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關鍵詞：項目建設；前期工作；工程造價
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
對于工程項目的承接以及建設的全過程，一般來說，從制定項目建議書開始，然后是對項目可行性的研究，之后便是對項目是否實施進行決策。然后便可以開始進行項目的設計和建設，順利建設完工經過驗收合格后便可以竣工投入使用。企業如果在工程建設之前，沒有制定一整套方案，不能在以上每一個步驟的過程中嚴格控制項目工程造價，那么就很可能導致工程造價超出合理計劃的范圍，最終總的投資額可能超過預算。這不僅僅會造成人力、財力以及物力的浪費，嚴重時甚至可能威脅到企業的生存和發展。一個優秀的企業必須能夠對項目建設的每一個階段進行牢牢的掌控，把最終的工程造價控制在預定的范圍內。對于項目工程造價的控制方面，項目建設的前期工作至關重要。項目建設的前期工作一般指從項目建議書開始到項目工程準備建設的階段。有研究表明，項目建設的前期工作對最終的項目工程造價的影響可以達到大約85%，而剩下的步驟僅僅對項目工程造價造成大約15%的影響而已[1]。當前的大部分企業往往只是注重在項目施工時進行嚴格的工程造價的控制，而對項目實施前的工程造價控制則相對沒有那么重視。最終造成企業對工程項目的造價控制效果不理想，出現工程項目的最終實際造價超出原來預算的情況。企業要改變這種局面，必須在項目建設前期工作即對項目工程造價進行嚴格的控制，這樣才能充分利用好企業掌握的資源，取得更好的經濟效益以及社會效益。項目建設前期工作對項目工程造價的影響具體表現為以下幾個方面。
1 正確的項目決策和估算為項目的成功奠定基礎
1.1 正確的項目決策和投資估算是項目成功的開始
投資者根據企業的需要，經過詳細的調查，縝密的分析后，對某個項目是否進行投資以及投資資金如何分配等問題做出決策。同時根據投資的項目工程的情況，估算出項目工程的投資規模。對于投資規模的估算，也成為了項目建議書以及后面的可行性報告必不可少的組成部分，可以為項目的決策提供重要的依據。項目建設的特殊性決定了前期的決策至關重要，如果等到開始動工后，才發現決策失誤，已經動工的項目很難能夠做出修改，企業將因此蒙受巨大的損失。投資估算同樣十分重要，只有經過縝密的計劃，充分考慮到所投資建設的項目的風險以及未來的收益，才能做出準確、全面的估算，保證項目工程的順利進展。
1.2 工程項目決策的過程
國家、社會、行業等方面的相關信息都會對工程項目的決策發揮或多或少的影響。因此，盡可能全面地收集與所投資的工程項目有關的信息，并對其做出正確的分析和把握對做出正確的工程項目決策有著至關重要的作用。掌握了工程項目相關的資料，便能夠對市場做出準確的分析，合理分配企業的資源，制定適合的建設方案等，從而做出全面的工程項目決策分析。
1.3 提高工程項目決策以及投資估算的合理性的方法
在制定工程項目決策前，必須明確直接責任人。遵循工程項目決策的正規程序和科學的分析，對多個決策方案進行比較和分析，得出最優化的方案。在確定投資估算上，可參考過去已經完成的項目的造價來進行估算。通過造價工程師的專業知識對投資估算的專業審核，最終做出更加合理、準確的投資估算。
2 通過項目工程的設計控制工程的造價
2.1 工程項目設計的重要性
在做好工程項目的決策以及投資估算后，就可以開始設計工程項目。在工程項目所要求、設計任務書以及合同所規定的框架內，分析項目工程所需要的資源，經過全面周密的考慮，同時在項目投資估算的范圍內，制定出工程項目的施工圖以及設計文件。工程項目的設計是把工程項目從計劃變為現實的橋梁，優秀的工程項目設計能夠在現有的投資估算和技術水平的基礎上，解決工程項目的問題。一個項目工程的優劣與其設計質量的好壞息息相關。
2.2 項目工程設計的實施步驟
首先要收集和所要進行的項目工程有關的信息，從而對項目工程的布局形成一個初步的構想。然后對工程項目的擬建地點和工期做出合理的估算，并計算出項目的總概算。總概算即為項目工程造價的最高限額，此限額不得超出之前做出的項目的投資估算。然后就是將項目工程的設計具體化，對初步的設計方案進行必要的修改。最后，將設計方案通過施工圖的形式表達出來，并確定施工圖預算，以此作為制定標底的依據。
2.3 項目工程設計對工程造價控制的重要性
項目工程設計在很大程度上影響工程造價的控制。通過項目工程設計的施工圖，可以很直觀的反應出項目工程的概況。詳細，嚴密的項目工程設計能夠有效控制施工階段的造價，避免工程造價超出預算。
2.4 通過項目工程設計有效控制工程造價
在項目工程設計的每一個階段，都盡可能地對多個方案進行比較，從而選出最優方案。每一個設計階段，都要嚴格控制在所分配的限額內進行設計，保證最終的設計不能超過規定的總的投資估算。設計圖紙要進行嚴格的審查，尤其是對項目概算以及施工圖預算要加強審查。同時如果發現設計過程中出現超出所分配的限額的情況，要分清責任，給予處罰。
3 通過招投標以控制工程造價
招投標可以充分發揮市場經濟的調節機制，通過招投標可以使工程的造價符合市場經濟的規律，提高投資的效率。企業按照項目建設的前期工作，編制出工程項目的標底。通過合理，正規的招投標手續，在市場經濟的機制的調節下，挑選出最適合承接項目的企業。既保證了工程的質量，也在合理的范圍內，降低了項目的預算。
4 討論
綜上所述，項目建設前期工作對工程造價具有舉足輕重的影響，體現了企業管理者對項目工程造價的把握能力，能夠真正達到事半功倍的效果[2]。只有從項目建設的前期就對工程造價進行嚴格的控制，才能既保證了項目工程的順利完成，有將工程的實際投資額控制在預算之內，真正做到對企業資源的優化配置，保證項目工程有好的經濟效益，又能有好的社會效益。
參考文獻
【關鍵詞】建筑項目;設計參數;工程造價;模型;估算
對建筑工程項目的造價進行科學合理的預測，是控制工程成本的重要手段，目標在于實現工程的經濟性。而造價估算工作，需要分析諸多的造價影響因素。這其中，工程設計是不可忽視的一個方面。通過分析工程設計與造價之間的關系，能夠促使設計師在建筑設計過程中加入工程經濟性的考慮，從而通過造價的預測來為方案決策提供科學的依據。
一、工程造價估算的重要性
對于一項工程項目而言，造價是整個建設之中始終貫穿的因素之一。工程建設具有周期長、規模大、施工復雜等特點，因此具有很大的不確定性，在這種情況下就會導致項目價格經常發生變化。對工程造價進行合理的估算，一方面是工程可行性研究的組成部分，另一方面有利于工程施工的順利開展。因此，造價估算在項目建設中具有重要的作用，具體包括以下幾點：
（一）指導投資決策
就目前經濟發展情況來說，我國的市場競爭非常激烈，快速準確的對工程造價進行估算，成為建筑投資方首要考慮的問題。工程造價決定了工程項目的投資費用，對工程造價進行估算，能夠清晰地看到工程建設所需要的資金，以及經濟利潤收益。投資方看到這些數據信息，才能夠進行投資決策。
（二）控制工程成本
對工程造價進行估算，是工程項目必須進行的一項工作，因為估算結果將會作為控制工程成本的依據。在成本控制上，主要體現在以下兩個方面：第一，對于投資方而言，根據施工的不同階段，對成本進行估算從而進一步控制，最后在工程決算中確定工程項目的最終成本。第二，站在施工方的角度考慮，以工程造價的估算為依據，指導成本控制措施，從而實現以最低的成本獲取最大的經濟利益的目標。只有這樣，才能促進施工企業的長久發展。
（三）籌集工程資金
估算工程造價，同時也是投資方進行資金籌集的重要根據。只有保證估算方法的高效性，才能準確計算出工程項目建設的所需資金，從而提供給投資方一個資金額度。另外，如果是向金融機構進行貸款，這些機構也會對工程造價進行估算，從而評估該項目的償還能力。
二、工程造價的估算模型
（一）定額法
定額法，簡單來說就是對分部工程、分項工程的單價和工程量進行估算，然后通過乘積來估算工程造價。定額法的估算分為三個步驟：第一步，了解工程總體情況，分析工程項目的結構和特征，使用定額法估算工程投資情況。第二步，以估算指標為依據，對工程建設的直接成本、間接成本、利潤、稅收等情況進行計算。第三步，對各項成本進行匯總處理，從而得到總的工程項目造價估算。我國建筑領域大多采用定額法進行造價的估算，它以各個地區的生產水平和工作生產率為基礎進行計算，因此能夠反映出一個地區的經濟情況和主要特點。
定額法的優點在于：第一，采用定額法估算工程成本，能夠較為準確的反映出當地的經濟發展水平，能夠明確平均勞動生產率，這對于造價的宏觀調控具有重要的作用。第二，定額法進行成本估算時操作簡單，對于編制人員而言要求并不高，不需要具有豐富的知識結構就能夠完成工作。定額法的缺點在于：第一，存在一定的滯后性，對于最新的科學技術成果并不能及時的反映出來。第二，定額法在計算過程中用到的造價是國家或地方統一規定的，對于投標競爭而言是不利的。第三，通過定額法估算工程造價，并不能反映工程的進度和質量目標。
（二）實物法
實物法，主要是計算施工中各種資源的消耗和單價來估算工程造價，基本思路也是分為三個步驟：第一步，對分部工程、分項工程中用到的人工、材料、機械費用和單價進行計算，從而確定出直接成本。第二步，將施工中的管理費和財務費，作為間接成本。第三步，將直接成本和間接成本匯總，從而得到工程總造價。
實物法和定額法相比，主要的優點在于能夠根據市場的情況隨時變動，能夠根據工程中實際的情況確定各種資源的利用。因此，實物法可以反映出市場變化和技術管理水平，更加合理、更加準確。但是，它的缺點在于：第一，該方法對造價估算的過程比較繁雜，工作量過多，對工作人員的要求也比較高。第二，實物法操作的基礎是需要很多的工程資料，這對投資決策和可行性研究而言是不利的。介于以上兩點，實物法并沒有真正得到普及使用。
（三）回歸分析法
回歸分析法，是根據工程建設中的歷史數據，通過統計學的方法進行加工整理，從而得出和變量之間的關系，以此來預測工程造價在未來一段時間內的發展變化。現如今，越來越多的學者參與到這一方法之中，因此回歸分析法在不斷地完善。
回歸分析法的模型表達是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），這其中，nj指代回歸系數，xnj指代工程變量，n指代殘余平方和最小擬合系數。相關調查研究顯示，線性回歸方法結合解釋模型，能夠使工程造價估算更加準確，使誤差控制在5%以內。不過，使用回歸分析法，需要對工程樣本進行分析，因此，準確率在很大程度上取決于樣本的規模大小，以及和真實工程的相似程度。
（四）模糊數學法
模糊數學法，指的是找到一項與待建工程類似的已建工程，通過模糊數學理論確定出兩項工程之間的相似程度，建立數學模型后估算出工程的造價。主要分為四個步驟完成：第一步，建立數學模型，對工程造價進行估算。第二步，確定模糊關系的系數。第三步，計算加權海明貼工程進度。第四步，對工程造價進行估算。
這其中，加權海明貼工程進度的計算是最為重要的環節，選擇的樣本越合理，其最終估算的造價才能越精確。實踐證明，樣本相似程度選擇好，合理確定評估系數，就能夠將造價的估算準確度控制在5%以內。
（五）灰色預測法
灰色系統是指信息內容部分已知、部分未知，基于灰色理論的方程模型被稱為GM模型，通過應用GM模型進行預測就是灰色預測。具體來說，使用灰色預測法在估算工程造價，需要找出一項類似于待建工程的已建工程，分析兩個工程之間的灰色聯系，從而使用已建工程的造價資料來預測待建工程的造價。其步驟分為四步：第一步，確定系統的主導因素和關聯因素。第二步，分別對主導因素和關聯因素建立GM模型。第三步，從GM模型出發，建立系統方程。第四步，對系統方程求解，對計算結果進行累計還原，從而得到預測值。
灰色預測法是一種新型的造價估算方法，顯著的特點是簡便、快速。但是，由于影響造價的因素有很多，所以對不同因素進行預測其結果是不同的。為了提高預測的準確性，就應該對預測因素進行合理優化。
（六）人工神經網絡法
人工神經網絡模型是一種非線性自適應的動態網絡系統，它是由數量較多、較簡單的神經元連接形成的，這一系統的應用始于上個世紀90年代。使用這種方法來估算工程造價，主要分為三個步驟，即模塊建立、模塊訓練、模塊測試。在模塊的建立中，要確定造價的影響因素，對數據進行分析，選擇網絡結構和內部規則等。網絡結構體系由輸入層、輸出層、隱含層組成，造價影響因素在輸入層的幫助下進入結構體系之中，隱含層對信息進行特征的提取，最后在輸出層的作用下進行匯總，從而得到造價的估算值。訓練模塊主要負責數據的收集，以及制定網絡學習準則。測試模塊能夠將預算造價和實際造價相對比，從而評價預測精度。人工神經網絡法的優點在于適應性強、學習能力強，造價估算的準確度高。但是缺點是在運行過程中可能會陷入局部極小點，從而增大了誤差。
三、設計參數分析下的造價估算模型的應用
（一）模型的建立
所謂結構模型，就是利用有向連接圖來表明系統不同環節之間的聯系，從而建立一個幾何體的系統模型。模型建立的過程中，會涉及到ISM（解釋結構模型）技術，它是建立結構模型最為常用的方法。應用ISM，主要的優點在于能夠把復雜的系統分解成為數量較多的子系統，然后在經驗值和計算機的幫助下，將系統構建成為多級遞階的結構。
另外，在研究建筑設計參數和造價之間的關系時，各個參數之間的制約和影響比較繁雜，且不同的參數對工程造價的影響程度和側重點也是不同的，因此，在研究過程中可以加入ISM技術，它能夠深入分析參數變化對造價造成的影響。綜上，對工程造價進行估算時，想要提高估算的效率和準確度，可以選用層級較高的設計參數，同時選用指標估算、神經網絡的方式。
（二）模型的運算
運用ISM模型對設計參數分析的步驟如下：第一步，確定研究系統，對系統中各種元素之間的關系進行梳理;第二步，制作網絡圖，能夠表達出各種元素之間的關系。這其中，邏輯關系的建立十分重要，在不同的邏輯關系下能夠得出不同的關系網絡圖。因此，制定網絡圖的前提是分析各項設計參數之間的相互影響關系。這個過程中，不僅要用到數學知識，同時還要涉及到結構工程、建筑學、建筑配套系統等學科，以及相對豐富的項目經驗。第三步，在各種要素的關系網絡圖基礎上，建立系統要素的鄰接矩陣。第四步，以鄰接矩陣為依據，通過計算得到可達矩陣。第五步，對可達矩陣進行層級劃分，具體來說，這個矩陣中的元素列向量包含的元素個數是不相同的，以包含數量為劃分依據，含量最多的就排列在矩陣的最左邊，含量少的排列在右邊，依次排列。第六步，對各元素之間的層級關系、相互制約和影響進行分析，從而得出元素之間的關系結構圖，并且實現抽象圖和影響關系之間的相互轉化。
（三）模型的分析
在該模型中，由于參數的設計比較多，因此其中一項參數發生變化，就有可能引起其它參數發生變化，并最終影響到工程造價的估算。舉例來說，在墻體設計上，外墻造價在總墻體造價上占據很大的比例，但是墻體的設計往往會受到其它因素的影響和制約，例如裝修、通風、電力等。因此，如果只把外墻作為主要的設計參數來控制造價，就是不合理的。
通過ISM的分析，設計參數層級越高，對造價的影響就越大。在設計參數系統中，建筑規模是第一層級，對項目進行決策時，就可以依據建筑規模進行估算。隨著設計方案的進一步發展，建筑的形狀、結構、層數等各種元素，都是估算體系中的一部分。只有將所有影響因素都考慮在內，才能夠提高估算的準確性。以ISM模型中前4個層級為例，通過建立估算模型，來對設計參數進行量化處理：
（四）基于ISM的多元線性回歸估算分析
將ISM技術和多元回歸分析結合在一起來應用，通過快速估算模型的建立，能夠將造價估算誤差控制在5%以內。因此，該種方法的造價估算準確率遠遠高于其它方式的估算。因此我們可以得出結論，將ISM模型和多元回歸結合在一起，能夠在造價估算中發揮較好的作用。
應用這種方法進行造價估算工作時，如果誤差比較大，就應該對設計參數之間的關系進行分析與研究。建立多元回歸分析模型時要注意：第一，自變量的選擇，應該是數量比較多的設計參數;第二，要收集到盡量多的工程造價信息。
結語
綜上所述，通過本文分析我們可以看出，為了提高工程造價估算的準確性，在工作中應該使用科學、客觀的方法，并且保證模型的高效性、數據的準確性。在建筑設計參數分析模型之下進行造價估算的方法，經過實踐證明具有很好地成本控制效果，能夠最大程度上節約資源，因此使用價值顯著，滿足建筑行業的發展規律，從而促進我國建筑行業的穩定、健康、可持續發展。
參考文獻
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.
Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，根據比準價格確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
關鍵詞：資本存量 永續盤存法 改進
中圖分類號：F221 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2011)05-073-02
關于當代中國及地區經濟的很多實證研究中都需要計算資本存量K這個指標，特別是關于經濟增長、投資效率和TFP的研究，所以確定資本存量K顯得尤為重要。
在關于中國資本存量的相關研究中。眾多學者幾乎都采取了各自不同的測算方法，而他們所得出的數據間卻又存在很大的差距。K測量的不準確必然會影響到后續研究的可靠性和準確性，所以盡量完善測算方法是非常有必要的。
眾多學者在對資本存量的估算過程中，應用最多的方法之一是“永續盤存法”，筆者在學習資本存量估算K的研究過程中，發現在測算時，特別是對地方經濟進行研究時，應用簡單算法還有一點可以改進的地方，在這里寫出來以便共同探討改進。
估算資本存量的方法主要有1951年戈德史密斯(Goldsmith)開創的永續盤存法和1995年喬根森(Jorgenson)提出的資本租賃價格度量法。用永續盤存法計算資本存量能夠充分利用較長時期連續的、相對可靠的投資統計資料，并可以任意選用某一存量資料較為齊全的年份作為基期往前或往后逐年遞推，因此得到廣泛的應用。目前OECD定期公布10個成員國的資本存量數據，就是利用永續盤存法得到的。
永續存盤法的具體步驟包括：通過普查或根據一定的假定，估算出某一計算基期的全社會資本存量；取得各年份產業部門的投資數字，并將按當年價格計算的各年投資額分別換算成按可比價格計算的投資額；按每年投資額中各類資產的投資構成，以專門調查測算的各類資產平均使用年限(從投入使用到完全報廢的時間)為依據，測算出每年資本報廢的價值，并予以匯總；從歷年投資額中扣除報廢總值，得出各年資本的實際增量；根據上年資本存量加本年資本增量等于本年資本存量的原理，推算出歷年資本存量的數字。
用公式簡單表示就是：
K1=K1-1+It-D1=Kt-1+I1t=Kt-1+I1-FCt-1×δ (1)
其中，Kt、Kt-1分別表示第t年和t-1年的資本存量，It、I1t、D1表示第t年投資、凈投資和折舊，FCt-1表示第t-1年的資本存量，δ表示折舊率。目前關于我國歷年資本存量估算的研究大都是在永續盤存法的基礎上，根據各自研究的需要，采取了一些替代方法和不同的指標進行的。
關于資本存量的計算，目前的焦點是中國資本存量的計算，而地方資本存量的計算研究較少。本文試圖在分析比較已有研究成果的基礎上，采用簡單計算方法，對地方資本存量的估算提出一點改進意見。
一、已有的研究成果及比較
在對我國歷年資本存量進行估算的研究中，
張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)的工作受到人們的廣泛關注。沈坤榮(1999)、胡鞍鋼(1999)、王小魯和樊綱(2000)、鄒至莊(2000)、王金營(2001)、張軍(2002、2003)、李治國與唐國興(2003)、何楓(2003)等也是比較有影響的。總體來看，已有研究的主要估算步驟為：估算基期年的資本存量；估算各年資本存量的凈增加額(本年資本存量增加額扣除上一年固定資本存量折舊額)；在基期資本存量的數據基礎上，逐年累計各年的資本存量凈增加值，從而得到以后若干年份的資本存量。
這一過程涉及四個關鍵變量：基年資本存量K1的估計、當年投資It或凈投資It′的選取，各年資本折舊率δ的選擇、固定資產投資價格指數的確定。由于各學者對資本存量的前提假設、估算方法以及選取指標不盡相同，因而所得出的結論相差較大。綜觀已有的研究，其差異也主要圍繞這三個步驟所涉及的四個重要變量展開。
(一)關于基期資本存量K1的確定
大多數學者的研究選定1952年或1978年為初始年。
張軍擴(1991)采用美國學者珀金斯(1989)的假定(我國1953年的資本存量與國民收入比為3)，推斷1952年的資本存量為2000億元(1952年價)。王金營(2001)、何楓(2003)也沿用了這一假定，推算出了1952年的資本存量。
賀菊煌(1992)分別估算了生產性資本和非生產性資本存量。他假定的前提是經濟體制和經濟政策相對的穩定性，直接依據相應年份的積累數據，推算出1964年的生產性資產以及1990年住宅價值，并假定該年住宅價值占非生產性資產價值70％，估算出當年的非生產性資產價值；然后，他在這兩個數據的基礎上推算其他年份的資本存量數據。這一研究結果也被張軍(2002)所采用。
Chow(1993)對積累數據的處理則比較細致。他假定1952年農業產出340億元中，土地、資本分別貢獻40％和25％，兩者的年貢獻率均為19％，從而得到農業的初始資本存量，再加上其他部門的資本存量，得出1952年包括土地在內的資本存量為1750億元，若不包括土地則為1030億元(1952年價)。為了避免資本存量初值估算不準確影響對總量生產函數的估計，他還把資本存量初值范圍定為1550億至1950億元。此后，李治國和唐國興(2003)直接采用Chow(1993)的1978年年末資本值為初始資本量。
胡鞍鋼(1999)只估算了1978年我國固定資產存量為5500億元(1978年價)。同時如果假定1978年固定資本存量是GDP的1.5倍，也可得到相近的結果。張軍和章元(2003)則利用上海市的歷史數據、全國工業企業固定資產原值和凈值數據，并在考慮農業資本存量后，分別測算出若干個1952年我國資本存量估算值，選定800億元(1952年價，不包括土地)為1952年我國資本存量。
可以看出。這些研究中關于初始年份資本存量值的估算方法很不一致，估算的數據差異也很大，這為利用估算的數值進一步開展研究工作帶來了困難。
(二)關于當年投資lt或凈投資It′的選取
張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)都采用積累來表示新增凈投資。但隨著我國統計體系的變更，1993年起統計資料不將公布積累數據，這給后續的研究帶來了困難。鄒至莊(2000)依據國民收入核算原理，“從1978年價的官方實際GDP數據中減去實際消費和實際凈出口，
得到實際總投資”，并將實際總投資乘以當年凈投資與總投資之比，得到實際凈投資。與此同時，張軍和章元(2003)發現“積累”和“全社會固定資產投資”的主體是一致的，他們利用生產性積累和全社會固定資產投資1954―1993年以來的增長率波動的相似性，并假定兩者增速基本保持一致，擬合出1993年以后各年的生產性積累。
另一具有代表性的人物是王小魯，他直接使用統計年鑒中的固定資本形成，在數據銜接上就顯得比較勉強。
(三)關于固定資產投資價格指數的折算
長期以來，由于缺乏固定資產投資價格指數，大多數學者都是用其他的指數來代替。Chow(1993)使用積累隱含價格指數。他發現1952―1983年該指數基本不變，于是從1984年起對積累進行平減。在隨后的研究中，他又利用國民收入恒等式得到實際凈投資序列，從而折算出1978年以來的投資隱含平減指數，并認為這一指數比較穩定。此外，李治國和唐國興(2003)、張軍與章元(2003)還利用上海的數據擬合出全國固定資產投資價格指數，以此取代全國指數。不過，目前學術界最為常見的做法是以GDP平減指數來代替，如王小魯(2000)即是采用此種方法。
(四)關于資本折舊
已有的研究成果對折舊的估算大致可以分為兩種方法。一種是根據官方公布的折舊率或折舊額進行估算。如鄒至莊(2000)利用國民收入恒等式算出1978～1982年的折舊額，再進行調整，然后又匯總各省折舊得到1983―1998年全國折舊額，從而得到1978―1998年的折舊。他的數據和方法基本為李治國和唐國興(2003)所采用，后者還指出利用國民收入恒等式推算折舊會產生數值高估問題。另一種是按照自己提出的折舊率進行估算，如王小魯(2000)統一使用，5％的折舊率；王金營(2001)考慮了不同時期固定資產投資領域和技術進步的影響，提出固定資產折舊率在1952―1977年、1978―1990年、1990年以后分別為3％、5％、5.5％。與此不同的是，張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)及張軍(2003)采用積累額作為資本存量凈增加額，因而完全避開資本折舊問題。鑒于折舊核算的困難，沈坤榮(1997)、何楓等(2003)索性忽略了折舊問題。
二、對中國資本存量K的再估計
關于初始年份的選擇，在這里考慮到資本存量K對經濟研究的意義以及數據獲得的難易程度，選定1978為初始年；為了簡化，統一選取全社會固定資本投資作為當年投資；固定資產投資價格指數的折算，則采用目前學術界最為常見的做法：以GDP平減指數來代替；資本折舊采用王小魯(2000)提出的折舊率計算，統一使用5％的折舊率。
(一)已有研究成果介紹
大多數學者在估計各省資本存量K的時候，假設全社會固定資本投資時間序列可近似用式(1)表示：
I(t)=I(O)eλt (2)
那么第一期的資本存量可以用式(2)求出：
K(1)[I(t)dt=I(0)eλ／λ (3)
用δ表示折舊率，則資本存量可以用式(3)求出：
K(t)=K(t-1)(1－8)=I(t) t=2，3，4，……，23 (4)
(二)估算方法的改進
仿照大多數學者的估計方法，用每年的投資來估算固定資產存量。假設投資按指數的形式增加入，如(2)式。其中，λ是投資的增長率，I(t)是第t年的投資，運用Chou(1995)的方法，假設第一期的資本存量是過去投資的加總，選擇一個固定的折舊率5％做如下迭代：
K(1)＝K(0)(1－δ)+I(1)
=K(－1)(1―δ)2+I(0)(1-δ)+I(1)
=K(－1)(1－δ)1+t+I(-t+1)(1-δ)t+I(t+2)(1-δ)t-1+…+I(0)
=K(-t)(1-δ)1+t+I(0)eλ((1-δ／eλ)t+(1-δ／eλ)t-1++1)
1-(1-δ／eλ)t-1
=K(-t)(1-δ)t-1+I(0)eλ―――――
1－l-δ／eλ
所以當t∞時，K(1)＝－I(0)eλ／1-(1-δ)eλ，這就是第一年的資本存量。
其他數值的計算方法同上。那么K1計算的微小改進，對于計算的資本存量數據走勢產生了一定的影響，改進后的計算方法使得計算出來的結果是一條光滑的指數形式曲線，符合實際經濟增長的發展規律。通過圖形表現如下：
(三)關于中國資本存量K1的估計
本文數據來源于中國統計年鑒2010，使用的計算軟件是Eviews3，1，通過計算得出I(0)=874.792749，k=0.103578，應用公式計算出K(I)=6762.60，其他年份的全社會資本存量應用遞推公式K(t)=K(t-1)(1-δ)+I(t)(t=2，3，……，32)計算。
具體數值如下：
三、不同估算方法數值的比較
根據已有計算，我們將賀菊煌所測算的1990年不變價用我們上文所估算的固定資產投資價格指數折算成1978年不變價為2014億元。他們的計算結果比較如下：
上面的對比說明他們估算結果之間的差距很大，這也和國家的經濟形勢比較復雜有關，因此在計算方法上進行不斷改進是非常有必要的。本文在估算資本存量的過程中所考慮的因素相對簡單，避免了應用永續盤存法在后續的估算過程中出現拐折情況，同時也沒有出現極值，因此我們認為使用這一方法進行估算固定資本存量，特別是估算地方固定資本存量的時候，不僅簡單而且實用。
參考文獻：
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3.何楓等.我國資本存量的估算及其相關分析[J].經濟學家，2003(5)
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7.張軍，章元.對中國資本存量K的再估計[J].經濟研究，2003(7).
8.鄒至莊.2010年我國經濟增長前景[A].快速增長沒有終結――中外專家看中國經濟增長潛力[C].北京：中國財政經濟出版社，2000
關鍵詞：農村資本；資本存量；資產投資
中圖分類號：F032.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-02
一、資本存量估算綜述
1951年，戈德史密斯(Goldsmith)開創性的運用永續盤存法定期估計美國年度資本存量，20世紀70年代，美國商務部開始運用永續盤存法進行年度資本存量的正式估計，目前，國際上測量資本存量的通用方法就是永續盤存法(Perpetual Inventory Method)。
近年來，運用永續盤存法估計中國資本存量的文獻很多，代表性的文獻主要在3個層面展開：一是估計全國的資本存量，代表性的文獻有賀菊煌(1992)、Chow(1993)、Young(2000)、李治國和唐國興(2003)、張軍和章元(2003)等。盡管都是采用永續盤存法估計，由于在指標選擇等上缺乏一致性，所估算的結果有較大出入。張軍和章元(2003)對此做了綜述；二是省份資本存量的估計。張軍等(2004)做了十分細致而具有意義的工作，估計并公布了全國30個省自治區市1952-2000年的物質資本存量，徐現祥等(2010)系統地估計我國1978-2002年各省區三次產業的物質資本存量，為學術界的研究提供了有益啟示。三是產業的資本存量。吳方衛(1999)則估計了我國1980-1997年的農業資本存量，黃勇峰等(2002)對1978-1995年間中國制造業及其14個主要工業的資本存量進行了估算，方法很細致。
上述文獻都是以永續盤存法為基礎進行的進行估算，值得注意的是，這些估算因關鍵變量選擇的方法存在一定的差異，導致資本存量的估算結果也有所不同。本文以研究農村資本形成為主，在借鑒上述相關研究成果的基礎上對農村地區資本存量進行估算。
二、資本存量的估算方法
物質資本存量的測算一般有兩種方法：Hedonic評估法(Hedonic valuation，簡稱HV法)和永續盤存法。現在被OECD國家廣泛采用的方法就是戈德史密斯于1951年開創的永續盤存法，該方法包括4個基本步驟：①確定基期資本存量；②對現行價格的投資序列進行縮減以得到一個可比價格投資序列；③確定合適的資本重置率；④采用永續存盤公式估算出資本存量序列。資本存量估算的資本公式可以表達為：
其中Kt和Kt-1分別表示第t年和第t-1年資本存量，δt為第t年折舊率(或資本重置率)，It為第t年的新增投資額。現有研究基本都是在永續盤存法的基礎上進行的，但是細節處理上卻有很大的差別，具有代表性的國內測算資本存量的公式有：
(1)鄒至莊(chow，1993)的測算公式為：(RNIt為第t年實際凈投資)；
(2)賀菊煌(1992)的測算公式為：(Rt為第t年的積累)；
(3)王小魯和樊綱(2000)的測算公式為：(GIt為固定資本，GSt為折舊，PIFt為固定資產投資價格指數)
(4)宋海巖等(2003)的測算公式為：，其中gt表示經濟增長率；
(5)李治國和唐國興(2003)的測算公式：(RNIt為第t年實際凈投資)，凈投資=總投資—折舊；
(6)張軍和章元(2003)的測算公式：(Rt為第t年的積累)。
三、資本存量估計的關鍵變量選擇
采用永續盤存法的四個步驟對資本存量進行估算，必然要面臨以下幾個關鍵變量的處理：基年資本存量，經濟折舊率(資本重置率)，固定資產投資價格指數，當年投資。
1.基年資本存量
關鍵詞：財務評價可行性研究
房地產投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發項目的經濟合理性、適用性、技術先進性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設，得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的依據。而財務評價是項目可行性研究中的重要一環。投資項目旨在最大限度地獲得經濟效益和社會效益，財務評價正是通過對項目的投資估算、市場需求和營銷環境進行分析，從財務角度預測項目未來可能產生的投資回報和經濟效益，為項目的可行性研究提供依據和支撐，為投資決策提供幫助。進行房地產項目財務評價，首先要估算出項目的投資成本、收入、稅金和利潤等基礎數據，然后據此計算出相應的技術經濟指標，對照有關標準，判斷項目是否可行或從中選擇最佳方案。
以某房地產公司擬投資建設青年公寓項目為例,簡要介紹財務評價的基本方法和步驟。
1 基礎數據準備和估算在進行項目財務評價前應對必要的數據進行實地的收集整理，對需要用到的各類參數可采用同行業或相關的行業數據進行估計。
1.1 項目總收入估算根據項目所處的地理位置、交通條件、物業檔次、周圍環境等，和對本項目附近地區的具有競爭性發展項目的銷售情況進行個案分析，得出住宅均價為4500元/平方米。項目總銷售收入為3.67億元（詳見表1-1“經營收入估算表”）
表1-1經營收入估算表
