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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)貸款風險防控，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、宏觀調(diào)控壓力下房地產(chǎn)貸款面臨的主要風險
（一）信用風險
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風險。一是個別達不到銀行貸款發(fā)放標準、不具還款實力的項目房產(chǎn)商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業(yè)和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產(chǎn)商由于自身經(jīng)濟實力不強，開發(fā)項目資金不足，房屋預(yù)售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風險；三是開發(fā)商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個人住房貸款信用風險。一是被迫違約，指借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件而無法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的信用風險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當手段來騙取貸款；三是理性違約，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產(chǎn)生的信用風險。在當前宏觀調(diào)控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風險。中國的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是“滾動開發(fā)”的模式，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動過程。2010年后房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴厲的宏觀調(diào)控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導(dǎo)致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現(xiàn)象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發(fā)生理性違約的可能性較大。
（二）市場風險
1.住房價格風險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業(yè)銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現(xiàn)變化，業(yè)務(wù)風險隨之上升。尤其，在房價高位發(fā)放的按揭貸款將面臨更大的風險。
2.利率風險。房地產(chǎn)貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達30年。在這樣長的時間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個經(jīng)濟周期，市場利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動。對于商業(yè)銀行，尤其是實行固定利率制的商業(yè)銀行，當房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比率達到一定程度時，利率的波動極有可能給商業(yè)銀行帶來無法規(guī)避的風險，特別是當利率進入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。
3.匯率風險。如果市場對人民幣進一步升值的預(yù)期強化，那么國外熱錢可能會進一步流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格可能保持相對穩(wěn)定，但是潛在風險以及房地產(chǎn)貸款風險都會進一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。
（三）操作風險
房地產(chǎn)貸款中最典型、最重大的操作風險就是由于內(nèi)外部欺詐形成的“假按揭”現(xiàn)象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，進一步誘導(dǎo)社會上大量住房建設(shè)、住房消費和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產(chǎn)失去了法律的有力保護，一旦項目出現(xiàn)問題必然會導(dǎo)致個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化，影響銀行內(nèi)部各有關(guān)部門對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場風險的準確把握和判斷。
（四）合規(guī)風險
一是外部政策執(zhí)行情況的合規(guī)問題。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中比較敏感的合規(guī)問題包括利率政策、授信條件、用途監(jiān)管等方面。該類風險主要發(fā)生在產(chǎn)品研發(fā)以及業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)。各地監(jiān)管環(huán)境不同，監(jiān)管政策在執(zhí)行層面的統(tǒng)一性和持續(xù)性方面也有差異，加上各商業(yè)銀行因競爭壓力所導(dǎo)致的各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規(guī)風險整體上呈上升趨勢。二是內(nèi)控制度完善落實的合規(guī)問題。一方面存在商業(yè)銀行內(nèi)控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性等問題，另一方面是內(nèi)控制度執(zhí)行不力，只重制度建設(shè)而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴重影響了內(nèi)控制度的實施效果。
（五）其他風險
1.政策性風險。對房地產(chǎn)而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其它相關(guān)政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產(chǎn)政策歷經(jīng)了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了較大的影響。
2.聲譽風險。2010年國家頻繁出臺房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，至年底逐步取消房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策。各商業(yè)銀行部分當年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風波在全國蔓延，各地出現(xiàn)不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監(jiān)管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽風險。
二、加強房地產(chǎn)貸款風險控制的應(yīng)對措施
（一）信用風險防控措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一是嚴格信貸規(guī)模，靈活信貸政策。應(yīng)以對行業(yè)發(fā)展趨勢的科學(xué)分析為基礎(chǔ)，合理測算授信規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模上限；對房地產(chǎn)企業(yè)的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強宏觀調(diào)控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強的、現(xiàn)金流充足、第二還款來源穩(wěn)定可靠的項目應(yīng)給予連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。二是落實貸款新規(guī)，建立全程監(jiān)管制度。要求房地產(chǎn)企業(yè)開立項目資金專戶，將準備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監(jiān)督，確保企業(yè)前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴格憑付款合同和支出憑證逐筆轉(zhuǎn)賬；當項目預(yù)銷售收入達到原來項目評估中測算的轉(zhuǎn)投入量、項目資金平衡時，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當銀行項目貸款全部收回后，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上。只有開發(fā)商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，銀行對項目的監(jiān)管才真正結(jié)束。
2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風險轉(zhuǎn)移機制。通過和保險業(yè)務(wù)相結(jié)合，建立銀行風險轉(zhuǎn)移機制。首先可以創(chuàng)立一種將個人人壽保險和房貸償還相結(jié)合的新型方式，購房人通過購買相應(yīng)年限的人壽保險來為房屋貸款做擔保。其次商業(yè)銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當購房人出現(xiàn)財務(wù)問題而無法正常還款時，商業(yè)銀行可以從保險公司獲得保險金。
（二）市場風險防控措施
1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。2010年初，銀監(jiān)會要求全國各級銀行進行了一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過定量分析提高應(yīng)對重大經(jīng)濟因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場風險的有效措施。
2.加強市場風險研判，提高業(yè)務(wù)主動性。一是應(yīng)加強人民幣貸款利率浮動水平管理，在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風險，加強利率管理的模型和方法，不斷提高利率風險管理精度。三是提高政策預(yù)判能力和應(yīng)對的前瞻性，加強利率走勢的預(yù)判，在精確化分解貸款進度的基礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價時機。
（三）操作風險防控措施
1.完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理流程。當前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規(guī)范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數(shù)多、期限長，在銀行信貸產(chǎn)品中發(fā)展和起步比較晚，相應(yīng)的制度設(shè)計和流程執(zhí)行上還存在諸多問題，尤其需要加以規(guī)范化、標準化：貸前要加強調(diào)查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規(guī)范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規(guī)性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴密監(jiān)控，在內(nèi)控制度和操作流程的設(shè)計上要堅持“相互制約、換手監(jiān)督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業(yè)化管理水平，嚴密防控操作風險。
2.運用適度，有效操作風險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統(tǒng)容量，特別是筆數(shù)較多的個人住房貸款方面，在相應(yīng)系統(tǒng)容量設(shè)計方面要預(yù)留足夠大的空間，避免由于業(yè)務(wù)大批量增長而出現(xiàn)系統(tǒng)滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統(tǒng)智能化控制，通過日常統(tǒng)計、參數(shù)設(shè)置、報警標識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強系統(tǒng)智能管理功能，防范越權(quán)、不執(zhí)行授信標準以及不落實貸后管理要求等操作風險；三是開發(fā)專門針對假按揭操作風險的風險核查工具，設(shè)定相應(yīng)特征條件，通過數(shù)據(jù)掃描和比對及時發(fā)現(xiàn)異常風險狀況；四是建立群發(fā)性風險監(jiān)測表，防范外部市場環(huán)境變化下群體性違約風險。
3.創(chuàng)造良好的房貸風險管理外部環(huán)境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領(lǐng)域的征信數(shù)據(jù)，豐富征信報告的內(nèi)容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業(yè)銀行間應(yīng)加強合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發(fā)展。第三，建立個人信用失信懲罰機制，運用經(jīng)濟手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經(jīng)濟中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產(chǎn)抵押登記管理。建立之前，商業(yè)銀行應(yīng)建立一個與房產(chǎn)登記機關(guān)間的信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺，讓銀行可以即時查詢到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押的實時動態(tài)狀況，減少人為操作環(huán)節(jié)，防范抵押操作風險。
（四）政策風險防控措施
一方面，政府及各級監(jiān)管部門要從促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的需求出發(fā)，吸取2008年以前宏觀調(diào)控不力的經(jīng)驗教訓(xùn)，構(gòu)建宏觀調(diào)控的長效機制，使宏觀調(diào)控目標常態(tài)化，另一方面，要確保貫徹執(zhí)行。這些監(jiān)管政策是絕對不可以跨越。面對近年來監(jiān)管政策出臺較多、調(diào)整較頻繁的現(xiàn)實情況，商業(yè)銀行應(yīng)當定期和不定期檢查各經(jīng)營機構(gòu)對監(jiān)管政策的執(zhí)行情況，確保落實。
關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺；風險外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構(gòu)之間共同的風險敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風險隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風險能力大幅提升，在經(jīng)營機制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會造成局部性風險，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。
就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關(guān)注金融機構(gòu)共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺的風險。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強對地方融資平臺貸款和房地產(chǎn)信貸的風險防控。經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺的信貸風險現(xiàn)狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺三者之間風險傳導(dǎo)的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。
二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導(dǎo)機制
近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動，將對銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產(chǎn)信貸風險現(xiàn)狀
當前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴張，各個商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴張的現(xiàn)象。從金融機構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。
除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風險外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各省（直轄市）房地產(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟下行，房價大幅下跌，金融機構(gòu)將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現(xiàn)。
（二）地方融資平臺貸款風險狀況
近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經(jīng)濟復(fù)蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關(guān)注。
作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計署對地方政府債務(wù)的審計結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務(wù)的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務(wù)償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經(jīng)營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經(jīng)營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實現(xiàn)，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。
（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導(dǎo)機制
從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。
進一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計署的審計結(jié)果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導(dǎo)致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價格來實現(xiàn)儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)價格之間相互推動、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構(gòu)成威脅。
因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動將直接影響我國當前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺――的貸款質(zhì)量，進而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴張。由于房地產(chǎn)抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進行重點投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷深入，金融機構(gòu)的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構(gòu)產(chǎn)生風險溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易受到宏觀經(jīng)濟波動、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當宏觀經(jīng)濟下行或者政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟不利時，房地產(chǎn)需求會發(fā)生變化，市場預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著逆轉(zhuǎn)的危險。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟進入下行期，市場需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺貸款，各金融機構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現(xiàn)流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風險（圖4右半部分）。
綜上所述，通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與系統(tǒng)性風險之間傳導(dǎo)機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的關(guān)鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監(jiān)管，即如何設(shè)計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風險。
三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機構(gòu)的共同風險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的風險現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。
（一）進一步加強對房地產(chǎn)金融支持的嚴格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風險
由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機構(gòu)共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統(tǒng)性風險防范的首要目標。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認為，我國金融當局應(yīng)該從以下四個方面進一步強化對房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標體系，合理評估房地產(chǎn)信貸風險，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風險的預(yù)警機制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風險的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經(jīng)濟指標相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識別和評估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產(chǎn)信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學(xué)嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設(shè)僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預(yù)測。因此，我國金融當局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風險預(yù)警機制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風險的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實施抵御風險的各種應(yīng)急方案和行動計劃。
2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價格的走勢，及時、動態(tài)地調(diào)整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會助長房地產(chǎn)信貸的擴張，進一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準確判斷房地產(chǎn)信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進一步完善LTV的調(diào)整機制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價格變動及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時調(diào)整LTV上限，對具有投資、投機性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴格的LTV上限。
3. 動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機構(gòu)的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機構(gòu)風險敞口趨于集中的形勢下，應(yīng)及時設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風險。在具體實施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風險狀況以及金融機構(gòu)的運營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。
4. 嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質(zhì)的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態(tài)調(diào)整。嚴格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。
（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關(guān)聯(lián)度
地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風險防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內(nèi)容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運營。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數(shù)據(jù)庫及風險監(jiān)測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺貸款風險的早期預(yù)警機制。地方融資平臺貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風險的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態(tài)，應(yīng)當根據(jù)我國地方融資平臺運行的現(xiàn)狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。
2. 適時調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產(chǎn)收費權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺貸款風險預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。
3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務(wù)指標，還應(yīng)重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當?shù)谿DP規(guī)模、財政收支結(jié)余情況、財政負債情況、預(yù)計經(jīng)濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據(jù)不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。
注：
①結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構(gòu)。
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一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場運行情況
（一）房地產(chǎn)投資低位增長，商品房銷售漸趨穩(wěn)定，房價漲幅有所減緩
2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額1479億元，與上年同期相比，增長了14.52%。其中，住宅投資1004億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的68%，與上年同期相比增長了18.7%。2013年，商品房屋竣工面積為16623萬平方米，與上年同期相比，增長了6.7%。商品房銷售面積2737.7萬平方米，與上年同期相比增長了8.5%。全區(qū)商品住宅銷售平均價格為3863元/平方米，與2012年平均價格相比上漲207元/平方米，漲幅為5.66%。2013年，中央下達的內(nèi)蒙古保障性安居工程新開工17.48萬套，基本建成任務(wù)18萬套的建設(shè)任務(wù)全部超額完成。
（二）房地產(chǎn)市場過剩明顯，去庫存壓力依然較大，房地產(chǎn)風險不斷積聚
2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場在2012年住房投資額、銷售面積和銷售額增速基數(shù)較低的基礎(chǔ)上，保持了恢復(fù)性增長。2013年，內(nèi)蒙古新增城鎮(zhèn)人口28.7萬人，城鎮(zhèn)化率為58.7%，比上年提高1個百分點，與此相比，房地產(chǎn)投資的增速遠高于城鎮(zhèn)化速度，房地產(chǎn)市場未來商品房消納將是一個不容忽視的問題。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，按2013年全區(qū)銷售面積計算，僅消化當年的房地產(chǎn)施工面積和竣工面積就需要大約8年時間。房地產(chǎn)市場兩極分化格局也進一步顯現(xiàn)，個別地區(qū)房地產(chǎn)銷售明顯滯緩，市場嚴重過剩，待售面積一年內(nèi)增長超過了90%，未來去庫存壓力依然較大。
二、房地產(chǎn)信貸及風險狀況
（一）房地產(chǎn)貸款增速仍然較快，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場變化敏感度增強
2013年末，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款與上年同期相比，增長了22%，快于各項貸款增速7個百分點，高于全國房地產(chǎn)貸款平均增速3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長了33%，購房貸款同比增長了18%。購房貸款中，二手房貸款同比增長了50%。全區(qū)60%的房地產(chǎn)貸款余額集中在呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市。保障性住房貸款大幅增長，全區(qū)保障性安居工程貸款與上年同期相比，增長了56%，高于各項貸款增速41個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋生產(chǎn)、流通、消費等領(lǐng)域，具有較高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強帶動效應(yīng)，目前，全區(qū)房地產(chǎn)貸款約占各項貸款的15%，如果再加上以房地產(chǎn)作抵押的貸款和涉及房地產(chǎn)項目的相關(guān)行業(yè)貸款，轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)一半以上的信貸資產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整壓力，房價和市場成交量若出現(xiàn)大幅波動將對銀行業(yè)金融機構(gòu)資金安全帶來不利影響，房地產(chǎn)貸款存量較高的銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款風險將進一步顯現(xiàn)。如果再考慮一些銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸資金可能通過信托公司、小額貸款公司和融資性擔保機構(gòu)等“影子銀行”體系及民間借貸領(lǐng)域違規(guī)流向房地產(chǎn)行業(yè)，那么其最終風險可能還是要銀行業(yè)金融機構(gòu)來承擔。
（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體較好，但房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，貸款違約逾期現(xiàn)象應(yīng)予關(guān)注
從目前情況看，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量目前控制較好，但房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜，潛在風險不容忽視。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過多頭授信、借道上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)以及理財、信托等渠道獲取銀行貸款，關(guān)聯(lián)群資金鏈不斷趨緊拉長，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，則可能導(dǎo)致整個關(guān)聯(lián)群的信用風險。也有個別銀行業(yè)金融機構(gòu)通過違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期、用理財產(chǎn)品承接存量問題貸款。個別房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在抵押手續(xù)不完備，上下游企業(yè)擔保和集團公司擔保等問題，在一定程度上影響著抵押擔保的風險緩釋作用的有效發(fā)揮。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款由煤炭運銷企業(yè)和小額擔保公司進行擔保，在當前煤炭運銷企業(yè)經(jīng)營困難、擔保公司資金趨緊的情況下，擔保效力下降，房地產(chǎn)貸款到期情況應(yīng)予以及早關(guān)注。加之部分地區(qū)由于房屋銷售不暢，開發(fā)商資金回籠緩慢，資金嚴重短缺，償還壓力加大，房地產(chǎn)風險逐漸向上下游行業(yè)蔓延，不良貸款已經(jīng)開始暴露，個別地區(qū)開發(fā)商違約也給銀行業(yè)金融機構(gòu)帶來一定的聲譽風險。
（三）地方政府融資平臺貸款風險和房地產(chǎn)業(yè)貸款風險高度關(guān)聯(lián)
隨著地方政府融資平臺貸款的“解包還原”和“分類退出”，在剩余的地方政府融資平臺貸款存量中，以財政擔保、土地為抵押及土地收益權(quán)為質(zhì)押等風險緩手段的貸款占有一定比例，房地產(chǎn)貸款風險和地方政府融資平臺貸款風險具有高度關(guān)聯(lián)性。2013年，全區(qū)地方財政總收入2658億元，與上年同期相比，增長了6.5%，增長率同比回落了3.9個百分點，財政增收的不確定性增大。全區(qū)公共財政預(yù)算支出3682億元，與上年同期相比，增長了7.5%，11個盟市中有9個盟市的公共財政預(yù)算支出高于其地方財政總收入，其中某盟市公共財政預(yù)算支出是地方財政總收入的3.85倍。特別需要關(guān)注的是，各盟市財政收入水平不平衡，個別涉及土地儲備貸款的盟市財政十分困難，這會在一定程度上影響到地方政府的財政擔保能力，而直接或間接以土地所有權(quán)和土地收益權(quán)為擔保的抵質(zhì)押品價值重估以及風險緩釋能力下降將對銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量形成最現(xiàn)實的考量。
三、幾點建議
（一）認真落實國家宏觀調(diào)控政策措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
堅決落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大保障性安居工程建設(shè)；著力化解和防范房地產(chǎn)市場風險，防止投機資金過多向房地產(chǎn)領(lǐng)域聚集；不斷完善多元化的融資體系，逐步增加房地產(chǎn)直接融資比重，有效緩解房地產(chǎn)融資渠道單一，風險過度集中在銀行的問題；同時密切關(guān)注、評估房地產(chǎn)市場調(diào)控對宏觀經(jīng)濟面的傳導(dǎo)和影響，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審慎性監(jiān)管，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（二）按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，嚴格落實差別化住房政策
銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，在完善抵押擔保手續(xù)和保證還款來源的基礎(chǔ)上，積極支持保障性安居工程建設(shè)、綠色建筑開發(fā)和既有建筑的節(jié)能、節(jié)地改造，優(yōu)先支持居民家庭首套真實自住購房需求。繼續(xù)嚴把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個基本要求，同時加強對抵押物的及時估值和持續(xù)管理。按照土地儲備貸款應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理的要求，結(jié)合土地評估價值、變現(xiàn)能力、地方政府性債務(wù)水平和償還能力，審慎確定土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模，加強土地儲備貸款的管理和風險防范。
（三）高度關(guān)注重點地區(qū)、重點企業(yè)和相關(guān)行業(yè)的苗頭性風險
銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)通過持續(xù)監(jiān)測和開展動態(tài)壓力測試，深入分析重點地區(qū)、重點企業(yè)以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風險狀況，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸特征和風險點，合理配置信貸資源，制定風險管理措施。密切跟蹤相關(guān)行業(yè)間的風險傳導(dǎo)情況，前瞻性地評估房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)貸款質(zhì)量狀況和預(yù)計損失情況，持續(xù)開展針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動性和清償能力的風險排查，及時預(yù)警判斷，及早制定風險防控預(yù)案，及時緩釋風險。繼續(xù)強化名單制管理，對相關(guān)主管部門認定的有閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)違法行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴禁發(fā)放新開發(fā)項目貸款，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。
（四）做實“三個辦法一個指引”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場
個人住房貸款作為個人金融業(yè)務(wù)的主要品種，具有三個方面的鮮明特點：一是屬于優(yōu)質(zhì)貸款，風險較低；二是業(yè)務(wù)期限較長，銀行可以有一個長期穩(wěn)定的收入，而且客戶的忠誠度較高，有利于銀行培養(yǎng)一批忠實的客戶群體；三是銀行可以利用個人按揭服務(wù)，爭取客戶使用其他產(chǎn)品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過按揭業(yè)務(wù)，可以拓展VIP客戶，發(fā)放信用卡、個人貸款，可為客戶提供一整套的理財業(yè)務(wù)，從而賺取非利差收益。
正是由于上述個人住房貸款特點，個人貸款業(yè)務(wù)對銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場空間。在個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時，住房信貸風險逐步成為銀河風險防范的一個重要方面。
一、正確識別個人住房貸款的風險點
住房信貸風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風險主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)市場供需變化引發(fā)的風險
近年來，房地產(chǎn)市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉(zhuǎn)折的時期，市場參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營理念和操作方式，以因應(yīng)市場變化。
(二)開發(fā)商引發(fā)的風險
1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風險。在住房貸款中開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。
2.開發(fā)商將購房款入賬后,由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風險等。
(三)借款人引發(fā)的風險
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。
2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風險。
3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等帶來的風險。
4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風險。
(四)銀行內(nèi)控機制不健全引發(fā)的操作風險
銀行內(nèi)部控制不嚴格,操作風險時有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴。經(jīng)辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴；二是信息不暢通帶來的信貸風險。即在審批發(fā)放時,對貸款相關(guān)資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風險。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風險。如目前對如何避免重復(fù)擔保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴,落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風險。四是貸后管理不到位引發(fā)風險。
(五)其他因素引發(fā)的風險
1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。
2.抵押物引發(fā)的風險。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效。
二、 控制個人住房貸款風險的主要措施
（一）關(guān)注市場動向，完善信貸政策
房地產(chǎn)市場是一個不斷變化的市場，而且區(qū)域市場的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進一步加強市場調(diào)研，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對市場、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢，及時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營策略，把好信貸準入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風險。
1.進一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進住房市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。
2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統(tǒng)和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學(xué)有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn),掌握借款人個人負債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強內(nèi)部管理,提高抗風險能力
1.完善各項內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風險防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個人住房信貸的風險管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項檢查相結(jié)合的檢查制度,及時糾正不合規(guī)的操作,強化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機制,以便明確職權(quán)和責任,防范信貸風險。
2.加強對房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進一步完善風險預(yù)警機制，建立個人住房貸款風險控制機制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項目銷售情況，加強對房開貸款的動態(tài)監(jiān)測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業(yè)經(jīng)營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風險可控的前提下，應(yīng)切實做好項目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時而產(chǎn)生新的不良貸款。
3.加強對借款人及其相關(guān)法人的貸前調(diào)查,盡可能地做到操作風險的事前防范。住房按揭貸款業(yè)務(wù)因其特殊性,不僅和個人客戶有關(guān),而且和房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)評估公司、房地產(chǎn)中介擔保公司、保險公司等法人客戶相關(guān)聯(lián),因此要強化貸前調(diào)查環(huán)節(jié)。首先要對借款人的資信狀況進行調(diào)查,詳細了解核實借款人貸款的真實性,以及借款人(及其家庭成員)的職業(yè)、收入狀況以及其穩(wěn)定性,確保借款人借款行為的真實性并有足夠的收入來保證按期歸還借款本息。
銀監(jiān)會將啟動新一輪房貸壓力測試
【《財經(jīng)》綜合報道】中國銀監(jiān)會在4月19日召開2011年第二次經(jīng)濟金融形勢通報會，劉明康要求繼續(xù)認真貫徹差別化住房信貸政策，進一步強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理，開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。
去年，國家對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，銀監(jiān)會曾組織商業(yè)銀行進行多輪房地產(chǎn)貸款壓力測試，以評估房價下降及宏觀經(jīng)濟情況變化對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響。在今年3月舉行的全國“兩會”上，銀監(jiān)會主席助理閻慶民曾表示，根據(jù)壓力測試結(jié)果，房價下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內(nèi)。
對于防范房地產(chǎn)貸款風險，劉明康要求，要貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項方針政策，更加自覺地做好房地產(chǎn)信貸風險防控工作。繼續(xù)認真貫徹差別化住房信貸政策，嚴格執(zhí)行貸款操作流程，進一步強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理，不折不扣地落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。
在防范集團客戶風險方面，要堅守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發(fā)放的貸款以及表外擔保和貸款承諾統(tǒng)一納入授信集中度限額管理。嚴格設(shè)定行業(yè)授信集中度，密切關(guān)注集團客戶過度授信的風險。
劉明康強調(diào)，要堅決貫徹落實宏觀調(diào)控措施，提高金融服務(wù)水平。要堅決貫徹落實穩(wěn)健的貨幣信貸政策，改變簡單追求貸款規(guī)模、市場占有率等粗放式的經(jīng)營模式，注重建立長效機制和可持續(xù)發(fā)展，確保貸款條件的嚴格、審慎。
“在保證風險與收益相匹配和商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，加強還款保障機制的設(shè)計和建設(shè)。要嚴控合規(guī)風險，提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平，把消費者保護落到實處，切實提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平。”劉明康說。
聲音
市政債應(yīng)和財產(chǎn)稅組合
中國人民銀行行長周小川：市政債和財產(chǎn)稅的搭配組合，有助于解決我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的融資問題，有關(guān)部門正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺產(chǎn)生的債務(wù)處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴重。對于已積累的超額外匯儲備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機構(gòu)和渠道。
保險業(yè)將積極推動巨災(zāi)保險制度
中國保監(jiān)會主席吳定富：應(yīng)大力提高保險業(yè)的競爭力，不斷擴大保險服務(wù)覆蓋面。在管理自然風險方面，“十二五”期間，保險業(yè)將積極推動建立適合我國國情的巨災(zāi)保險制度，提高全社會抵御各種重大自然災(zāi)害的能力，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)保險發(fā)展，保障糧食生產(chǎn)安全。
外儲應(yīng)收購更多資源和科技項目
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌：中國持有1萬億美元外匯儲備就足夠，余下資金應(yīng)該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲備投資應(yīng)該修正原則，增加戰(zhàn)略性目標，按照實體經(jīng)濟的需求收購更多資源和科技項目。
快報
香港首只人民幣計價證券發(fā)售
香港首只人民幣計價證券、匯賢房產(chǎn)信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開發(fā)售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發(fā)行規(guī)模為20億基金單位，面向散戶發(fā)行的部分占20％，獲2.5倍認購。
富安達基金公司獲批
4月19日，富安達基金管理有限公司從證監(jiān)會獲得基金牌照，成為中國第64家公募基金公司。富安達基金由南京證券有限責任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團）有限責任公司三家單位共同發(fā)起設(shè)立，注冊資本1.6億元。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風險；控制
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風險
1、抵押物風險
抵押物風險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風險、抵押物價值下跌風險、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風險主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
2、變現(xiàn)風險
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
3、社會和政策性風險
任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
4、抵押物毀損風險
抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
5、房地產(chǎn)抵押登記風險
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。
6、房地產(chǎn)抵押評估過程中的風險
抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的 評估。評估過程存在許多風險。第一是權(quán)屬風險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間 價值風險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工 時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風險。
二、房地產(chǎn)抵押的風險控制
首先，金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài) 監(jiān)管抵押物全過程。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構(gòu)的金融風險。
其次，房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。
再次， 完善風險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風 險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責任，增加貸后 檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛 假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風險發(fā)生。
三、總結(jié)
在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風險。
注釋：
①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。
②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；宏觀經(jīng)濟；信用風險
我國經(jīng)濟正逐步進入增速適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動的新常態(tài)。對于商業(yè)銀行而言，在宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和前期刺激政策消化的同時，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營面臨新考驗，信用違約風險呈現(xiàn)新特點、新趨勢，對風險應(yīng)對措施的針對性和有效性提出了更高的要求。
一、當前信用風險的新特點
（一）系統(tǒng)性
宏觀經(jīng)濟正處于“三期疊加”階段，加之世界經(jīng)濟還處于深度調(diào)整中，這種經(jīng)濟運行中的周期性、結(jié)構(gòu)性和政策性因素交互作用，消費不足、投資周期、貨幣因素等將對企業(yè)的經(jīng)營風險、投資風險和籌資風險造成區(qū)域性、系統(tǒng)性的沖擊，進而導(dǎo)致商業(yè)銀行將面臨區(qū)域性、系統(tǒng)性的信用風險。
（二）突發(fā)性
隨經(jīng)濟增速放緩，以及經(jīng)歷行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級陣痛，企業(yè)經(jīng)營運行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機的爆發(fā)，企業(yè)高管涉案、跑路失蹤，企業(yè)“猝死”增多，信用風險突發(fā)性增強。在2014年爆發(fā)的一系列違約事件中，不乏一些大型集團企業(yè)，這些“光環(huán)”企業(yè)突發(fā)風險讓商業(yè)銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現(xiàn)在信貸風險的傳染。部分領(lǐng)域、行業(yè)、客戶的信用風險通過契約連、擔保鏈、貿(mào)易鏈和產(chǎn)業(yè)鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。另一方面體現(xiàn)在非信貸風險的傳染。民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融、表外業(yè)務(wù)等非信貸業(yè)務(wù)風險，有向信貸風險傳染之勢。
二、當前信用風險的新趨勢
（一）行業(yè)角度
1. 制造業(yè)貸款風險需引起關(guān)注，尤其是產(chǎn)能過剩和高污染行業(yè)。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3490.67億元，其中制造業(yè)1341.42億元、占比達38.4%，行業(yè)風險顯現(xiàn)。一是經(jīng)濟下行、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈風險傳導(dǎo)，致制造業(yè)整體疲軟。如煤炭行業(yè)步入需求不足、價格持續(xù)下跌的長周期，風險沿產(chǎn)業(yè)鏈由煤炭采選業(yè)蔓延到煤化工、煉鐵等領(lǐng)域；鋼貿(mào)行業(yè)風險也沿產(chǎn)業(yè)鏈蔓延到金屬制品領(lǐng)域。二是制造業(yè)貸款風險主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴重產(chǎn)能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領(lǐng)域。
2. 商貿(mào)類貸款風險需引起關(guān)注，尤其是大宗商品交易領(lǐng)域。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，批發(fā)零售業(yè)不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業(yè)風險。一是鋼貿(mào)、銅貿(mào)類客戶互保、聯(lián)保普遍，易造成單一客戶風險通過擔保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿(mào)案件約3700件，同比增長5.5倍，標的金額達230億元，占金融商事糾紛案件標的總金額的51.4%。二是商貿(mào)類貸款風險向信用卡領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。不少鋼貿(mào)商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現(xiàn)困難時，通過信用卡套現(xiàn)，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，部分企業(yè)利用商貿(mào)企業(yè)尤其是建筑、建材類貿(mào)易企業(yè)作為融資平臺，為其提供擔保，通過小企業(yè)簡式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)避銀行信貸政策和貸款準入門檻。
3. 房地產(chǎn)業(yè)貸款風險需引起關(guān)注，尤其是房價虛高地區(qū)。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監(jiān)會已多次警示房地產(chǎn)貸款風險，其潛在風險不容忽視。隨著宏觀經(jīng)濟下行和調(diào)控措施的作用，房地產(chǎn)市場由“過熱”轉(zhuǎn)而“冷卻”，新建商品住宅環(huán)比價格下跌城市逐月增加，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)縮水、資金回籠難度增大。同時，需要注意的是，房地產(chǎn)貸款風險不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還應(yīng)關(guān)注占貸款總量14%的個人住房貸款，尤其是部分地區(qū)房價高峰時期發(fā)放的高檔房、大戶型個人住房貸款；以房地產(chǎn)抵押擔保的其他貸款，由于房地產(chǎn)價格下跌、交易量減少導(dǎo)致貸款第二還款來源的保障度降低。
（二）區(qū)域角度
在前期經(jīng)濟刺激政策下信貸投放過大，以及經(jīng)濟較為活躍、發(fā)達的區(qū)域，貸款風險更需引起關(guān)注。2008年國務(wù)院出臺的4萬億經(jīng)濟刺激計劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規(guī)模大量投放的“后遺癥”已開始顯現(xiàn)。一方面在經(jīng)濟運行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟失衡，信貸資金也并未全部用于實體經(jīng)濟、技術(shù)升級等。尤其是一些民營經(jīng)濟較為活躍的區(qū)域，在經(jīng)濟下行周期受到的沖擊將更大。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3360.06億元，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海等在內(nèi)的東部沿海地區(qū)占比達63.18%，顯著高于中部和西部地區(qū)占比25.99%，信用風險更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規(guī)模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準入門檻、疏于風險管理的問題，進一步加大了現(xiàn)階段信用風險防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營集團客戶貸款風險需引起關(guān)注。部分大型民營集團客戶通過化整為零、過度用信，在經(jīng)濟上行階段偏離主營業(yè)務(wù)、過度擴張規(guī)模，經(jīng)濟進入下行周期后，更易出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。同時，較國有企業(yè)而言，民營企業(yè)治理架構(gòu)不完善，經(jīng)營和財務(wù)管理欠規(guī)范；經(jīng)營發(fā)展與其高管人員的個人素質(zhì)、經(jīng)營理念和人格魅力直接相關(guān)；信息披露相對不完整，銀行難以掌握全面、真實的經(jīng)營情況，民營企業(yè)貸款風險相對較大。
2. 中小企業(yè)貸款風險需引起關(guān)注。一方面，中小企業(yè)自身抗風險能力較弱，受經(jīng)濟波動影響更為明顯。同時，區(qū)域風險、行業(yè)風險、產(chǎn)品風險都更易在其身上產(chǎn)生疊加效應(yīng)，進一步造成信用風險擴大。另一方面，信貸市場上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業(yè)資金鏈斷裂的因素。據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計，2014年上半年小企業(yè)利息凈支出增長45.5%，超規(guī)模以上企業(yè)11.1個百分點；56%的中小企業(yè)認為貸款困難程度超過去年；80%的小企業(yè)依靠民間借貸維持經(jīng)營，年息最高達180%。
3. 涉案涉訴企業(yè)貸款風險需引起關(guān)注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業(yè)及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導(dǎo)致貸款形成不良的情況。企業(yè)或高管涉案涉訴，目前已成為新發(fā)生法人不良貸款的主要風險問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達20余戶企業(yè)高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔保圈客戶貸款風險需引起關(guān)注。2014年7月末，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強企業(yè)擔保圈貸款風險防范和化解工作的通知》，明確風險防范的相關(guān)要求。擔保圈使原本不相連的公司變得息息相關(guān)，且往往涉及銀行眾多、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單體客戶的風險將被放大并蔓延至整個擔保圈，導(dǎo)致風險的集群式爆發(fā)。如河南長葛某擔保圈涉及近百家企業(yè)、20家金融機構(gòu)，圈內(nèi)擔保金額逾20億元。目前，多個關(guān)鍵擔保節(jié)點企業(yè)已形成不良，風險不斷蔓延擴散。
（四）產(chǎn)品角度
1. 通過貿(mào)易融資業(yè)務(wù)套利風險需引起關(guān)注。套利空間的存在、操作的便利性以及國內(nèi)融資環(huán)境的惡化催生部分企業(yè)通過貿(mào)易融資套利，其背后積聚的資金鏈風險爆發(fā)的可能增大。一是通過虛假貿(mào)易背景套利，且資金多流入高風險領(lǐng)域。部分企業(yè)通過與境外關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)貿(mào)易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸等高風險、高收益領(lǐng)域。二是倉單重復(fù)質(zhì)押，操作風險引發(fā)信用風險。進口商與倉儲企業(yè)合謀，采取修改倉單編號、日期，同一貨物輾轉(zhuǎn)多家倉庫等手段，重復(fù)開具倉單，而銀行未對貨物進行實地調(diào)查，導(dǎo)致貸款失去貨權(quán)，喪失擔保保障。
2. 通過信用卡套現(xiàn)風險需引起關(guān)注。近年來，部分信用卡客戶滾動套現(xiàn)風險不斷擴大，成為信用風險凸顯的又一產(chǎn)品領(lǐng)域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實施滾動套現(xiàn)，一方面，持卡人通過滾動套現(xiàn)長期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯(lián)手，協(xié)助持卡人代墊資金還款再套現(xiàn)，并視墊資時間長短收取手續(xù)費。二是銀行內(nèi)部放松管理，員工參與套現(xiàn)，加劇了信用卡套現(xiàn)風險。一方面，部分商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)辦理和管理過程中，存在準入審核不嚴、未執(zhí)行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現(xiàn)管理不到位等問題；另一方面，銀行內(nèi)部員工協(xié)助、參與套現(xiàn)，甚至套現(xiàn)用于資本市場投資或通過出借資金牟利，加劇了套現(xiàn)行為。
三、當前信用風險的新對策
商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合新形勢下信用風險的新特點和新趨勢，從以下四個方面入手，提高風險應(yīng)對措施的針對性和有效性。
（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營理念，夯實風險管理基礎(chǔ)
部分信用風險的發(fā)生，與銀行在經(jīng)營管理中重發(fā)展輕風控、重眼前輕長遠、重形式輕規(guī)范，甚至為完成指標任務(wù)不惜違規(guī)違紀有關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀和業(yè)績觀，正確認識發(fā)展效率和風險防范的辯證關(guān)系，杜絕以違規(guī)換業(yè)務(wù)增長、以風險換短期利益。提高全面風險管理和整體合規(guī)意識，夯實業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）把握宏觀經(jīng)濟形勢，動態(tài)調(diào)整信貸策略
1. 前瞻預(yù)判，調(diào)整行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行要主動適應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢，通過前瞻分析和預(yù)判，把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點，將先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等作為支持的重點，如高端裝備制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保等。
2. 綜合分析，實施差異化區(qū)域政策。主動對接當前的區(qū)域發(fā)展政策，結(jié)合信用風險現(xiàn)狀，采取差異化的區(qū)域信貸政策。防范信用風險從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延，以及前期信貸投放過大區(qū)域信用風險的集中爆發(fā)。同時，圍繞國家重點區(qū)域規(guī)劃，積極支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、“一帶一路”的重大項目和自貿(mào)區(qū)離岸業(yè)務(wù)、金融市場等業(yè)務(wù)。
（三）提高風險識別能力，強化重點領(lǐng)域治理
1. 提高識別能力，摸清風險底數(shù)。要改進調(diào)查、審查的技術(shù)和方法，提高風險識別的主動性和技術(shù)能力，重點圍繞客戶生產(chǎn)經(jīng)營、擔保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時識別風險信號。同時，加大風險排查力度，摸清客戶經(jīng)營、財務(wù)、對外投資和擔保的全貌，真正做到“早發(fā)現(xiàn)、早反映、早處置”。
2. 做好應(yīng)對預(yù)案，科學(xué)治理風險。要在準確識別風險領(lǐng)域、風險程度和風險效應(yīng)的基礎(chǔ)上，針對重點風險行業(yè)、區(qū)域、客戶和產(chǎn)品領(lǐng)域，提前制定應(yīng)對預(yù)案，做到信用風險的提前防控、及時發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。同時，要講究治理措施的科學(xué)性、漸進性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業(yè)資金鏈斷裂。
（四）切斷風險傳遞鏈條，化解風險疊加隱患
1. 整體把握、嚴防傳染，切斷風險傳遞鏈條。商業(yè)銀行要從產(chǎn)業(yè)上下游、關(guān)聯(lián)關(guān)系、擔保圈/鏈等角度全面分析，判斷單一風險的傳導(dǎo)途徑，及時采取措施切斷風險傳遞鏈條。一方面嚴防已經(jīng)暴露的信用風險蔓延擴張，另一方面阻斷來自信托融資、民間借貸、表外業(yè)務(wù)等非信貸風險的傳染。對于已成為風險集中爆發(fā)導(dǎo)火線的擔保圈/鏈，必須找準關(guān)鍵點，開展解構(gòu)工作。
【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展
房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機構(gòu)信貸的支持。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟環(huán)境下成長起來的，超額利潤導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對金融依賴程度高。房地產(chǎn)市場發(fā)育不良蘊藏著較大的金融風險。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國八條”，金融調(diào)控正在進入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發(fā)展機遇與風險共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問題。
一、金融調(diào)控對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響
（一）金融調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響
1、融資困難
我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源渠道，全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關(guān)閉了IPO(首次公開募股)和發(fā)債融資的大門；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關(guān)注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發(fā)商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬科、中海、保利環(huán)比下滑超過3成。因此，目前我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。
2、成本費用提高
一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費速度放慢，而開發(fā)商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費用增加。
3、房地產(chǎn)市場走向分化
信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產(chǎn)市場走向分化。
（二）金融調(diào)控對金融業(yè)的影響
1、銀行放貸額度從緊
實行金融調(diào)控以來，我國不斷提高存款準備金率，特別是2011年我國5次提高存款準備金率，使我國存款準備金率達到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調(diào)0.5個的百分點的存款準備金，將凍結(jié)超過3000億元資金。存款準備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風險防控的深入推進，銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會越來越難。
2、信貸風險增加
金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風險。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風險；三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場分化，一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。這些風險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風險，加劇我國經(jīng)濟波動。
二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏
1、建立房地產(chǎn)金融風險監(jiān)控體系，加強監(jiān)管力度，有效防控信貸風險
目前我國房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項復(fù)雜的工程，金融機構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，隨時充分掌握房地產(chǎn)市場的有效信息，并及時進行分析，預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，合理地運用金融政策進行有效調(diào)控，防范風險于未然，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風險監(jiān)控體系是十分必要的。
建立房地產(chǎn)金融風險監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風險宏觀監(jiān)控制度，層層落實風險監(jiān)控職責，實現(xiàn)全過程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風險監(jiān)控的專業(yè)隊伍，提高金融機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強風險意識。
加強監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶的財務(wù)風險和經(jīng)營風險，研究信貸風險防范措施，確定投資項目的可行性。加強信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風險度量指標體系對房地產(chǎn)信貸項目的量化分析指標進行動態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強與客戶的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻策，確保信貨資金按期收回。
2、大力推進房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進的機制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動性和安全性，分散信貸風險。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發(fā)資金，進一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風險。
3、加快建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系
完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過去由于商業(yè)銀行之間的競爭激烈，許多金融機構(gòu)的信用等級評估形同虛設(shè)，信用評價制度缺失，貸款機構(gòu)與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調(diào)控越來越深入，蘊藏較大的信貸風險，因此，金融機構(gòu)建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶信用等級評估系統(tǒng)，通過信用等級評估系統(tǒng)，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，在對房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢進行分析和預(yù)測的基礎(chǔ)上，認真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統(tǒng)，及時了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，及時與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場調(diào)整時期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風險。
4、合理地運用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。“新國八條”國家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實現(xiàn)供給和需求的合理互動。國家對房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國整體水平來看，目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現(xiàn)在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產(chǎn)商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機構(gòu)的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。
在投資方向上，面對金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產(chǎn)市場受金融調(diào)控的影響較小，房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標均保持增長。成交量自5月份以來一直延續(xù)增長態(tài)勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢必推動小城鎮(zhèn)的開發(fā), 推動旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。
作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國民經(jīng)濟就會受到嚴重的影響。我國政府近年來陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風險監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進的機制，合理運用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。
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