時間：2023-03-15 14:58:53
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一、房地產稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃
1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
（一）德國房地產稅制
1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計稅依據和稅率。土地稅計稅依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征收；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
3.稅收優惠政策。德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給予獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優惠政策。
4.稅收調控政策。為抑制房價上漲，德國通過稅收手段加大不動產交易成本，對不動產的買賣除了征收土地稅、房地產稅和不動產交易稅外，還征收15%的不動產買賣差價盈利稅；2009年起用于出租的不動產，對租金收入征收25%的資本利得稅。
（二）新加坡房地產稅制
1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產均征收物業稅，物業稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2.計稅依據和稅率。新加坡房地產的計稅依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業稅，對其他類型房地產征收10%的物業稅。
3.稅收優惠政策。一是不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產年價值低于6千新元的房地產免征物業稅，對年價值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對年價值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調控政策。新加坡政府為控制高房價，對超過100平方米的房地產征收更高倍的土地出讓金和物業稅。
二、國外房地產稅制的經驗借鑒
（一）房地產稅制體系完整，征稅對象范圍廣
對房地產取得、保有和轉讓環節都設有相應稅種，且以保有環節的稅收為主，對保有環節征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動性及使用效率，同時鼓勵住房人購買小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產，由于房地產稅收征收范圍廣、稅源穩定，房地產稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財政收入的重要來源之一，如美國，房地產稅收占地方財政收入的50%以上。
（二）計稅依據明確，稅率設置靈活
房地產稅的計稅依據較為統一，有獨立的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值征收房地產稅，評估價值隨著經濟增長而提高，相應稅收也會增加，起到自動調節房地產價格的作用，也更加客觀、公正。稅率設置層次豐富，通過設置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。
（三）房地產稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產的私下交易，增強了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估，如美國的財產管理處和財產評估辦公室，新加坡的產業估價及核稅處等。
（四）實行多項稅收減免優惠政策
各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或現金補償；德國對自有自住的房地產免征房地產稅；新加坡對自住型房地產實行較低的稅率。
三、我國房地產稅制存在的問題
（一）房地產稅收目標不明確
我國房地產稅種類較多，而每個房地產稅稅種具有不同的政策目標，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰、不協調。現行的房地產稅制存在的弊端，使得房地產稅的調節作用難以發揮效果，而且，我國現行的房地產稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對象不完整
一是我國目前存在的房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村，隨著經濟的發展，農村地區經濟蓬勃發展，一些單位、個人到農村地區進行房地產投資進行合理避稅，不利于發揮稅收杠桿的調節作用；二是我國目前征收的房地產稅主要是對個人經營性房地產征收，對個人自住房地產不征收，導致無法通過該項稅收調控房地產價格、調節社會貧富差距等。
（三）保有環節稅負輕，流轉環節稅負重
目前我國房地產稅制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環節的稅收種類較多，保有環節的稅收種類少；二是在流轉環節的稅率高，保有環節的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮土地持有環節上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對于非經營性用房免征使用稅。而我國對流轉環節卻征收高達30%-60%的增值稅，這樣不同環節的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節效率。
（四）計稅依據不合理
我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅的難度，又降低了房地產稅對市場的調節力度，違背了房地產稅設置的初衷。這種房地產稅計稅依據存在的不合理性，也使得房地產稅收收入增速房地產稅制國際比較研究與房地產價格增速不同步。
（五）房地產稅收征收管理制度不健全
一是不動產登記制度未正式落實，不利于房地產稅相關稅種設置，同時不利于加強稅收征管力度；二是房地產價值評估制度不健全，缺少專門的機構進行房地產價值評估，現有的房地產評估機構、評估人員素質無法滿足房地產稅收征收管理需要。
四、完善我國房地產稅制的政策建議
（一）擴大房地產稅征收范圍，使房地產稅逐步
成為地方政府的穩定財政收入來源借鑒國際經驗，我國房地產稅的征稅范圍應擴大至所有國家、集體、個人擁有的各類不動產，包括農用土地、農村房地產、城鎮居民房地產以及閑置的土地、房屋等，實現城鄉稅制一體化。房地產稅是一項穩定的稅源，應通過擴大稅源基礎，使房地產稅逐步成為地方主體稅種。
（二）簡化房地產稅種，防止重復征稅，重點培育
房地產保有環節稅收合理分配不動產稅種在取得、保有和轉讓環節中的設置，降低轉讓環節的稅收，提高土地流動性，刺激土地供給增加，重視不動產在取得和保有環節征稅，通過增加對保有環節的征稅，可以提高不動產的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環節稅收征收；二是對契稅實行差別化稅率，調節不同收入群體、不同購房類型的征稅標準；三是擴大房地產保有環節征稅范圍，對個人自住型房地產征收房產稅。
（三）合理確定計稅依據，靈活設計房地產稅率
科學合理選擇房地產稅基，有效消除房地產稅收不公現象。一是以房地產市場價值為基礎征收房地產稅，每年對房地產價值進行一次評估，避免以房地產原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎征收房地產稅，房屋租金每年進行一次評定，以更好地體現房地產升值因素。在房地產稅率設計上，可以采取累進制，降低低收入者的稅負水平，并賦予地方政府在一定范圍調節稅率的權利，由地方政府依據地方經濟發展狀況、居民購買力水平，以有利于地方房地產市場健康發展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調節稅率。
（四）建立健全房地產產權登記制度，完善房地產價值評估制度
1．1日本的房地產稅
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。
（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
2．4適當下放房產稅的征管權限
我國現行的房地產稅制中,涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展,房地產稅制與經濟發展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節,緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構,促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉,輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕;而流通環節,多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產稅,又要征收營業稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據,截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一,內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內外資企業競爭起點不同,稅負不公,不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低,征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規定進行,沒有法律依據,國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行zd規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅,其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規,級次較低。
(四)征稅范圍窄,財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收,還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象;土地使用稅也排除了農村土地,僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清,費高于稅
目前,我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收,約占建設成本的9%;而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全,稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革,需要進行財產評估的稅種和數量會很多,而我國的房地產評估業起步較晚,既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合,清理取締不適應經濟發展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種;將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段;把一部分體現政府職能,屬于稅收性質,且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規費,繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅,簡化稅制;提升房地產稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產估價制度等配套措施,促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種,開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質的其他收費,合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下:
1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉,輕持有的現狀,就必須適應市場經濟發展的要求,擴大不動產的征收范圍,取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房,也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定,把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征,是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據;二是從租計征,以租金收入作為計稅依據。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承
擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經營行為征稅與營業稅有交叉;而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現不了調節級差收入的作用,對促使土地使用者節約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉經濟的發展,許多地方城鄉結合部難以區分,分設在城鄉的企業由于地理位置的不同,也會產生稅負差別;四是部分減免稅規定,過多地照顧了納稅困難企業,不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理,影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經濟發展極不平衡,全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間,各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次,下放管理權限
中央制定物業稅的基本法,對稅法要素做原則性規定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前,土地、房屋資源浪費現象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產投機,避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
關鍵詞：房地產；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政
我國房地產稅收現狀及存在問題
（一）房地產稅收現狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律。總體說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產稅制存在的突出問題
首先，房地產稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產保有環節的稅負過輕而流轉環節稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業的競爭。
我國物業稅改革思路
（一）物業稅改革的模式
目前，針對物業稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經營性用房和用地征收的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅以及土地增值稅進行合并，開征統一的物業稅，物業稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發揮貧富調節作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產稅征收范圍很小，只有房產稅，因此，筆者建議現階段應該選擇比例稅率。確定物業稅稅率既要考慮區域間房地產價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業稅稅率的確定主要是依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅的財產的估價。筆者建議物業稅稅率為1%-2%，地方政府根據實際情況在一定范圍內進行調整。
稅基的計量。物業稅的稅基是物業稅征收時的房地產價，房地產稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產評估價值為計稅依據，以評估價值的80%為稅基，房地產課稅價值每五年評估一次。
物業稅的減免政策。建議物業稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業經費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經財政部批準免稅的其他房屋與土地。
（二）物業稅改革的效應分析
物業稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業稅后，為保證長期、穩定的物業稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留,這樣將對我國地方經濟的可持續發展起推動作用。
開征物業稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業稅可以抑制土地的炒賣，即使開發商土地閑置，也必須每年按評估的財產價值繳納物業稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移。根據房地產的市場價格征稅，提升在城市中心區的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業的選擇，實現物業的正常流動，從而推動城市空間布局和經濟結構的不斷調整。
開征物業稅可以起到調節貧富差距的作用。物業稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有階段為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房產、地產成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現象，降低財產的集中度，從而形成個人所得稅調節即期個人收入分配、物業稅調節個人財富積累水平，具有連續性、互補性的稅收調節機制。
對我國房地產稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現行涉及房地產開發和保有各環節的稅種和相關收費，經合并調整，構建統一規范的物業稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業稅（財產稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。
要進一步規范房地產的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產的價值評估質量提出了要求。實行物業稅改革后，必然要對房地產的稅收評估進行規范，適時推出更為細化、規范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權相匹配的物業稅體制。把物業稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業稅培養成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規模、優化投資環境，轄區內不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加，這就形成了稅收收入的良性循環。
參考文獻：
1.鄧宏乾.基于稅收目的的物業稅改革分析—兼評物業稅改革方案［J］.華中師范大學學報（人文社會科學版），2006.5
論文摘要：環境保護工作是每一個給排水工作者義不容辭的責任，環保型建筑是未來建筑的發展方向，本文將從節約用水、節省能源、防治水質污染等方面著手，探討如何利用現有的新材料、新設備和新工藝實現建筑給排水的環保設計。
人類為生存、發展和繁榮不懈地努力和創造，推進了人類文明的歷史進程。在享受大自然無私給予恩賜的同時，我們每個人也同樣肩負著節約能源、保護環境的責任。作為與環保工作息息相關的給排水專業工作者，從我做起，從本職工作做起，更是我們義不容辭的責任。本文將從節水、節能和二次供水的污染防治等幾個方面探討建筑給排水設計中的環保問題。
1節水
資料顯示，中國人均水資源占有量約為2400多立方米，僅為世界人均水資源占有量的四分之一，屬于缺水國家。特別是近二十年來隨著我國國民經濟的飛速發展水污染日益加劇，水資源問題更加突出，節約用水成了重要而緊迫的任務。
建筑給排水中節水的重點在于：衛生器具及其給水配件；屋頂水箱浮球閥；建筑中水等方面。
1.1采用新型衛生器具及其配件
老的衛生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大，衛生器具給水配件密封性和耐用性差，經常造成“跑、冒、滴、漏”等現象，造成水資源的巨大浪費。而新型的衛生設備，如JS型虹吸式高效節水型坐便器每次沖洗水量僅為5升，可節水50％；公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節水20～50％；而陶瓷芯水龍頭密封性能好，開關數萬次無滴漏，節水效果十分顯著。
1.2屋頂水箱浮球閥
屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開式浮球閥之外，有出現了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點的是導閥控制型浮球閥，兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統產品開關不靈的現象，減少了溢流。
1.3建筑中水
“節流”也需“開源”，建筑中水使污、廢水處理后回用，既可節約用水，又使污水無害化、資源化，起到保護環境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用，有明顯的社會效益。最近頒布的《建筑中水設計規范》（征求意見稿），對中水水源、水質標準、中水系統、處理工藝等幾個方面都做了具體要求，預計正式實施后，對中水利用將起到極大地推進作用。建筑中水系統在濟南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應用且效果不錯。目前，中水處理設備已有定型產品供設計選用。
2節能
節能是我國經濟發展中的一個重要措施，從某種意義上說，節能的就是環保的。建筑給排水的設計中，除對系統進行合理布置、精心計算外，二次供水設備的選擇和熱水供應系統是節能的重點。
2.1二次供水設備的選擇
由于傳統的水泵－水箱供水方式中水質易受污染，所以二次供水已越來越多的被氣壓罐供水和變頻調速供水所取代。其中變頻調速設備是20世紀90年代以來迅速發展并得到廣泛應用的供水方式，它采用變頻器改變電機的供電頻率，根據用水量的大小實現對水泵的無級調速和循環軟起動。變頻設備已從最初的恒壓變量供水發展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式，根據系統的運行特點和設備的節約特性，合理的選擇設備，其節能效果是十分突出的。一般的，因為在用水低谷時偏離設計工況最嚴重，設備的組成必須滿足低谷用水量變化的特點，設備必須在系統用水低谷時效率要高。當低谷用水量不及單臺水泵最大流量20％的時候，宜設置小流量泵進行小流量時的自動切換；當低谷用水量是斷續的小流量時，宜設置適合于斷續供水的壓力供水裝置。
2.2熱水供應和太陽能利用
熱水供應系統可采取的節能措施主要有：降低使用溫度（熱水在管道和設備中的熱損失與配水點要求的水溫成正比，降低使用溫度可減少能耗）；減少熱水耗量，在滿足使用要求的前提下減少流率；采用高效能保溫材料減少熱損失；提高換熱器的傳熱效率；采用節能型產品；開發利用新能源等。
太陽能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源，被越來越多的應用于熱水供應系統。利用太陽能的直接加熱設備有真空管式和熱管式，其集熱效率高，保溫性能好，受環境影響小，全自動運行，操作簡單、維護方便，可全年使用。在太陽能熱水系統設計中應注意以下幾個方面的問題：（1）集熱器的選用根據實際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。（2）寒冷地區應采取可靠的防凍方式。（3）集熱應因地制宜綜合應用串聯、并聯方式使水流平衡。（4）必要時采取輔助加熱方式。超級秘書網
3生活用水二次供水的污染防治
由于城市供水體制的原因，二次供水是建筑給排水設計中保證水壓的必然措施，但因此也增加了貯水設施、供水設備等中間環節，增大了水質污染的可能性。要防治二次供水的水質污染，在設計上應主要從以下幾個方面采取有效措施：
3.1系統
在確定供水系統時，應作多方案比較，盡量減少中間環節。如在市政管網允許的情況下，供水設備直接從市政管網吸水而不設貯水池；盡量采用變頻調速設備，取消高位水池（箱）。
3.2水池（箱）
有很多情況下不得不設貯水池（箱），水池（箱）中水質污染主要來源于以下三個方面：本體、附件、停留時間過長。
傳統的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，極易滋生青苔、微生物、細菌；鋼板水箱則易銹蝕，使水質下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達到衛生要求的玻璃鋼水箱代替傳統鋼板水箱，采用鋼筋混凝土水池時宜加內襯。
水池（箱）檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴造成水質污染，在設計上應采取在溢流管上加防鼠網等措施。
有資料表明，水在水箱中貯存24h后余氯為零，超過24h后，水質會嚴重惡化，而生活消防合用水池中水的停留時間大都超過24h。為解決這個問題，除盡量單設生活水池外，應在水池中補充加氯或采取其他消毒方法。
3.3管材
絕大部分自來水水質有腐蝕傾向，致使金屬管道腐蝕嚴重，從而導致水中余氯迅速減少，濁度、色度、鐵、錳、鋅、溶解性總固體、細菌學指標等明顯增大，造成水質污染。一些發達國家已明確規定普通鍍鋅鋼管不再用于生活給水管。我們也應當逐步推廣使用硬聚氯乙烯給水管、鋁塑管、鋼塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交聯聚乙烯管、納米聚丙烯等衛生性能較好的新型管材，以保證生活用水在輸送環節中不被污染。
