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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)的金融屬性，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產(chǎn) 投機 投機度 測度
1.我國房地產(chǎn)市場概況
在全球性經(jīng)濟的社會中，無論是個人、企業(yè)還是政府都十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在很多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)往往是當?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是先導性、基礎性的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，城市化進程的加速，城市綜合開發(fā)，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復、發(fā)展和壯大。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長 33.2%，但在2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機影響。中國政府從2007年開始強化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和 準備金率，導致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產(chǎn)市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機以后中國政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價搶購土地，購地價格已嚴重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房價，中央政府難以進行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場泡沫形成的內(nèi)在原因。與此同時我國巨大的房地產(chǎn)需求和金融業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度的資金支持，給房地產(chǎn)投機提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產(chǎn)投機者方便的投機獲利渠道，直接的激發(fā)了他們的投機行為，更加助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。
2.商品金融化演進及房地產(chǎn)的雙重屬性
吳曉求(2006) 提出: 資源和財富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態(tài)的富集作用, 具有自我實現(xiàn)、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強, 金融價值凸顯, 使得人們產(chǎn)生了對該種商品或者以該商品為標的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場交易機制形成的過程。
商品未實現(xiàn)金融化以前, 其價格只體現(xiàn)了商品價值, 而沒有體現(xiàn)金融價值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現(xiàn)出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現(xiàn), 進而使得商品的金融價值開始被一些市場主體所認識。商品的價值就會出現(xiàn)與傳統(tǒng)價格相比持續(xù)地走高。以至于人們會認為這是一個瘋狂的價格。事實上這瘋狂的價格就是包含了除商品價值以外的金融價值。這就是商品的金融屬性顯現(xiàn)出來后導致的價值重估。當商品的金融價值開始被大部分市場主體所認識, 市場主體出于以下兩個方面產(chǎn)生強烈的交易愿望: 一是在現(xiàn)貨市場上的交易具有較高的風險, 通過在衍生品市場進行風險的規(guī)避和投機; 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數(shù)市場主體開始對某種商品有金融化的需求, 就會產(chǎn)生以該商品為標的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會成為一種被廣泛認可的金融產(chǎn)品, 就會產(chǎn)生以規(guī)范市場交易行為的制度的需求。
房地產(chǎn)具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品――住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規(guī)律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現(xiàn)出金融性并且逐漸曾強進而代替商品屬性，住房已經(jīng)成為一種具有金融價值的產(chǎn)品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現(xiàn)。
房地產(chǎn)的商品價值不足以解釋房價過高的原因。房地產(chǎn)的金融化才是支撐房價的主要因素。原因在于房產(chǎn)交易是通過房產(chǎn)證等契約形式的轉讓完成的。使房地產(chǎn)的金融屬性大大增強, 人們開始樂于投資房地產(chǎn), 而不僅僅是作為一種消費。偏離商品價值的部分,我們都可以認為是商品的金融價值。
3.房地產(chǎn)投機理論概述
房地產(chǎn)投機是指投資者以房地產(chǎn)為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價格的變化或房地產(chǎn)交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機也是一種投資，投機與投資在概念和實際運作中緊密相良，難以區(qū)分。格雷厄姆(Graham)認為投資的確切定義應該蘊含著三個彼此關聯(lián)、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價值標準對投資對象進行的研究工作。其次，投資應該具有“安全性”的保障。經(jīng)過詳盡分析以后被選定的投資對象應該具有投資的“內(nèi)在價值”，應該存在著相對安全的價值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風險，也是其可以避免意外損失的安全體現(xiàn)。第三，投資的結果是必須能夠得到“滿意的回報”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經(jīng)過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報的操作”。一般我們可以從以下幾個方面區(qū)分房地產(chǎn)投機和投資：首先要通過房地產(chǎn)投機與投資的風險和利潤比較來區(qū)分。一般來說，由于投機者要承擔較大的市場風險，投機者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區(qū)分兩者的一個依據(jù)；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風險。而投機者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔高風險以尋求高利潤，所以廣泛運用財務杠桿而較少運用投資組合來分散風險。因此，投機者承擔的財務風險和經(jīng)營風險均大于投資者，故認為較高風險的投資行為可作為投機的一個重要標志。其次，通過房地產(chǎn)投資的風險、利潤與時間的關系比較也可以在一定程度上來區(qū)分投資與投機；房地產(chǎn)投資與投機在風險、利潤與時間的關系有所不同。一般認為投機資金投入存續(xù)的時間較短，而投資存續(xù)的時間相對要長一些。所以在我國房地產(chǎn)市場上短期轉售圖利行為仍屬于房地產(chǎn)市場中主要的投機行為。再次，通過資金投入的時機來區(qū)分。一般而言，房地產(chǎn)市場景氣時資本增值潛力較大而風險相對較小，故較易發(fā)生投機行為，并且投機行為又互相促進，使投機活動愈演愈烈，反而會使房地產(chǎn)市場中正常的投資行為受到抑制。所以一般認為在市場比較景氣時的房地產(chǎn)投資偏向于房地產(chǎn)投機行為。這與我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場投機狀況相近。
4.房地產(chǎn)投機行為研究的理論模型
4.1 模型建立的理論框架
最常用的非基本因素資產(chǎn)價格模型是Blanchard 和Watson的隨機泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風行（fad）模型，Roche在上述兩個模型的框架下，考慮采用機制轉換（regime switching）模型來進行投機泡沫檢驗投機泡沫檢驗。Levin 和Wright運用房地產(chǎn)價格增長率的歷史數(shù)據(jù)來建立房地產(chǎn)市場投機模型。其中心假設為:人們通過觀察房地產(chǎn)的歷史價格變化,形成對房地產(chǎn)未來價格變化的預期,從而導致房地產(chǎn)市場需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價格，他們認為,當房地產(chǎn)的歷史價格不影響未來的預期時,房地產(chǎn)市場將沒有投機行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實際收入和實際利率對基本價格進行建模。
我們把房價分解為兩個部分，一部分是商品屬性決定的基本價格，另一部分是金融屬性決定的非基本價格，它是預期到未來價格發(fā)生變動的資本收益或損失，用公式來表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地產(chǎn)價格，Ptm代表資本收益為零時的房地產(chǎn)價格，Ht代表房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)獲得的預期資本收益的現(xiàn)值。這里可以表示為：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的預期資本收益，it代表t期的利率。
房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關，也就是說它受到前一期的價格增長率的影響，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中gt又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是資本收益為零時的房地產(chǎn)價格，代表房地產(chǎn)的商品屬性。由于消費者購房的動機主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認為與收入y和短期貸款利率i有關。。因此，Ptm可以表示為：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表達式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立經(jīng)濟計量模型
可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地產(chǎn)價格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產(chǎn)價格實際增長率，μ代表隨機誤差項。
過去房地產(chǎn)價格的增長率gt與預期將來房地產(chǎn)價格的增長率gt+1的關系可表示為：
gt+1=θgt
兩邊對gt求導得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地產(chǎn)價格和利率有密切的關系，即利率上升導致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，使得房地產(chǎn)價格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
對方程(1)求i和g的偏導數(shù)可得如下關系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
將(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：
θ=－β3/β2
θ即為房地產(chǎn)業(yè)投機度，即房地產(chǎn)過去價格對將來價格的影響程度。制定一個科學的警戒線是做此項分析的關鍵，根據(jù)國外經(jīng)驗認為當θ>0.4時，認定該市場投機行為顯著，投機泡沫產(chǎn)生。
5.實證檢驗
根據(jù)以上分析，現(xiàn)對2000―2009年間北京、上海房地產(chǎn)投機行為進實證分析，模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價格，解釋變量分別為可支配收入、貸款
利率及過去房地產(chǎn)價格實際增長率，分析結果如下：
(1) 北京房地產(chǎn)業(yè)投機度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地產(chǎn)業(yè)投機度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.結論
通過以上實證分析可知，北京和上海的房地產(chǎn)投機度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產(chǎn)投機度要大于上海，說明經(jīng)濟的強勁增長已經(jīng)促使中國這兩大城市房地產(chǎn)業(yè)的投機行為加劇。根據(jù)這兩個城市的數(shù)據(jù)可以推斷，我國的房地產(chǎn)市場存在發(fā)展過熱的趨勢，但是房地產(chǎn)市場火熱一方面是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然結果，另一方面也是我國房地產(chǎn)需求有效釋放的結果。過度的投機會使房地產(chǎn)價格遠遠偏離其實際價值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產(chǎn)價格下跌的預期，泡沫就會破裂，進而對整個社會經(jīng)濟造成危害。
總之，房地產(chǎn)投機對于經(jīng)濟發(fā)展有利有弊，深入了解投機行為的根源及作用機制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟的健康發(fā)展。
參考文獻：
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[6] 周京奎：《房地產(chǎn)價格波動與投機行為――對中國14城市的實證研究》，《當代經(jīng)濟學》，2005年7月第4期
[7] 上海統(tǒng)計局.上海統(tǒng)計年鑒[M] .北京:中國統(tǒng)計出版社 ,2001-2010
1.1 使用公允價值計量的優(yōu)勢和劣勢
在財務報表中可以更加真實地披露信息。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。在資產(chǎn)負債表日，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，是參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行價格；不能取得現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格。采用成本法則只能強調(diào)會計信息的可靠性，公允價值計量模式則可以更加及時、真實地反映資產(chǎn)的價值。
1.2 更好地體現(xiàn)全面收益觀
資產(chǎn)負債表觀下的收益，應視為企業(yè)一個會計期間的凈增加，是一個全面收益的概念，可以全面反映其對企業(yè)所有者權益的貢獻，表面企業(yè)實際財富的增加值，優(yōu)化資產(chǎn)和資本結構，充分關注企業(yè)長期戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展。
1.3 公允價值難以做到真正公允
投資性房地產(chǎn)公允價值的計量是根據(jù)資產(chǎn)負債表日的時間市場的同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格來決定的。但是由于房地產(chǎn)的價格近期波動比較頻繁，同一個城市不同地方的價格也差別較大。若以同地區(qū)較高的價格來估計本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，會高估本企業(yè)的資產(chǎn)；反之，則會低估本企業(yè)的資產(chǎn) 。
1.4 公允價值可能會被一些別有用心的人利用
我國的市場經(jīng)濟還不完善，采用公允價值計量模式可能會受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價值變動損益均調(diào)整了投資性房地產(chǎn)的賬面價值，也會影響企業(yè)的利潤。
2 使用公允價值計量的機會和威脅
2.1 國際會計大環(huán)境的趨同使然
當今世界是一個流動的世界，我國的經(jīng)濟也與世界結合越來越緊密，相互依存和相互加強日益加深，迫切需要借鑒國際通行的規(guī)則，不斷完善我國的會計準則，為我國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的同步發(fā)展提供一個標準趨同，信息溝通的信息平臺。
2.2 房地產(chǎn)市場越來越成熟
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的龍頭行業(yè)，近些年我國的GDP的飛速增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的關系。但是從2014年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)的走勢尤為關注。尤其是這次房地產(chǎn)的危機時，所以我們有理由相信政府今后對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管會更加嚴格，房地產(chǎn)業(yè)也會越來越規(guī)范和成熟。
2.3 公允價值會計計量屬性的接受程度低于歷史成本
在會計計量屬性上，人們更加傾向于選擇以實際交易為基礎，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對具有變動性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價值計量方法有一種排斥，而公允價值計量方法相比歷史成本更加復雜。
2.4 房地產(chǎn)的波動性
中國房地產(chǎn)泡沫說，很久之前就已經(jīng)存在了，尤其是2013到2014年中國房地產(chǎn)的價格是更加撲朔迷離。而采用公允價值計量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國房地產(chǎn)的波動性，會影響到投資性房地產(chǎn)的公允性，進而影響到公允價值計量模式的發(fā)展。
3 SWOT矩陣分析公允價值的運用
（1）針對優(yōu)勢和機會：加強監(jiān)督和指導使用公允價值計量的運用。
（2）針對劣勢和機會：提高內(nèi)部控制的質(zhì)量。
（3）針對優(yōu)勢和威脅：提高人員職業(yè)素質(zhì)，繼續(xù)教育學習。
（4）針對劣勢和威脅：完善相關會計準則，加強會計人員職業(yè)道德學習。
4 使用公允價值計量的好處
①公允價值具有很強的相關性，提供的會計信息能將快速變化的經(jīng)濟情況及時地反映出來。②預測功能。公允價值也有歷史成本所不能比較的優(yōu)越性。歷史成本雖具有可驗證性，但歷史成本無法揭示資產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)——未來經(jīng)濟利益。③在當前金融工具不斷創(chuàng)新，企業(yè)金融資產(chǎn)和負債日益增多的情況下，公允價值優(yōu)于歷史成本。
5 使用公允價值計量的弊端
（1）新準則對公允價值計量操縱利潤的規(guī)定。例如，對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定是在有確鑿證據(jù)其公允價值進行后續(xù)計量。房地產(chǎn)公司可以隱藏證據(jù)并使得其不確鑿，等需要的時候再出示確鑿證據(jù)。顯然，他可以選擇一個合適的時機，切換為公允價值進行計量，人為的操縱利潤；
（2）公允 []價值的應用在一些地方不符合會計穩(wěn)健性。金融工具活躍，市場價格變化快，不符合會計的穩(wěn)健性；
（3）信息質(zhì)量的可靠性難以保證，公允價值的獲取存在一定的難度，過度依賴會計人員的職業(yè)判斷。
6 對公允價值計量屬性使用的建議
①適度使用公允價值，逐步采用公允價值計量。目前尚不具備全面采用公允價值的條件下，最好采用歷史成本和公允價值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術的可操作性。當不存在公平市價時，需要應用現(xiàn)值技術來計算出相應的公允價值，在這方面我國應該會計準則以及有關法律規(guī)章上予以規(guī)范。
主要參考文獻
金融化大勢所趨
房地產(chǎn)業(yè)面臨的種種變化使得房地產(chǎn)金融化成為此輪轉型最重要的趨勢。實際上，房地產(chǎn)業(yè)天然就具有實體經(jīng)濟和金融經(jīng)濟的雙重屬性。由于房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)抵押品，且是“無轉移抵押”，從它產(chǎn)生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產(chǎn)到銀行抵押，抵押的是產(chǎn)權，而使用權、經(jīng)營權還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權貸款。充分利用房地產(chǎn)的金融屬性，可以引導出很多很精彩的房地產(chǎn)金融活動來。
作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要認識和充分發(fā)揮房地產(chǎn)的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產(chǎn)的自身優(yōu)勢，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產(chǎn)的風險。
在盛世神州與房地產(chǎn)上市公司前五十強的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產(chǎn)上市公司把自身的長處作為金融交易過程中討價還價的要素。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌要折價，統(tǒng)一設計要折價，統(tǒng)一采購要折價，團隊業(yè)績要折價，再加上土地本身，以及附帶的房產(chǎn)，企業(yè)自覺地實現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對于房地產(chǎn)金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產(chǎn)金融的資源程度如何，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額，進而決定了其生死存亡。從這個意義上來說，房地產(chǎn)這個行業(yè)的血脈流的是金融的血。
基金“雪中送炭”
在房地長行業(yè)金融化的過程中，房地產(chǎn)基金有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)直接融資的重要組成部分。根據(jù)國家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會融資總規(guī)模將達到15%。房地產(chǎn)基金具備中國金融改革的政策優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，其誕生可謂“恰逢其時”，將在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮越來越重要的作用。
首先，房地產(chǎn)基金對于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時，房地產(chǎn)基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔“資本金”。
其次，對于金融機構來說，房地產(chǎn)基金能夠“錦上添花”。在金融機構還不能進行房地產(chǎn)貸款的時候，房地產(chǎn)基金就可以進入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時再撤出。當開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進去，既可以幫助金融機構脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。
最后，對于社會投資者來說，房地產(chǎn)基金能夠起到“保駕護航”的作用。通過房地產(chǎn)基金，社會投資者把資金交給有經(jīng)驗的機構進行經(jīng)營管理。房地產(chǎn)基金的經(jīng)營管理因為專注，所以專業(yè)，可以減少風險、保障收益。
專業(yè)的房地產(chǎn)基金除了向房地產(chǎn)商提供資金之外，還可以提供市場定位、成本控制、產(chǎn)品營銷等增值服務，使得項目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。
中國房地產(chǎn)基金的總量很低。據(jù)統(tǒng)計，2010年約為100家，2011年房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為1000億元，和全國房地產(chǎn)貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。
關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；會計計量；虛擬化；公允價值
虛擬經(jīng)濟是與實體經(jīng)濟相對應的一個概念，虛擬經(jīng)濟在21世紀之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟的本質(zhì)是一套價值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價格系統(tǒng)和物質(zhì)價格系統(tǒng)。資產(chǎn)價格系統(tǒng)與物質(zhì)價格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價方式為基礎的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生極大的影響。可以說虛擬經(jīng)濟包含著人們對未來的一種預期，含有極大的波動性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應該是一種重要的實體經(jīng)濟，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)的價格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預期，認為房地產(chǎn)價格會越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟。虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生于實體經(jīng)濟，但是虛擬經(jīng)濟過度的擴張，就會變成一種泡沫，對實體經(jīng)濟乃至這個社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟的過度虛擬化會導致泡沫化，對我國的經(jīng)濟的健康發(fā)展會產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學者的重視。
一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的表現(xiàn)特征
房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實現(xiàn)所有權與使用權的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實物資產(chǎn)進行轉移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關房地產(chǎn)權屬證的轉移，但權屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實體經(jīng)濟循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。
二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的現(xiàn)狀
自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國務院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。
當前普遍認為，當前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟帶來極大的危害。
三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化
房地產(chǎn)經(jīng)濟過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機行為，投資者和消費者的非理性預期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。 從會計學角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。
2012年的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了三個問題：一是一些地方的房價上漲壓力較大。10月份70個大中城市房地產(chǎn)價格環(huán)比上漲的有35個。二是全國土地供應和開工面積都在下降，這將影響到明后年的住宅供應。三是老百姓對房屋質(zhì)量問題更加關心。基于以上三方面原因，國務院近期強調(diào)要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，要加強普通商品房的有效供應。
房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展仍然存在重要的機遇和挑戰(zhàn)。首先，2020年前仍是房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展機遇期。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。按照常住人口統(tǒng)計，我國目前的城鎮(zhèn)化率是52%，要達到70%的水平，發(fā)展空間還很大。如果按固定人口統(tǒng)計，我國目前的城鎮(zhèn)化率只有約36%，那我們的城鎮(zhèn)化的潛力和房地產(chǎn)行業(yè)的潛力將更大。
第二，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度。過去房地產(chǎn)市場講“政府提供住房保障，市場滿足不同層次的需求”，市場和保障的主體是分開的。十報告提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，把兩個方面結合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收購或者租賃一些中小戶型的商品房作為公租房。
第三，擴大內(nèi)需成為經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整的重要基點。目前國家經(jīng)濟結構面臨戰(zhàn)略性調(diào)整，這需要有新興的產(chǎn)業(yè)支撐，并非一朝一夕可以完成。在這種情況下，經(jīng)濟增長主要靠擴大內(nèi)需。在房地產(chǎn)行業(yè)里面擴大內(nèi)需就是要抓好改善性住房需求的機遇。只要在政策方面有所優(yōu)惠，這個市場是很大的，即使對高端的房地產(chǎn)市場也不能回避。
第四，要注重土地制度的創(chuàng)新，注重房地產(chǎn)經(jīng)營的創(chuàng)新。要發(fā)展好房地產(chǎn)最重要的兩個因素，一個是土地，一個是金融。未來土地制度的創(chuàng)新可能集中在如何把城市建設用地的增加和農(nóng)村建設用地的減少掛鉤，以提高進城務工者在城市租賃房屋的能力。另外城市的城鄉(xiāng)土地在保證原來占有率的權益的基礎上得到合理發(fā)揮，也將是需要深入研究的內(nèi)容。未來金融制度改革要深化金融體制改革，推進金融創(chuàng)新為主。住房的金融屬性和投資屬性是客觀存在的，未來在抑制炒房的同時，要引導有條件的居民將住房的直接投資轉變到開發(fā)環(huán)節(jié)的投資。
第五，堅持調(diào)控政策不動搖還是主基調(diào)。政府的政策調(diào)控并不是打壓房地產(chǎn)，而是為了促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。目前政府正在抓緊研究制定符合中國國情的、社會配套的、能夠穩(wěn)定預期的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。但制定一個配套的政策體系并不容易，起碼在明年3月以前現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策還會繼續(xù)執(zhí)行。
還有兩項長期性的工作，一是轉變房地產(chǎn)的發(fā)展方式，大力開發(fā)環(huán)保型的項目。第二是結合實際情況引導各個方面協(xié)調(diào)發(fā)展，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等。
【關鍵詞】地理信息系統(tǒng)； 房屋屬性數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)管理； 地理空間數(shù)據(jù)。
1引言
隨著我國每個城市房地產(chǎn)建設的健康、快速、蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的測繪、房產(chǎn)的拆遷、房產(chǎn)的拆遷、產(chǎn)籍產(chǎn)權的交易、管理維修業(yè)務也不斷地增加，屬權登記變更的日漸頻繁， 且房產(chǎn)業(yè)務的復雜度也有所增強，如果仍繼續(xù)使用老的管理方式，則導致房產(chǎn)工作效率、工作水平低下降、信息數(shù)據(jù)差錯率高、使用困難，老的房產(chǎn)管理方式已不再適用當代房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢。為了提高房地產(chǎn)管理部門的服務質(zhì)量和對市場信息的反映速度，加強對房地產(chǎn)市場管理、保障公眾的權利、維護市場的秩序，開發(fā)一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的綜合管理平臺是有必要的。它不僅集合大部分管理信息系統(tǒng)所擁有的各種管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理編碼對信息處理進行管理，將房屋的屬性信息、產(chǎn)權屬性信息相結合、房屋空間地理坐標信息相結合，使房地產(chǎn)的管理更加的規(guī)范、智能與科學，從而迎來數(shù)字房產(chǎn)的時代。
1.GIS的概念
1.1GIS的定義
地理信息系統(tǒng)，是采用地理模型分析方法，實時提供多種空間和動態(tài)地理信息， 為地理研究、綜合評定、定量分析、管理決策等提供服務而建立起來的具有地理圖形和空間定位功能的空間型數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎， 在計算機軟件、硬件環(huán)境允許下， 對空間相關數(shù)據(jù)進行采集、模擬、管理及顯示。
1.2 GIS的主要組成
GIS基本構成主要包括以下五個部分： 應用人員、應用模型、系統(tǒng)硬件、系統(tǒng)軟件和空間數(shù)據(jù)。
1.3 GIS的主要特點
GIS具有將基本的房屋屬性信息與空間數(shù)據(jù)信息相關聯(lián)的特點，這些特點將實現(xiàn)房屋圖形與房屋基本屬性數(shù)據(jù)查詢分析統(tǒng)計的圖形化、直觀化。GIS的特點主要有以下幾點：l 把房地產(chǎn)的決策與管理作為目的，把房地產(chǎn)GIS作為管理的平臺，對房屋基本屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)計、空間數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計等多方面進行綜合的管理與分析。2 由計算機進行空間地理數(shù)據(jù)信息的管理進行硬件系統(tǒng)的支持，再由計算機軟件進行解析，并把這些作用于房地產(chǎn)空間地理數(shù)據(jù)， 進而就可以產(chǎn)生對房地產(chǎn)有用的數(shù)據(jù)信息，完成有關房地產(chǎn)復雜、繁瑣的數(shù)據(jù)分析任務。3 直觀性、動態(tài)性、多元性，對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)收集、查詢、統(tǒng)計、分析整理等多重空間數(shù)據(jù)信息具有較強處理功能。
2 GIS在房地產(chǎn)管理中的應用
2.1 GIS在現(xiàn)代房地產(chǎn)管理應用現(xiàn)狀
GIS是可以深入到多個行業(yè)并以應用為目的的信息管理平臺。在房地產(chǎn)管理中具有顯著重要性，GIS在房地產(chǎn)的圖紙管理、城市建設規(guī)劃、開發(fā)建設、業(yè)務管理等各個方面都得到應用。當前我國不少城市以GIS為基礎平臺已建立、并實現(xiàn)以圖管房的信息管理理念，但對于產(chǎn)籍產(chǎn)權、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)交易等方面的管理及分析，仍還有大部分城市還沒有建立完善GIS信息管理平臺
2.2 GIS在房產(chǎn)管理中的簡單應用
將GIS應用于房產(chǎn)的管理中是對傳統(tǒng)房產(chǎn)管理模式的技術革新與重大突破，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)業(yè)務的管理方面不斷升級、重視與規(guī)范。具體表現(xiàn)如下：
2.2.1 建立一套房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的地理空間數(shù)據(jù)模型
GIS房地產(chǎn)信息管理平臺是一個冗長而復雜的信息系統(tǒng)工程，而建立這樣的一個信息系統(tǒng)就需要房地產(chǎn)管理部門投入大量的人力、物力、財力，更需要良好的計算機技術工作者與豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗。房地產(chǎn)信息包括坐落信息、自然信息、產(chǎn)權信息等，是房產(chǎn)管理的基礎資料，在GIS系統(tǒng)還沒投入使用時， 傳統(tǒng)的描述這些信息的方法一搬是采用人工方式或單一數(shù)據(jù)分析，但是房產(chǎn)管理信息動態(tài)特征是變化多端的，老式的方法已經(jīng)不再滿足其信息特征的需要。GIS的管理平臺是建立在房地產(chǎn)管理的地理空間數(shù)據(jù)上，所以它的基本要素一搬以直觀、簡單地點、線、面表示房地產(chǎn)的相關數(shù)據(jù)信息，并可以生成關于房地產(chǎn)管理部門所需要的所有房產(chǎn)的分層平面圖、分幅平面圖、分丘分戶平面圖。
2.2.2 GIS對于房產(chǎn)管理決策的應用
GIS在房地產(chǎn)管理中的應用大概有以下幾方面：
（l） 房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的管理：通過GIS系統(tǒng)使地理空間數(shù)據(jù)信息與房屋的基本屬性數(shù)據(jù)信息相鏈接，使房地產(chǎn)的信息管理工作更加明了、直觀、簡捷，從而更利于管理工作人員對于房地產(chǎn)相關業(yè)務的理解及判斷。更應該說房地產(chǎn)管理的基礎依據(jù)就是信息數(shù)據(jù)。
（2） 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計：在房地產(chǎn)工作人員管理的過程中，每當相關政策將出臺與實施時，房地產(chǎn)的管理部門都要對其進行房地產(chǎn)狀況的分析，分析結果可以以任何方式直觀的顯示。
（3） GIS在房地產(chǎn)管理中的評價與分析：GIS建立了一個特殊地理編碼，應用于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理，對每個房屋權利人所對應的其唯一的房屋地理編碼，形成一個一對多的鏈接模式，這樣便達到了自圖形到房產(chǎn)檔案、自房產(chǎn)檔案再到矢量圖形的調(diào)用交互與訪問。從而達到房屋的空間地理屬性、產(chǎn)權屬性、房屋自然屬性的結合與關聯(lián)，并最終達到“以圖管業(yè)、以圖管房、以圖管證、以圖管檔”的目的。
（4） 繪制房屋的拆遷紅線：我們常利用GIS的緩沖區(qū)分析功能與矢量繪圖功能繪制房屋拆遷紅線，在城市道路建設和老城區(qū)的改造項目中，用以確定紅線區(qū)域內(nèi)所有的拆遷住戶及其拆遷所應得的補償。
（5） GIS技術為社會公眾、政府、企業(yè)提供可共享、數(shù)字化的各類房產(chǎn)信息，使城市的宏觀規(guī)劃信息“房地產(chǎn)業(yè)的金融、人口、產(chǎn)權、交易及基礎地理信息” 等一系列信息建立直接客觀的聯(lián)系，將全方位地改善建設、管理手段和城市規(guī)劃等房產(chǎn)信息基礎，普遍提高了城市管理水平與效率。
5結束語
將GIS技術引入房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺中不僅是房地產(chǎn)管理形式的巨大改變，而且還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的巨大突破，它改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的管理信息系統(tǒng)軟件，更加注重房屋屬性信息、忽視圖形信息的表現(xiàn)形式。全文總體體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門的管理工作將走向更規(guī)范、更成熟的方向。
參考文獻：
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第一，金融工具的公允價值確認、計量和披露。2005年我國金融市場出現(xiàn)了多種金融工具，如權證及其創(chuàng)設制度、短期融資券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、新的券商集合理財產(chǎn)品、債券遠期交易等。隨著其后各種金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企業(yè)內(nèi)的作用日益重要，如何初始確認和計量、后續(xù)計量、期末估價及減值等問題變得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其他方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量則能更好地反映其市場價值。從《企業(yè)會計準則第22號――金融工具確認和計量》第7條第1款、第8條第1款、第30條、第32條、第40條規(guī)定都可以看出，新會計準則對金融工具初始確認和計量、后續(xù)計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標準的，其實質(zhì)是要求對交易性和可供出售的金融資產(chǎn)或負債按公允價值進行計量，這樣能更好地反映企業(yè)真實的財務狀況和經(jīng)營成果，以滿足會計報告的使用者決策的需要。
第二，套期保值的公允價值確認和計量。我國匯率和利率的市場化改革使匯率和利率在一定幅度內(nèi)自由波動。例如，自去年7月我國實施匯率改革以來，人民幣對美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民幣兌美元中間價在出現(xiàn)了連續(xù)升值300多個基點后又連續(xù)下跌120多個基點的情形，這在人民幣交易史上并不常見。鑒于此，金融企業(yè)迫切要求通過各種金融及金融衍生工具來規(guī)避匯率和利率的波動對企業(yè)資產(chǎn)和負債產(chǎn)生的風險，套期保值就成了理想的選擇。《企業(yè)會計準則第24號――套期保值》第3條規(guī)定：套期保值(以下簡稱套期)，是指企業(yè)為規(guī)避外匯風險、利率風險、商品價格風險、股票價格風險、信用風險等，指定一項或一項以上套期工具，使套期工具的公允價值或現(xiàn)金流量變動，預期抵銷被套期項目全部或部分公允價值或現(xiàn)金流量變動。顯然，套期保值也是以公允價值作為計量標準的。
第三，投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量與期末估值。《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》第2條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在現(xiàn)行企業(yè)會計制度下，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。若企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，在現(xiàn)行會計制度下該房地產(chǎn)應按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)，并按其估計使用年限提取折舊。這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價值，歪曲了企業(yè)投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業(yè)的真實情況，并給企業(yè)當局進行利潤操縱提供了很好的機會與空間，極大地損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)計量和提取折舊顯然是不適合的。《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。第11條規(guī)定：采用公允價值模式計量的，不對投賢房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。另外，期末應將投資性房地產(chǎn)按公允價值進行估值。第11條規(guī)定：采用公允價值模式計量的，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。可見，新會計準則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與期末估值，提出以公允價值為標準，從而有益于企業(yè)本身、投資者、債權人、企業(yè)主管部門及社會公眾。
【關鍵詞】投資性房地產(chǎn) 會計規(guī)范 探索
企業(yè)會計準則既是會計操作規(guī)范和指南,也是審計人員就企業(yè)會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據(jù)之一。
《企業(yè)會計準則――應用指南2006》(中國財政經(jīng)濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關于“1521投資性房地產(chǎn)”的內(nèi)容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:
《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理。”中第五款規(guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業(yè)務成本’科目。已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備。”
同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理。”中的第五款規(guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記‘其他業(yè)務成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業(yè)務收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業(yè)務收入’科目”。
筆者以為上述規(guī)定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業(yè)務收入”和“其他業(yè)務收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業(yè)日常活動中形成的經(jīng)濟利益總流入。日常活動收入一般是指企業(yè)銷售商品、對外提供勞務、讓渡資產(chǎn)使用權等導致的經(jīng)濟利益流入企業(yè),而上述兩款闡述的都是讓渡資產(chǎn)所有權而非讓渡資產(chǎn)使用權的賬務處理,因而其規(guī)范似嫌牽強。
筆者認為有兩種賬務處理建議可供選擇:
一、參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬務處理,將處置投資性房地產(chǎn)凈收益記入“營業(yè)外收入”科目,或將處置投資性房地產(chǎn)凈損失記入“營業(yè)外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的處置較為適宜。即:
處置投資性房地產(chǎn)時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計提減值準備,借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目;按處置投資性房地產(chǎn)應繳稅費金額,貸記“應交稅費”科目。按其差額,借記“營業(yè)外支出”科目,或貸記“營業(yè)外收入”科目。
二、比照處置“交易性金融資產(chǎn)”、“長期股權投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”和“持有至到期投資”,將投資性房地產(chǎn)的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或將處置凈損失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的處置更為適合。即:
處置投資性房地產(chǎn)時,應按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日(指原作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),或原自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn))記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面成本,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按處置該項投資性房地產(chǎn)應繳的各種稅費,貸記“應交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。
上述建議中第一種方法理由如下:
(一)《指南》在列示“6051其他業(yè)務收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產(chǎn)項目歸入規(guī)范之中。
(二)《指南》在闡述“6402其他業(yè)務成本”的具體內(nèi)容中,亦未列示處置投資性房地產(chǎn)項目。
(三)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同屬于非流動資產(chǎn),其出租所得屬于收入中讓渡資產(chǎn)使用權的收益,記入“其他業(yè)務收入”無可厚非。而投資性房地產(chǎn)處置所得,顯然不屬于日常活動形成的收入,應將其歸屬于讓渡資產(chǎn)所有權形成的“利得”,理應記入“營業(yè)外收入”科目,同理,當其處置實收金額低于其賬面成本時,應作為“損失”,記入“營業(yè)外支出”科目。
(四)《指南》在列舉“6301營業(yè)外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產(chǎn)處置利得”項目。而“投資性房地產(chǎn)”屬于“非流動資產(chǎn)”在會計界則是眾所周知的。
(五)《指南》將“非流動資產(chǎn)處置損失”,歸屬于“6711營業(yè)外支出”的構成內(nèi)容之一。
(六)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,在境內(nèi)轉讓無形資產(chǎn)(包括轉讓土地使用權)、銷售不動產(chǎn)(包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物)應繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)征收一定比例的城市維護建設稅(分別納稅人所在地:市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其他地區(qū)1%)。另外,根據(jù)有關規(guī)定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)應繳的上述稅費時,應貸記“應交稅費”科目。
上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:
(一)投資性房地產(chǎn)包括“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”,其投資性由此可見一斑。
(二)投資性房地產(chǎn),如屬自行開發(fā)形成,不但資金占用大,而且開發(fā)時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續(xù)和程序冗雜。類似于“長期股權投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產(chǎn)同樣具有投資的長期性。
(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)處置利得或損失順理成章。
(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應同時滿足兩個條件:
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
