時間：2023-07-13 09:23:22
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產行業如何融資，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞:房地產產業；財務風險；政策；資金
目前，在我國的國民經濟體制中，房地產業一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產企業所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現;第二，目前我國中小城市中產業缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產行業面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產企業在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險。總之，這些問題的存在都將房地產企業面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產企業財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產企業擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國房地產企業所面臨的財務風險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險。可以說，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利③。
（二）融資渠道少，資本結構不協調
房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力④。一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續截至
目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入。現在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產企業財務風險應對措施
（一）加強項目驗證，采取科學化決策
房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資
房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。
（三）建立全面財務預算機制
近期,樓市的二次調控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產市場。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機性需求得到抑制的同時,又使更多的購房者按兵不動、持續觀望態勢。當下有人提出“買房不如買房地產信托產品”的說法。而這一觀點撥動了不少投資者的心弦。
目前房地產信托產品發行狀況如何?投資者轉戰房地產信托又有哪些風險?如何選擇好的信托產品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。
誰是信托之主力
據用益信托工作室的數據顯示,1-9月,信托產品的發行總量為1335個、總發行規模是2480多億;而房地產信托產品發行數量是377個、發行規模超過1240億。相比而言,房地產信托發行數量約為信托發行總量的30%,而發行規模則占總發行規模的50%左右。即整個信托管理的資產有50%的資產都投向房地產行業。房地產信托緣何成為信托市場的主力呢?“這是一個雙向選擇的問題:信托選擇房地產行業的同時,房地產企業也選擇了信托。”張曉光解釋道。
房地產行業是一個資金高稀缺性的行業,始終存在融資的需求。而目前市場上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監會對其控制非常嚴格,導致銀行為了迎合國家政策,不得不提高房地產企業融資的門檻,增強其對房地產項目的風險審核,甚至會出現不貸或惜貸等現象。而吃了閉門羹的房地產企業就只能依靠信托這一渠道進行融資了。
收緊信貸是調控樓市政策之一,那么,未來銀監會是否會打壓信托來調控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經有14個城市出臺了限購令。這其實是帶有計劃經濟性質的調控手段,可見政府對樓市調控決心之大。目前來看,銀監會對銀行的限制是起到了一定的效果,而對信托尚未收得那么緊。如果國家調控的決心依然很強,那么對信托行業進行限制不無可能。 “譬如,限制地產類信托發行的規模或一段時期內暫停對房地產項目的融資,都是有可能的。”
而信托選擇房地產項目多是出于利益驅動。眾所周知,房地產行業的利潤率相對較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產行業了。
規避風險才是關鍵
目前對房地產市場調控之嚴,使投資房地產的風險集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產品。
其實,市場的資金始終會選擇最好的投資標的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風險也較大,投資者勢必會考慮資金下一步要投到什么地方去。“此時,信托其實是不錯的選擇。”張曉光表示,信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場上對信托有一定的誤解,認為信托產品是固定收益類,每年8%-11%。其實不然,它也有高風險、高收益的產品,譬如陽光私募或結構性產品等。
目前有些投資者不買房而轉向房地產信托的意向較為明顯。“這些投資者是比較理性的,除了房地產信托,也有其他信托產品供投資者選擇。不過,房地產信托也是不錯的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產信托產品還是有區別的。”
買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個城市是否適合投資;某個項目的位置、前景、周圍配套設施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發商的實力如何,會否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產是實物投資,而房地產信托產品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產項目貸款類,二是股權投資。)是金融產品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉由信托公司去考慮,投資者只需與其達成契約關系即可。即使未來出現問題,也由信托公司作為有很強的競價和議價能力的金融機構去跟企業談判,去解決問題。“從信托行業規范后至今,尚未發生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現象。實際上,信托產品是比較穩健的。”張曉光告訴記者。
那么,如何選擇一個好的房地產信托產品呢?張曉光表示,首先,要選擇實力過硬、專業能力強的信托公司,如中信信托、北國投、中誠信托等,都是公認的實力很強的信托公司。如果發生風險,由于他們實力足夠強也一定會兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產品風險相對較小一些。
其次,選擇一個好產品。界定產品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產信托產品,關鍵是要看這個項目本身:看所選項目的位置好不好、抵押物的價值是不是夠高等。我們應該更多地從風險角度考慮,要看信托合同中的風險申明書。看其中揭示的風險有哪些,控制風險的措施有哪些,這些措施能否有效地規避風險等。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業發展所需資金的一種經濟行為，這對企業達成預定的經濟目標和戰略至關重要。隨著社會主義市場經濟的逐漸完善，我國房地產行業的融資渠道也日趨多樣化，有通過內部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產行業融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業的可持續發展帶來不利影響。可見，在融資過程中加強財務管理意義重大。
2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義
1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。
2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險
1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。
2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。
3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。
4、加強財務管理的建議
1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。
2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。
3.及時分散風險。首先，要做好投資的區域性分散工作，將房地產投資從一個區域分散到多個區域，如可將只在一個區域從事開發項目的工作轉變為在多個區域均進行項目開發工作，從而可以有效避免因一個區域經濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內的市場或政策波動而帶來的損失。
經歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產行業的宏觀調控,我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力,成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力,以適應復雜多變的環境,保持房地產行業及企業的健康有序發展。
一、宏觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題
1993年以來,國家宏觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著,面對房地產行業的跌宕起伏,國家也適時進行宏觀調控,綜合協調房地產市場的發展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺,擊碎了房地產泡沫,使中國經濟實現“軟著陸”,房地產市場在迎接美好前景的同時,也面臨巨大的挑戰。
(一) 宏觀調控政策下房地產行業發展現狀
1.開發商土地購置謹慎,土地出現供過于求現象。國家的宏觀調控政策中,土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產行業土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應對金融危機,穩定經濟制定并投入實施了四萬億計劃,使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺了嚴格的土地調控政策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產行業也提出了嚴格的要求,包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等,這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》,防止地方政府為謀求經濟增長急功近利,加強了對用地規模的整體調控,力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策,使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎,2014年1-6月,房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴大0.1個百分點,部分城市土地出現供過于求現象[1]。
2. 房地產市場主要面向大中城市,對小城及以下關注不夠。2014年,國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整,為農民“農轉非”提供了便利的條件,同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大,平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看,我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中,并且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中,市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設力度加大,地產商勞動需求增大。2014年,我國銀監會批復國家開發銀行建立住宅金融事業部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強化了社會保障體系,力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上,十代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套,2011年已經開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計劃開工數量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施,對于擴大房地產市場有積極的作用,刺激了房地產市場的需求,也刺激了地產商的建設欲望,促使各企業積極響應國家政策,也使得行業內對勞動力的需求擴大。
4. 房地產商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號文件”來對房地產行業信貸政策進行調控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力,有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來,對于消費者買房,乃至房地產商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態,使得地產商開發資金短缺。由于地產商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴格把控,使得地產商面臨資金危機,甚至出現墊資建設的情況,嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。
(二)宏觀調控政策下房地產行業存在的問題
1.地產商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標出讓,房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格,這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發的產品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象,但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發的產品為住宅,其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。
2.目標市場范圍小,建設重心過于集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障,但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外,在小城鎮及郊區的產品類型主要是高檔別墅,產品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產市場的發展成績平平,受限嚴重,無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規模亟待擴大,市場開發及產品建設重心亟待轉移。
3.地產商開發資金儲備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個房地產行業并不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設,過多的依賴外力,是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足,開發與建設產品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對于其他融資手段的應用還比較少,過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一,也成為宏觀調控政策下,阻礙房地產行業發展的重要原因。 4.行業發展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠,缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下,房地產市場依舊走老路,未能及時靈活的調整發展戰略,對政策變化反應不靈敏,沒有制定有效的應對限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行
業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點,過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的主要利潤增長點還是建設大戶型,實施高房價。但是,就宏觀調控政策而言,國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松,因此,此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。 2013年全年,房地產開發投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個百分點。其中,住宅開發投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發投資額為4652億元,同比增長值高達38.2%;2013年的行業數據顯示, 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退,行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展數據來看,房地產行業整體發展臺式良好,但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅,整個行業需要有針對性的進行戰略調整。
二、當前政策下房地產行業戰略調整策略
針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題,整個行業應該提高其對國家宏觀調控政策的反應能力,逐步進行戰略調整,靈活市場策略,調整經營理念和經營方式,尋求新的利潤增長點和市場機遇,以便房地產行業在國家大的宏觀調控背景下實現良性發展。
(一)調整經營觀念
發展初期的房地產行業,經營理念著眼于對土地的開發以及產品的銷售,不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產企業進入行業內,導致行業內競爭越發激烈。因此,注重產品的質量以及良好的售后服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化,將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下,也要為消費者提供諸如別致的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社區環境、到位的售后服務等附加產品。同時,也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。
(二)調整土地開發模式
發展初期的地產商,把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看,過于注重開發新的土地來發展經營,建設產品已經不適應當前發展,因此,房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重復利用,對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同,指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經初具雛形,并產生了很好的效果。開發方式的轉變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力,也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個側面,為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎,為房地產行業今后的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產行業新的利潤增長點。
(三)調整目標市場
隨著戶籍政策的變化,房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會打開中小城市的房地產市場。因此,房地產行業應該審時度勢,將市場眼光擴大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實行,使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋,擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場,房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
(四)調整產品多樣性
目標市場范圍的擴大,相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性,需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今后的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來,依據國家政策、根據目標市場定位,有針對性的開發商品,力圖準確預測市場需求,抓住機遇,更好發展。針對住宅用地,合理規劃中小戶型的設計,實現精細化、標準化;對于商業地產的開發需謹慎,對于繁華商圈,避免重復建設商業地產,造成地區商業虛假繁華,應針對具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產;對于工業地產的開發與選址,要在盡量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設,盡量與政府合作,實現工業地產開發的有序化與合理化;就目前形勢看,我國房交量處于萎縮狀態,因此,繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過于求的狀態,因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是,對舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的,對于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對樓體外觀進行重新裝潢,對內部格局進行改造,使之符合當代消費者的需求,成為更有價值的產品。房地產行業對于產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求,緩解交易萎縮的態勢。
(五)調整開發融資模式
就當前我國的形式來看,各房地產企業的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此,房地產行業調整開發融資的模式,也成為宏觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道,獲得產品開發資金,解決當前資金短缺,墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測,合理安排、選擇合作機構,安排企業開發資金來源,不斷拓寬企業融資渠道,從而降低企業的融資成本以及融資風險。
(六)調整供應商與購買者之間的關系
M/:請記住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現,市場信息不對稱,對房地產行業的供求關系造成很大影響,他們建議政府在進行宏觀調控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應商完全的產品信息,實現供應商與購買者之間的信息平衡,實現行業一級市場的有序發展[4]。因此,房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關系,全面的產品信息,包括附加產品信息,使得消費者能夠全面了解產品,實現交易公平。另外,房地產商應該多站在消費的角度思考問題,進而可以更加準確的預測消費者需求,更好的銷售商品,同時打破傳統的供需關系,實現經營-服務-售后-關懷的模式,拉近供應商和消費者之間的關系,獲取更多消費者的信任,促進產業的持續健康發展。
(七)制定新的應對稅制改革的戰略
房地產行業稅制改革已成為大勢所趨,而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高,因此,企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先,企業應該提高技術水平以減少原料的浪費;其次,房地產企業可以采取前向一體化經營模式,形成供建一體化,節約成本;另外,房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度,結合國家有力的價格調控,使產品價格到達消費者可接受范圍,保障產品成交量,使得行業在稅制改革的壓力下,也能穩定發展。
結語
關鍵詞 房地產融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇
一、前言
房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產企業融資渠道現狀分析
房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現狀
銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現狀
房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。
2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現狀
房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀
房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。
（五）2015年房地產行業融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產企業融資組合策略選擇
房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。
四、房地產企業應對融資風險的措施
（一）建立多層次的房地產融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。
（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向
根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。
（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險
房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。
（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度
房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。
五、結語
當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。
（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）
參考文獻
[1] 焦文艷，侯博亞.房地產投融資渠道分析[J].企業技術開發，2011（11）：28-31.
[2] 呂連菊.我國房地產企業融資渠道分析[J].安徽商貿職業技術學院學報，2013（3）：36-39.
[3] 王春華.我國房地產企業融資的突破與創新[J].中國房地產金融，2012（2）：14-16.
關鍵詞：房地產 財務風險 控制 問題
房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，由于經濟發展狀態的限制，向歐美國家的房地產行業融資發展的先進模式在國內難成規模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產行業亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風險。
1、房地產企業財務風險特點
房房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，房地產行業用于運轉的資金主要來自于企業自籌資金，銀行貸款及購房預付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業的資產負債率目前已達到80%甚至90%之上，風險之大令人堪憂房地產項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業的市場，又與周圍的競爭環境，宏觀經濟貨幣政策及市政規劃的改變有不可分割的關系，這些因素都會對其產生企業不可控制的影響，而由此引發投資活動的不確定性便會引發出財務風險。
我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：
1.1、產品本身具有的特性引起的財務風險房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。
1.2、企業經營管理活動引起財務風險我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。
2、房地產行業財務風險成因
房地產行業財務風險成因具有與其他行業的共性，如都受到內部環境與外部環境的影響，但每個行業對其影響因素的敏感度與影響結果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：
3、產品本身具有的特性引起的財務風險
房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。
4、企業經營管理活動引起財務風險
我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。
5、我國行業發展現狀帶來的財務風險
我國的房地產行業發展迅速，從爆發期到現在的深度調整期，每個時期企業發展模式都有所不同。從”土地"模式到現在“現金為王”模式的轉變也在無形之中為不少企業增加了財務風險。“土地”模式倡導以土地儲備量作為房地產企業實力的決定性評價標準，在實際企業操作中卻將其極端化，各個企業競相正當“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費者。在健康的房地產市場中穩健的資金鏈應該是其主要特征，如何控制其資本結構而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業在各個時期都要重視的問題，也是房地產企業特有的并且必須要控制的風險之一。
2010年，政府對房地產行業的系列調控目的在于防范泡沫，更在于對實體經濟大量資金流入地產導致空心化的擔憂。
2011年，國家對房地產行業宏觀調控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上調存款準備金率，信貸日益緊縮，致使房地產行業資金壓力不斷上升，開發商資金回籠較難。 房企的債償還高峰也將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。
在此情況下，2012年房地產行業面臨著轉型契機，房地產行業是資本密集型行業，資金是關乎行業發展和企業生存的重要因素，如何處理好房地產金融資本問題？如何化挑戰為機遇？
房地產信貸受限
銀行信貸一直是房地產業的傳統融資主渠道，我國改革開放30多年來，特別是住房制度改革以來，銀行已發放了大量的住房按揭貸款，由于住房貸款的期限普遍很長，最長可達到30年，而金融機構吸收存款又具有短期性，對于商業銀行來說，規模超過數萬億元的住房信貸，無疑是金融資源的巨大占壓。
由于房地產所具備的金融屬性，銀行為了防范風險著力限制杠桿率。相比之下，我國銀行貸款要求的首付比率較發達國家高得多，2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在次貸危機爆發前夕的2006年，美國的家庭債務余額與GDP之比高達170%。我國房地產相關貸款（土地貸款、開發貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產市場以新房為主，房地產行業對上下游產業和地方財政收入均影響較大。2010年房地產增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業增加值合計占比更是高達12.22%。
因此，為了抑制購房的投機需求，在 2011年下半年，首套房貸利率提高到1.1倍，與此相配套的限購、限貸政策抑制住了富裕群體的買房需求，上調房貸等同于向貸款購房者單獨加息，房貸一族還貸壓力越來越大，相當程度上抑制了中低收入階層的購房需求。房地產行業依靠自有資金，而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。調控不放松的情況下，開發商只有兩條路可走，一是變賣資產，二是高價融資。
拓展直接融資渠道促進行業發展
除了銀行信貸，房地產的融資方式還有信托方式、私募股權方式、政府發債方式等幾個直接融資渠道。
中國的房地產金融的一個鮮明的特點，行業高峰時選擇上市融資，行業低谷時則轉向民間資本，融資渠道的選擇既是中國房地產市場起伏的風向標，又是促動整個行業變局的重要推手。
由于房地產資金鏈已經發生了根本性的逆轉，監管層要求金融機構不得再向增量房地產項目輸血，這就在金融機構與房地產之間豎起一道防火墻，迫使房企遠離金融機構。如果新型金融業態投資房地產漸成趨勢的話，對整體房地產業健康發展是有積極意義的。
首先，可以把民間資本從房地產的需求端轉向供給端，大大有利于緩解供求矛盾。過去是激化供求矛盾，現在是緩解供求矛盾；原來在需求端增加投資，現在在供給端增加投資。其次，增加房地產企業直接融資渠道客觀分散了銀行的風險。過去整個產業鏈資金來源，對銀行貸款依賴度超過70%，這就導致房地產開發的投資和信貸的緊松緊密相聯，也使房地產行業風險和金融銀行的風險緊密相聯。如果增加直接融資渠道，讓開發企業直接承擔投資風險，這樣大大降低銀行風險。再次，發展直接融資方式投資房地產能夠聚沙成塔，引導民間資本進行長期化投資，來緩解通脹壓力。最后，有利于房地產企業轉型升級。
信托助力房地產融資
在銀根收緊的情況下，許多房地產企業將融資目光轉向了信托公司。
我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上日趨重要，已經從替補角色演變成為房地產公司籌資的重要渠道。
據統計，2010年全國發行信托3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產品，2/3是房地產。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期；第三筆錢是房地產基金，目前中國房地產基金在過去一年整個行業大概1000億，大多數是項目型的房地產基金。房地產信托發行規模占集合類信托規模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。
房地產信托尤其對于中小房企來說更加具有吸引力。中小房地產企業的融資渠道狹窄，“銀根”緊縮必定先影響中小企業融資。而利用直接融資渠道對于中小企業來說更是困難重重，因此，中小企業尋求信托融資比大的房地產企業更迫切一些。
值得關注的是，以往房地產信托模式比較簡單，主要是對某個房地產開發項目進行信托貸款，但現在一些房地產信托越來越表現出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機構正在積極行動，試圖在房地產領域擁有更多話語權。在未來的一段時間內信托公司將成為許多房地產企業重要的融資服務提供商。
借道房地產私募
房地產私募基金出現并發展的最大意義在于，它能夠為社會大眾尋找投資渠道；對房地產市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時，令房地產行業較高的利潤大眾化。
在調控的壓力下，房地產企業資金鏈的一緊再緊，信貸傳統的融資渠道幾近關閉，現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產信托基金、私募股權房地產基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現。
從中國房地產行業私募股權投資地域分布來看，從2006年到2009年上半年，私募股權基金投資房地產行業的案例主要分布在17個省市地區。主要聚焦在上海北京，長三角，珠三角，環渤海等經濟較發達地區，上海，北京投資金額分別達22.76億美元、21.24億美元。同時，私募股權有向二三線城市擴展的趨勢。
2010年可說是國內房地產基金元年，而2011年則是房地產基金蓬勃發展的一年。2010年全國共有房地產基金公司100余家，而2011年，許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金，截至目前，國內房地產基金有近500家。
由于人民幣房地產私募基金大多以投項目為主，并且只介入項目運作周期的部分環節，比如，僅在拿地環節、僅在開發環節，或者僅在銷售環節，所以基金存續期相對較短。一般1～3年左右。同時，這也與所募資金屬性相關，符合投資者快進快出的要求。相對而言，外資基金周期較長。
房企并購提速
隨著樓市調控的深化，預期非主營房地產企業可能拋售房地產行業資產、股權市值。
統計數據顯示，2011年房地產行業成規模股權變動（即交易額超過千萬或股權變動超過10%）達124宗，交易總金額471.76億元，均創歷史新高。房地產股權及資產變動合計涉及金額1500億元。2011年交易市場共出現近500宗房地產行業股權及資產交易（不包含關聯交易）。 僅2011年12月房地產企業成規模股權交易達22宗，相比之前股權交易集中在一線城市房地產市場，股權市場變動逐漸蔓延至二三線城市的趨勢。
【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策
所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。
一、房地產企業財務風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務管理體系
雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。
（二）對財務預算不夠重視
房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。
（三）資本結構不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。
（四）融資渠道單一
我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。
二、房地產企業財務風險防范對策
（一）完善部門和制度建設
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。
（二）加強財務預算工作
由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。
（三）建立科學的資本結構
資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。
（四）明確戰略目標
融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。
三、總結：
房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
[1]陳志高．最新房地產工程項目財務管理及風險分析與內部會計控制規范實物全書［M］．中國工程建筑出版社，2007．
[2]張艷平，張康．淺談我國房地產企業的財務風險控制［J］.中國商界（下半月），2009，（03）．
[3]陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考[J].中國城市經濟，2008，32(3)：34～35.
[4]朱文莉，耿宏艷 . 上市房地產企業經營風險、財務風險與企業績效關系研究 ［J］． 財會通訊，2011 ( 27) .
