時(shí)間：2023-05-17 09:56:43
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開競價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對比，對高于市價(jià)的部分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
（一）將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬，不確認(rèn)收入。
（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。
（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。
（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。
（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)偅歉鶕?jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤；對于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)偅斐筛鏖_發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢，進(jìn)行銷售時(shí)，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對；將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。
（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對于上述問題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用，違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。
（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。
（一）缺乏個(gè)人誠信機(jī)制
我國每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（二）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大
房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實(shí)。
（三）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性
各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)后期對各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對策
（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度
1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)模式還需要各個(gè)部門明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計(jì)工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)程序，并寫入公司章程，并請股東會(huì)或董事會(huì)予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。
3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計(jì)職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國家有義務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)署關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，最終使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)達(dá)到規(guī)范化。這樣審計(jì)人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計(jì)工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能，來制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)
1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計(jì)的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國內(nèi)部審計(jì)必須做到不放松任何其一。在市場經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識上要重視內(nèi)部審計(jì)工作，開展富有建設(shè)性的參與式審計(jì)，審計(jì)理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計(jì)方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計(jì)轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實(shí)務(wù)同新興的服務(wù)性實(shí)務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會(huì)的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)順利轉(zhuǎn)型。
2、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個(gè)部門造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于風(fēng)險(xiǎn)管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門，最終可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個(gè)職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責(zé)，并建立一整套獎(jiǎng)懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵(lì)性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。
3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立。其中，形式上獨(dú)立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨(dú)立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實(shí)質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實(shí)施稽核。稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計(jì)程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對內(nèi)部審計(jì)的有效開展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計(jì)工作的開展，有助于提高審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計(jì)方法的變革。
（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行力
1、拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域。在國際上，內(nèi)部審計(jì)師已經(jīng)從事包括財(cái)務(wù)檢查與審計(jì)、經(jīng)營審計(jì)、管理審計(jì)以及遵紀(jì)守法審計(jì)在內(nèi)的綜合審計(jì)工作。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財(cái)務(wù)收支審計(jì)，將內(nèi)部審計(jì)的范圍縮小了。我們應(yīng)以財(cái)務(wù)審計(jì)為基礎(chǔ)，以管理審計(jì)為重點(diǎn)；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計(jì)；突出戰(zhàn)略審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，投資決策審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)、施工項(xiàng)目審計(jì)、采購合同審計(jì)、戰(zhàn)略審計(jì)、成本費(fèi)用效益審計(jì)等。由于單純的事后審計(jì)已不能滿足對企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評價(jià)的要求，因此內(nèi)部審計(jì)應(yīng)由事后審計(jì)向事中、事前審計(jì)發(fā)展。要求內(nèi)部審計(jì)把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計(jì)為主向事中、事前審計(jì)逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計(jì)掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預(yù)測預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計(jì)的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計(jì)滲透到企業(yè)的每個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營活動(dòng)中去。
2、提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計(jì)作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡單隨意地將財(cái)務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計(jì)崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍當(dāng)中。可以參照國際內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)的做法，建立注冊內(nèi)部審計(jì)師資格考試制度，提高內(nèi)部審計(jì)人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、金融和審計(jì)等各方面的知識，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計(jì)工作所提出的要求。
3、及時(shí)改進(jìn)審計(jì)手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)必須更新審計(jì)方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計(jì)理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計(jì)效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計(jì)工作中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計(jì)往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計(jì)算機(jī)審計(jì)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)倉庫，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應(yīng)自身的審計(jì)軟件。這樣就可以實(shí)時(shí)地調(diào)用掌握企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計(jì)的客觀性，同時(shí)也有利于提高審計(jì)效率，順應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)要求。
（四）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)展開審計(jì)工作
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，有各自個(gè)性的一面，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過程歷時(shí)周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)全過程監(jiān)督，因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進(jìn)行監(jiān)督，對每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。對于特殊的項(xiàng)目，還可以考慮引入專門的中介機(jī)構(gòu)如造價(jià)師、評估師等進(jìn)行鑒定。
三、小結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，不能對審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問題
1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來低價(jià)購入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評估來進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開競價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進(jìn)行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進(jìn)行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計(jì)入到經(jīng)營收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進(jìn)行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價(jià)來進(jìn)行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計(jì)算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進(jìn)行操控。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來進(jìn)行分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對借款費(fèi)用也沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計(jì)入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計(jì)提出相應(yīng)的建議
1.對土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評估
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對于土地的使用權(quán)價(jià)值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對比，進(jìn)行評估。對于計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計(jì)入到開發(fā)成本中。
2.加強(qiáng)對經(jīng)營收入的管理
在進(jìn)行審計(jì)的過程當(dāng)中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進(jìn)行查實(shí)。
3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。
4.加強(qiáng)對審計(jì)人員的管理
審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務(wù)資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對注冊會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對違反貸款合同約定,注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對比,對高于市價(jià)的部分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實(shí)施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開始逐步形成并完善。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計(jì)對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種
國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測算及總收入計(jì)算。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費(fèi)者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。
印花稅的審計(jì)
印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。
房產(chǎn)稅的審計(jì)
對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
土地增值稅的審計(jì)
土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。
城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。
契稅的審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納。可以充分利用國土部門和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析是否存在未繳納契稅。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。
一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。
隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤空間。在這種情況下，加強(qiáng)成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、提高競爭力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長，因此其開發(fā)過程通常按不同的階段進(jìn)行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個(gè)階段，本文按照開發(fā)過程不同階段分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出相應(yīng)的對策。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本配置。準(zhǔn)確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項(xiàng)目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實(shí)行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項(xiàng)目可行性研究是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上的合理性分析
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對工程造價(jià)進(jìn)行控制。因?yàn)閺慕ㄖ?xiàng)目經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，影響建筑項(xiàng)目成本的主要時(shí)期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計(jì)結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項(xiàng)目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟(jì)上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計(jì)效果而不計(jì)成本導(dǎo)致工程造價(jià)超標(biāo)的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計(jì)人員普遍缺乏概預(yù)算知識，只負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量，套定額編制預(yù)算，對工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計(jì)提供建議。
3.建設(shè)階段對實(shí)際成本的控制能力不足
開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實(shí)際形成過程，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實(shí)際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）工程招投標(biāo)管理不規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)階段，對投標(biāo)單位審查不嚴(yán)格，出現(xiàn)了施工標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標(biāo)不一致的現(xiàn)象。不具備投標(biāo)資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標(biāo)資格，中標(biāo)后未經(jīng)招標(biāo)人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實(shí)際施工企業(yè)的利潤，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)來換取利潤。也有些施工單位以較低價(jià)格優(yōu)勢達(dá)到中標(biāo)目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會(huì)出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。
（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對項(xiàng)目成本實(shí)時(shí)監(jiān)控
企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力，容易出現(xiàn)差錯(cuò)，信息的時(shí)效性也受到限制，不能為項(xiàng)目決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。
4.項(xiàng)目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵(lì)機(jī)制
項(xiàng)目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵(lì)機(jī)制，挫傷了員工的積極性。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策建議
針對上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建議從以下方面采取措施，以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：
1.加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究工作，成立項(xiàng)目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價(jià)師、工程造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析師、會(huì)計(jì)師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進(jìn)行充分的市場調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本配置。
2.優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案
加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)部門與預(yù)算部門的溝通，達(dá)到設(shè)計(jì)與概算、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，力求使設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上達(dá)到最優(yōu)化，其中實(shí)行限額設(shè)計(jì)就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價(jià)的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計(jì)更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)，委托專業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，提高設(shè)計(jì)方案質(zhì)量。
3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制
在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標(biāo)管理制度，對招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴(yán)格控制工程變更。借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，對施工過程實(shí)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，有利于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強(qiáng)監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。
4.建立項(xiàng)目結(jié)算階段成本考核激勵(lì)機(jī)制
1.1 企業(yè)管理層對內(nèi)部控制缺乏正確的認(rèn)知
我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人士都是從基層成長起來的，他們都是由包工頭層面開始做起，這樣的職業(yè)發(fā)展歷程使他們掌握了大量實(shí)際的工程管理經(jīng)驗(yàn)，可是他們對于企業(yè)的管理確缺乏全面的了解和認(rèn)知。他們在企業(yè)運(yùn)營的過程中只關(guān)心企業(yè)當(dāng)前的盈利狀況，沒有認(rèn)識到進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制對企業(yè)長期發(fā)展的重要性，忽視了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)部控制，無意中為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將來的發(fā)展埋下了隱患。
1.2 內(nèi)部監(jiān)督不到位
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然已經(jīng)建立起企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門，但是卻沒對企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門的職權(quán)進(jìn)行明確的界定，導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門與財(cái)務(wù)部門之間職權(quán)產(chǎn)生交叉，在部分事務(wù)的管理上卻分管不明。這樣的監(jiān)管體制無法發(fā)揮出它本身的監(jiān)管效力，會(huì)讓企業(yè)管理結(jié)構(gòu)變得非常松散，達(dá)不到企業(yè)預(yù)先設(shè)定加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督和管理的目標(biāo)，這將不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
1.3 房企收入成本核算不夠合理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行需要龐大的資金維系企業(yè)營運(yùn)的資金鏈，而為了保障企業(yè)的正常運(yùn)營，在進(jìn)行內(nèi)部控制時(shí)進(jìn)行的收入成本核算是非常重要的環(huán)節(jié)。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行收入成本核算時(shí)卻不夠規(guī)范和合理，對企業(yè)發(fā)展帶來了不良影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有其獨(dú)特之處，其營運(yùn)所需的資金量大，資金回籠時(shí)間長，此次在每次的開發(fā)項(xiàng)目完成后都需要很漫長的一段時(shí)間進(jìn)行收入成本的核算，這么長的時(shí)間跨度常常對后期的核算造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入成本核算產(chǎn)生不合理的現(xiàn)象
1.4 缺乏預(yù)算控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行必要的預(yù)算控制，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常有序的進(jìn)行。可是由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，有很多企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初始沒有進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算控制，這會(huì)造成在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本預(yù)算的情況發(fā)生，這種情況將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張更有甚者會(huì)造成企業(yè)的資金鏈斷裂。
1.5 沒有進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其發(fā)展壯大的過程中，勢必會(huì)遇到許多影響企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)事件，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并有建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系，缺乏面對風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分來自商業(yè)銀行的貸款，資金的籌集成本大，而開發(fā)項(xiàng)目所涉及的環(huán)節(jié)多而復(fù)雜，如果在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制將會(huì)大大增加企業(yè)在運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的策略
2.1 建立健全的內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證自身可以安全高速地發(fā)展，需要建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度。在制訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行制訂，千萬不能生搬硬套其他公司的制度。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的情況是不同的，所以要為企業(yè)度身定制合適的制度，以保證企業(yè)的各部門之間可以協(xié)同合作，使企業(yè)做到高效運(yùn)營和創(chuàng)造出更高的收益
2.2 完善內(nèi)部監(jiān)督建設(shè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督是企業(yè)可以健康發(fā)展的一大保證，為了讓企業(yè)的發(fā)展可以滿足社會(huì)需求，因此我們要注重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督，從而使內(nèi)部控制制度發(fā)揮出其真正的作用，讓它為企業(yè)的發(fā)展壯大保駕護(hù)航。并且在對內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督時(shí)要及時(shí)地發(fā)現(xiàn)其不足之處，并且逐步完善它，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督的常規(guī)化和做到發(fā)現(xiàn)問題時(shí)可以采取相應(yīng)的應(yīng)急方案，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
2.3 加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算的控制
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的收入成本控制呈不合理的現(xiàn)象，這將會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營運(yùn)的過程中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對成本核算的控制。企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)意識到會(huì)計(jì)控制在企業(yè)內(nèi)部控制中舉足輕重的地位，它為企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目決策提供非常重要的參考資料。因此，我們要對會(huì)計(jì)成本核算進(jìn)行改善，使它符合企業(yè)發(fā)展的需求，為企業(yè)提供精準(zhǔn)并且可靠的信息。
2.4 注重預(yù)算控制
為了有效地防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目預(yù)算失實(shí)，給企業(yè)的發(fā)展帶來不可挽回的損失，企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)重視對項(xiàng)目的預(yù)算控制，建立相應(yīng)的預(yù)算控制制度，以求做到對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效預(yù)算控制。在建立預(yù)算控制時(shí)應(yīng)當(dāng)明確的以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃為目標(biāo)，做到對項(xiàng)目的規(guī)范管理和有效控制，使一切的活動(dòng)緊緊圍繞著項(xiàng)目開展。
2.5 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在企業(yè)的運(yùn)營過程中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，建立起風(fēng)險(xiǎn)評估體系，對企業(yè)發(fā)展中可能發(fā)生的各種運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)做出評估以及建立相對應(yīng)的應(yīng)急方案，以便當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生時(shí)可以及時(shí)采取措施將企業(yè)損失降到最低。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對資金的管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身對資金的控制，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況，保證企業(yè)的健康發(fā)展。
