量W1,W2,W3,W4,W5,見表3。
2.2.5 一致性檢驗。計算公式如下:AW=A•W,λ=, CR= (C.R.是隨機性指標,當n=5和n=9時,C.R.分別為1.12和1.45),通過同種方法計算A、B1、B2、B3、B4、B5的判斷矩陣一致性,結(jié)果如表4所示。
2.2.6 沖突因素權(quán)重排序在計算遞階層次結(jié)構(gòu)各層次要素對上一級要素的相對重要度之后,即可從最上層開始,自上而下地求出各層要素關于系統(tǒng)總體的綜合重要度,對所有沖突因素進行優(yōu)先排序。具體計算公式如下:A為上層矩陣,要素為五個;B為其下層矩陣,要素為九個。則B層的要素Bj的綜合重要度為:bj=aibj=1,2,…,n。計算C層的重要度Wc,結(jié)果如表5。
根據(jù)Wc各因素的權(quán)重的大小,將沖突因素進行排序:進度,費用,質(zhì)量,項目優(yōu)先級,人力資源,集權(quán)與分權(quán),技術,管理程序,個性。其中進度、費用和質(zhì)量占的比重最大,表明在項目全壽命周期中由進度、費用和質(zhì)量因素引起的沖突度占重要地位;項目優(yōu)先級、人力資源、集權(quán)與分權(quán)、技術引起的沖突度次之;管理程序和個性引起的沖突度最小。
2.3結(jié)果把數(shù)據(jù)通過EXCEL處理做出沖突度綜合圖,包括:全壽命周期五個階段的相對沖突度;九大沖突因素在全壽命周期的相對沖突度;九大沖突因素在項目全壽命周期五個階段的相對沖突度(如圖2)。
2.4沖突的結(jié)果及解決方式?jīng)_突的結(jié)果有三種形式:輸―輸;輸―贏;贏―贏。解決沖突的方式有退出、緩和、讓步、強制和正視五種,沖突結(jié)果和解決方式的關系見表6。在實際操作過程中,項目經(jīng)理可以結(jié)合沖突管理表(見表7)選用適當?shù)姆绞教幚頉_突。
沖突管理表的使用方法為,沖突的雙方或多方將表中的內(nèi)容填寫清楚,由上一級領導或協(xié)調(diào)人找出沖突源和雙方的主要分岐,進而運用合理的方式解決沖突。整個過程是發(fā)現(xiàn)沖突,分析沖突并解決沖突。
3結(jié)論
本文通過德爾菲法和層次分析法的結(jié)合運用,得出房地產(chǎn)多項目沖突的九大因素,對獲取的數(shù)據(jù)進行處理后得到導致房地產(chǎn)多項目沖突大小的因素的排序:進度、費用、質(zhì)量、人力資源、集權(quán)與分權(quán)、項目優(yōu)先級、技術、管理程序和個性。運用繪圖工具將結(jié)果以圖形方式展現(xiàn)出來,即:①九大沖突因素在項目全壽命周期過程的平均沖突度;②五個階段的相對沖突度;③九大沖突因素在項目全壽命周期過程中分別在五個階段的相對沖突度。項目經(jīng)理可以利用沖突管理表分析沖突進行選擇合適的方式解決沖突。沖突并不是總是有害的。事物都具有兩面性,有時沖突能夠產(chǎn)生創(chuàng)新,如在遇到技術沖突時采取正視方式,會產(chǎn)生更好的解決問題的方法和思路,進而提高工作效率等。
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第一條 為完善廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》等有關法律與規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）抵押。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)、依法取得的國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務。
本規(guī)定所稱土地使用權(quán)，不包括地下資源、礦產(chǎn)、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發(fā)、使用與利用。
第三條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權(quán)屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產(chǎn)抵押的設定
第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產(chǎn)設定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織及個人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構(gòu)的國家和地區(qū)的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產(chǎn)可設定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)。
第七條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機關的房地產(chǎn)；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產(chǎn)或國有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。
第八條 以房產(chǎn)設定抵押時，應連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場地的使用權(quán)同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設定抵押時，應按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權(quán)設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權(quán)向中國境內(nèi)銀行及金融機構(gòu)申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開發(fā)，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設資金者。
第十條 抵押人以共有房地產(chǎn)設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得在先的抵押權(quán)人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產(chǎn)設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權(quán)人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)，中外合作經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設定抵押。
第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產(chǎn)設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。
第十五條 國有企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理行政主管部門批準。
第十六條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押，須經(jīng)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經(jīng)濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應對擬抵押之房地產(chǎn)進行估價。抵押房地產(chǎn)估價，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認可的評估機構(gòu)或人員進行。
國有企業(yè)、以及占有國有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產(chǎn)管理行政主管部門認可的評估機構(gòu)進行評估。
第十八條 房地產(chǎn)抵押合同除應具備一般經(jīng)濟合同的必備款外，還應具備有下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)的名稱、編號、處所、面積、四至及數(shù)量、權(quán)屬；
（二）所擔保的債務內(nèi)容、范圍、數(shù)量、質(zhì)量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內(nèi)容相關的其它事項；
（三）房地產(chǎn)的作價及抵押率；
（四）房地產(chǎn)的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權(quán)消滅的條件；
（六）其它應規(guī)定的內(nèi)容。
第十九條 與境內(nèi)金融機構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應根據(jù)國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押與境外金融機構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產(chǎn)抵押登記，應按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產(chǎn)抵押登記申請表》；
（二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本；
（三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機構(gòu)同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應在收到房地產(chǎn)抵押申請的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。
《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領取及持留，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應經(jīng)原批準機構(gòu)書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內(nèi)，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產(chǎn)之完好。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務。
第二十七條 已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設定抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發(fā)生時，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應事先取得抵押權(quán)人書面同意；對扣除應納稅費后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在同等條件下，抵押權(quán)人對擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購置權(quán)。
第三十條 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權(quán)人。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈與時，抵押人應事先征得抵押權(quán)人的書面同意。抵押權(quán)人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書面意見的副本或復制件，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時以書面告知抵押權(quán)人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉(zhuǎn)讓事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的，原抵押人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產(chǎn)的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務時，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租，除承擔本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權(quán)人，且租期不得超出抵押期，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權(quán)人有權(quán)向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的；
（四）其它損及抵押權(quán)人正當權(quán)益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財產(chǎn)，但其價值超過抵押債務的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉(zhuǎn)讓；
（三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；
（四）其它經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請后，應在三十天內(nèi)決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構(gòu)主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權(quán)人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現(xiàn)。
第三十七條 處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價款由主持處分之機構(gòu)依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務時，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產(chǎn)，有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產(chǎn)，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：
（一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；
（二）已出租房地產(chǎn)的承租人；
（三）開發(fā)區(qū)管委會；
（四）抵押權(quán)人；
（五）其他應享受優(yōu)先權(quán)的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產(chǎn)，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產(chǎn)過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時，企業(yè)生產(chǎn)、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應照章向開發(fā)區(qū)稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書繳回發(fā)證機關注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調(diào)解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協(xié)商調(diào)解的，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機構(gòu)或其它仲裁機構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向有關管轄權(quán)的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記、注銷其權(quán)屬證書或不予發(fā)證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經(jīng)濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
抵押房地產(chǎn)的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定。
2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場建設｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補償規(guī)定,對李某給予了貨幣補償｡但李某對此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對其土地使用權(quán)給予補償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙訴狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對其土地使用權(quán)依法給予補償｡
法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點｡一種觀點認為,根據(jù)國務院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設｡第二種觀點認為,根據(jù)國務院法制辦《關于2001年11月1日以后實施的拆遷,貨幣補償款中包括對土地使用權(quán)的補償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點認為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國務院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補償問題上應適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點認為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財產(chǎn)權(quán)利和實體財產(chǎn)的混合體,因此,應在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實體財產(chǎn)和土地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補償標準,才能分清被拆遷人應獲得多少補償｡在房地產(chǎn)市場價格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù),評估確定被拆遷人的貨幣補償金額值得探討｡因為持第二種觀點的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對此審判結(jié)果仍存在疑問｡
本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認為,第一種觀點以國務院55號令為依據(jù),認為應判決被拆遷人敗訴是不妥當?shù)?這顯然是適用法律不當｡因為國務院55號令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點直接適用國務院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點適用《土地管理法》審理本案是恰當?shù)?但忽視了拆遷補償中的地價因素｡第四種觀點則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評估補償缺失的問題｡
現(xiàn)行房屋拆遷補償評估制度的主要缺陷
法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進行開發(fā)建設,從而實現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價值,對土地使用權(quán)進行補償,對拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關法律對此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準,可以收回國有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項､第(二)項的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對土地使用權(quán)人應當給予適當補償｡”從上述規(guī)定可以看出,對房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當補償是恰當?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關于以房地產(chǎn)的市場評估價格確定貨幣補償標準的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對土地使用權(quán)進行補償?shù)膯栴}｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定不銜接｡雖然國務院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補償中包括對土地使用權(quán)的補償,但由于對被拆遷人補償中沒有顯化對土地使用權(quán)補償?shù)膬r格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡
土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實體財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實體財產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利｡由于我國實行的是土地公有制,并且實行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補償標準也應該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實際上是以房地產(chǎn)的完全市場價值給予補償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價格來補償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當于出讓金的補償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應多得補償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡
地產(chǎn)價值沒有顯化,地價評估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導和基礎的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨存在的房屋,但是存在沒有建設房屋的土地｡地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)價值的主體組成部分,被拆遷房屋的價值也是如此｡這兩個部分的價值需要通過地價和房價的評估,才能得到準確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場價格就是房產(chǎn)價格和土地價格的結(jié)合體｡
《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價格定期公布制度､房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價格評估應當遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序,以基準地價､標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價和地價評估的房地產(chǎn)價格評估是不完整的,也是不真實的｡房屋拆遷的評估從本質(zhì)上說,應屬于房地產(chǎn)價格評估的范圍,應當按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評估地價,顯化地產(chǎn)｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設部《關于房屋拆遷估價的指導意見》,均對地價和地價評估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場評估確定貨幣補償?shù)慕痤~｡同時,由于房地產(chǎn)市場評估技術規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問題,該規(guī)定在實踐中難以有效地實施｡另一方面,由于我國實行房地產(chǎn)評估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評估的管理屬于房產(chǎn)或建設部門,大多數(shù)的房屋拆遷評估業(yè)務是由房產(chǎn)評估機構(gòu)承擔的,因此,房屋拆遷評估中的地價評估和地產(chǎn)的顯化,也就無從談起了｡事實上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補償?shù)闹匾蛩?如果不對這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價的職能｡
構(gòu)建新型補償評估制度
針對現(xiàn)行拆遷房屋補償評估的缺陷,應依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進行完善,總的思路應是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進穩(wěn)定｡
論文關鍵詞 房地產(chǎn) 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當下成為了國民經(jīng)濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以,在現(xiàn)時如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產(chǎn)市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對國民經(jīng)濟的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機治理的法律問題,是有著相當大的現(xiàn)實意義的。
一、房地產(chǎn)投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關約束規(guī)定
現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關內(nèi)容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項法則中規(guī)定了許多的關于房地產(chǎn)的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產(chǎn)項目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權(quán)限的使用過程,對相關的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現(xiàn)象制定了相關政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產(chǎn)公司的相關細則進行了明確的規(guī)定,這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產(chǎn)公司的過程中,除過要具備相關的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預售過程中出現(xiàn)的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產(chǎn)市場中投機現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點對土地交易過程中所出現(xiàn)的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。
(二)其他法律法規(guī)
《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項重要的法律法規(guī),也在維護我國房地產(chǎn)市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產(chǎn)市場做出了相關的規(guī)定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權(quán)利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經(jīng)營者的合法權(quán)益起到了重要的推動作用,在關于房地產(chǎn)方面,這項法律針對地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;
第二,消費者權(quán)益保護法。在這項法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經(jīng)營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規(guī)定,對于保證房地產(chǎn)消費者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規(guī)定,這項法律也詳細的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權(quán)益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對包括動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定,當然,它也會對房地產(chǎn)市場的行為作出了細致的規(guī)定,對于打擊房產(chǎn)市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產(chǎn)投機行為法律規(guī)范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)投機行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時,房地產(chǎn)中介機構(gòu)甚至是個人也加入到了房地產(chǎn)投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢已經(jīng)不相符合,對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產(chǎn)價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產(chǎn)市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經(jīng)遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產(chǎn)價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺
包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調(diào)的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機行為,對于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場,在一定程度上對房地產(chǎn)市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責不清的現(xiàn)象非常普遍。
三、房地產(chǎn)投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規(guī)
眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調(diào)整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構(gòu)的投機行為對房產(chǎn)市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產(chǎn)市場的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費保有的全過程中對房地產(chǎn)的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴重不對稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。
現(xiàn)將《關于認定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。關于認定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定，并由行政機關依照《行政處罰法》規(guī)定的程序?qū)嵤榱诉M一步貫徹執(zhí)行《行政處罰法》和土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，正確區(qū)分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現(xiàn)對認定收回土地使用權(quán)行政決定的法律性質(zhì)提出如下意見：
一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國有劃撥土地使用權(quán)，其批準權(quán)限應與征用土地的批準權(quán)限相同。
二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。
三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。
四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期依照法律有關規(guī)定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。
五、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。
六、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。
七、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規(guī)定，根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權(quán)的，也應屬于行政處理決定。
八、依照《基本農(nóng)田保護條例》第二十一條的規(guī)定，已辦理審批手續(xù)的開發(fā)區(qū)和其他非農(nóng)業(yè)建設占用的基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)二年未使用的，由縣級人民政府土地管理部門報本級人民政府批準，收回用地單位土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。
