時間：2022-03-26 09:35:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)形勢分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、當(dāng)前樓市形勢
今年以來，我國經(jīng)濟形勢變化較大，供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟增長超預(yù)期，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資對經(jīng)濟的支撐作用較大。從房地產(chǎn)形勢看，1-8月，全國房地產(chǎn)市場較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現(xiàn)市場調(diào)整，投資與銷售增幅均有所放緩。
從整體形勢看，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售規(guī)模快速上漲，二季度以來持續(xù)出現(xiàn)增幅回落。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%。總體來看，開發(fā)投資與銷售規(guī)模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。
從不同區(qū)域看，1-8月不同城市市場分化現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點城市銷售量、房價持續(xù)上漲，并帶動了周邊中小城市量價齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價不漲”，而大多數(shù)三四線城市繼續(xù)在高庫存狀態(tài)掙扎。
從熱點城市看，一線城市中深圳、北京供求關(guān)系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個重點觀察城市中排倒數(shù)第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2―3倍，前8個月新房銷售均價漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應(yīng)情況好于深圳、北京，前8個月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房價上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房價持續(xù)平穩(wěn)（漲幅6%）。
二線城市今年熱點頻出、異常火爆，自年初出現(xiàn)廈門、南京、蘇州、合肥四個熱點城市外，年中期又出現(xiàn)武漢、鄭州、杭州、天津、濟南、福州、長沙、青島等新熱點城市。年初四個熱點城市中，南京今年前8個月銷售量增幅全國第1、價格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個月房價漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房價指數(shù)環(huán)比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態(tài)。
三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點城市的周邊城市，如東莞前8個月均價漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。
二、本輪房價上漲的原因
一是政策導(dǎo)向。自2014年9?30政策出臺后，國家對于房地產(chǎn)市場政策開始全面寬松；2015年3?30的降首付、“稅收5改2”政策，持續(xù)多輪的降息降準(zhǔn)，核心是圍繞中央五大工作任務(wù)中的“去庫存”，進而在全國范圍內(nèi)改變了市場預(yù)期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關(guān)系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發(fā)進度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房價在短期大幅上漲。
二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達到151萬億，今年全年商品房銷售金額預(yù)計8萬億左右，相對商品房供應(yīng)，全國貨幣供應(yīng)更為充足。自2014年以來，在貨幣供應(yīng)增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經(jīng)濟活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時間內(nèi)深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導(dǎo)致其樓市在全國率先量價齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導(dǎo)致其下半年房價在全國大幅領(lǐng)漲，并推動全國樓市發(fā)展預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
三是宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性矛盾。在中央去年提出的加強供給側(cè)改革“五大工作任務(wù)”中，“去產(chǎn)能”因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難、新的經(jīng)濟增長點有待培育，目前社會資金不愿投資實體經(jīng)濟（社會資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續(xù)下跌、股市持續(xù)低迷等背景下，資金為保值增值，持續(xù)流入熱點城市房地產(chǎn)，不僅擴大了地產(chǎn)泡沫，對“去產(chǎn)能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導(dǎo)致的金融風(fēng)險，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費貸、信用貸等各種金融創(chuàng)新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實施，居民購房能力大大增強，但出于保值增值和生活品質(zhì)提高（如子女上學(xué)就業(yè)等）的目的，城鎮(zhèn)居民購房優(yōu)先選擇經(jīng)濟發(fā)達、公共配套設(shè)施較好的省會城市和其他大城市，很多省會城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進而導(dǎo)致很多二線城市出現(xiàn)“一市獨大”，而三四線城市去庫存更加困難。
綜上分析，目前五大工作任務(wù)中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經(jīng)濟的有序轉(zhuǎn)型，反而造成房地產(chǎn)泡沫擴大。其中的原因值得深思，宏觀經(jīng)濟政策也應(yīng)作出及時調(diào)整。
一、鹽城房地產(chǎn)市場特點
（一）房地產(chǎn)投資增速回落，商業(yè)投資趨熱
1—11月份全市房地產(chǎn)完成投資207.95 億元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5個百分點，比上年同期回落11.9個百分點。商業(yè)投資趨熱。1-11月份全市商業(yè)營業(yè)用房完成投資19.09億元，同比增長50.8%，占全部開發(fā)投資比重為17.5%，較上年同期提高3.6個百分點。住宅投資成主導(dǎo)力量。1-11月份全市完成住宅投資156.18億元，同比增長11.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過七成，達75.1%。
（二）商品房銷售低迷
受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，鹽城房地產(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)買方市場格局，市場以觀望為主，整體成交量較往年低迷。1-11月份全市房地產(chǎn)銷售面積為404.94萬平方米，同比下降11.3%，其中：住宅銷售面積為354.18萬平方米，同比下降9.7%，商品房銷售額179.75億元，同比下降12%。
分區(qū)域看，市區(qū)商品房熱銷，而縣（市）則持續(xù)低迷。今年以來，市區(qū)特別是城南和城西南的樓盤上市量較多，而且體量大，占市區(qū)的一半左右，競爭非常激烈。各大房企壓力巨大、紛紛實施以價換量的策略，以滿足剛需，順應(yīng)市場和政策方向的發(fā)展模式，再加上今年以來國家金融政策微調(diào)，首套房貸利率回調(diào)，釋放了部分住房需求。中南世紀(jì)城、綠地商務(wù)城、恒大名都銷售雄居市區(qū)前11月份銷售榜前列。錦盛豪庭采取買房送裝修的優(yōu)惠政策，開盤當(dāng)天銷售超300套，短時間內(nèi)成為整個城南樓市的焦點。御景灣開盤以來一次性付款86折，按揭88折的優(yōu)惠從未間斷，銷售取得非常好的業(yè)績。在大盤的帶動下，1-11月份市區(qū)商品房銷售面積為155.5萬平方米。相比市區(qū)的熱銷，縣（市）的銷售則比較冷淡。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于“膠著”狀態(tài)下，由于沒有采取更有吸引力的優(yōu)惠政策，縣（市）房地產(chǎn)銷售遇冷。 （三）商品房空置面積增加，社會資源閑置
當(dāng)前鹽城購房者處于觀望氣氛，商品房空置面積不斷增加。1-11月份，全市商品房空置面積84.94萬平方米，同比增長195.3%，其中住宅空置面積54.68萬平方米，同比增長164.5%。較多的商品房積壓，大量的土地、資金沒有被社會所使用、發(fā)揮其應(yīng)有的價值。
（四）樓市調(diào)控成效明顯，房價得到控制
2009年3月份以來，鹽城房地產(chǎn)市場持續(xù)走熱，房價一路上漲，房源處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，形成恐慌性買房，買房需要請人、甚至加價買房號還要捆綁車位， 火熱的房市一直延伸到2011年的上半年。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)整政策組合拳逐步實施到位，2011年下半年開始，鹽城從之前“一房難買”的賣方市場轉(zhuǎn)為“有房難賣”的買方市場。為搶占市場，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取特價或打折銷售的方式促銷。國家抑制投機性需求、促進房價合理回歸的政策調(diào)控取得了初步成效，房價下行趨勢顯現(xiàn)，剛性需求已成為當(dāng)前市場主流。
（五）保障性工程進展順利，快于序時進度
年初，市政府著手制定保障性住房目標(biāo)，即全年將通過新建、回購、自建、長期租賃社會房源等多種渠道，完成省政府下達的29160套保障性住房建設(shè)任務(wù)。1-9月份，全市新開工建設(shè)保障性住房28167套，占全年計劃目標(biāo)的96.6%，快序時進度21.6個百分點。1-9月份實際購買套數(shù)4550套，長期租賃套數(shù)1249套，發(fā)放租房貨幣補貼戶數(shù)4438戶，有力地解決了住房困難戶的實際困難。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場值得關(guān)注的問題
（一）銷售持續(xù)低迷
去年下半年以來，全市商品房銷售持續(xù)低迷，今年1-11月份全市商品房銷售面積下降12%，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策目前不會放松，這對開發(fā)企業(yè)的資金回籠及開發(fā)商的信心產(chǎn)生較大影響，并將影響后期房地產(chǎn)開發(fā)工程推進進度，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回落，商品房供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)稅收增幅減緩。
（二）房價總體偏高
近幾年來，鹽城商品房銷售價格基本處于不斷上揚態(tài)勢，雖然漲幅出現(xiàn)過回落，但房價總體仍然偏高。世界銀行認為發(fā)展中國家房價收入比在4～6倍之間比較適宜。以市區(qū)為例，2011年鹽城市區(qū)城市居民人均可支配收入22851元，按戶均2.84人計算，戶均可支配收入約64897元，同期市區(qū)商品住宅銷售均價為4723元/平方米，單套住房建筑面積按100平方米計算，則每套房47.23萬元，2011年市區(qū)房價收入比達到了7.3倍，高于房價收入正常區(qū)間。較高房價使很多有購房愿望者缺乏相應(yīng)的購房能力，只能望房興嘆。
三、對策建議
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一頭連著投資，一頭連著消費，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)業(yè)能否保持平穩(wěn)健康運行，直接關(guān)系50多個相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，直接影響經(jīng)濟發(fā)展速度和質(zhì)量。
（一）繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)，解決低收入群體的住房需求
解決低收入人群的住房問題，不僅關(guān)系到百姓的生存問題，也關(guān)系到國家經(jīng)濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定。政府要從財政上加大對保障性住房的投資建設(shè)力度，優(yōu)先保證保障性住房用地，同時進一步加強對保障性住房建設(shè)的相關(guān)監(jiān)管，解決低收入家庭的住房問題，以促進經(jīng)濟、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。加強保障性住房小區(qū)的配套建設(shè)，以方便居民生活、出行。
（二）鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，建立健康可持續(xù)的房地產(chǎn)市場
應(yīng)繼續(xù)按照國家相關(guān)政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。促進開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場，采取以價換量的策略，回歸到售價與合理的利潤相匹配，更好地適應(yīng)市場。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度，促進開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，多建一些適銷對路的普通商品住房。
（三）加強宣傳，營造正面、積極的輿論導(dǎo)向
政府和新聞媒體應(yīng)加強正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和鹽城市保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民理性的住房消費觀，形成有利于鹽城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。合理引導(dǎo)購房者樹立風(fēng)險意識， 打消其通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)財富快速增值的目的，抑制投資和投機行為，使住房逐步回歸到居住的基本屬性。
邁向了21世紀(jì)的人類社會，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領(lǐng)域的一場空前革命，人類已經(jīng)進入了新經(jīng)濟時代。房地產(chǎn)業(yè)的增長也受到新經(jīng)濟的強烈沖擊。
1.新經(jīng)濟必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動力因素對該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。
2.新經(jīng)濟以知識經(jīng)濟為顯著特征。知識在社會生產(chǎn)過程中的滲透，促進了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經(jīng)濟發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長提供了更堅實的物質(zhì)、知識基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強調(diào)知識、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經(jīng)濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)業(yè)增長面臨的新動因
房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟活動的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國房地產(chǎn)業(yè)的成長與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國房地產(chǎn)業(yè)運行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經(jīng)濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產(chǎn)市場上，服務(wù)需求遠比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務(wù)的需求，還包括對作為眾多社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的運行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動力因素：
1.消費者服務(wù)的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長，消費者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進一步成長，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長的產(chǎn)業(yè)鏈進而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費者服務(wù)增長情況，在此有必要作一些經(jīng)驗性的分析：
（1）隨著觀念更新，人們對于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。
（2）對于現(xiàn)階段我國的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長空間；
（3）婦女就業(yè)的增加以及個體、私營經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費者服務(wù)增長創(chuàng)造了有利條件；
（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費構(gòu)成的經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長也成為房地產(chǎn)業(yè)增長的新動因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟活動類型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長是推動我國房地產(chǎn)業(yè)整體增長的主要因素。
（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來保持房地產(chǎn)業(yè)的增長點，勢必?zé)o助于改變整個產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；
（2）技術(shù)進步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對縮減，這是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的一大顯著背景；
（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢，而現(xiàn)在距離2010年我國人均住房面積目標(biāo)的實現(xiàn)不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。
3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性
商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對開發(fā)商和購房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)帶來巨大變化，使其更為規(guī)模化、規(guī)范化。
（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營銷信息技術(shù)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務(wù)和售后服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時空交易、交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)、交互式營銷、網(wǎng)絡(luò)市場以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產(chǎn)業(yè)新增長。
（2）定向銷售，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營銷帶來了巨大商機。
與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，開拓房地產(chǎn)業(yè)未來，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)共舞的信號。我國房地產(chǎn)業(yè)別無選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用和發(fā)展，加快實現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；GARCH；杠桿效應(yīng)
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A文章編號:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04
一、引言及相關(guān)文獻
隨著世界經(jīng)濟和金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場在世界各國的金融和經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場的收益和風(fēng)險的變化不僅影響著金融市場的變化，同時影響著經(jīng)濟的運行。從近幾年的走勢來看，我國的房地產(chǎn)價格處于單邊上漲的態(tài)勢，市場的風(fēng)險在不斷的加大。因此對房地產(chǎn)市場的波動進行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了廣義自回歸條件異方差GARCH模型,它是一種非常重要的波動性估計方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估計金融變量回報時的良好特性,即時變的方差和處理厚尾的能力，使其在金融領(lǐng)域中已經(jīng)獲得了非常廣泛的應(yīng)用。因此，鑒于GARCH模型對金融數(shù)據(jù)的優(yōu)良處理能力，本文通過建立GARCH模型，將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的研究的角度，并采用中美兩個市場進行對比的方法，對房地產(chǎn)市場的價格波動進行了分析。
目前，GARCH模型在我國的金融市場的風(fēng)險度量和市場預(yù)測中得到了廣泛的應(yīng)用。在資本市場方面，陳浪南、黃杰鯤（2002）的研究具有代表性，他們運用GARC
H-M模型對我國股票市場的非對稱性波動進行了研究并取得了不錯的效果。他們認為我國股票市場一定程度上存在著“杠桿效應(yīng)”，“利好消息”要比“利空消息”對市場帶來的沖擊要大[2]。宋逢明、江婕（2003）將我國的股市運行分成了三個階段，并運用GARCH模型進行了風(fēng)險分析。他們認為我國的股票市場的系統(tǒng)風(fēng)險所占的比重要大于非系統(tǒng)風(fēng)險所占的比重，穩(wěn)定我國股票市場的系統(tǒng)風(fēng)險才是發(fā)展我國股票市場的根本之道[3]。在匯率市場研究方面，惠曉峰等（2003）運用了GARCH（1,1）模型對我國匯改之后的人民幣/ 美元匯率進行預(yù)測分析，并證明了人民幣匯率存在著明顯的自相關(guān)性和異方差性[4]。同時，GARCH效應(yīng)還被引入到了期貨市場的研究方面。遲國泰等（2006）以單個期貨合約每一交易日漲跌率反映期貨市場風(fēng)險,借助VaR風(fēng)險價值法,運用廣義自回歸條件異方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH單個期貨合約市場風(fēng)險評估模型,解決了單個期貨合約每一交易日最大損失的確定問題[5]。在研究房地產(chǎn)市場方面，運用GARCH模型進行分析的研究目前還比較少，主要集中于對個別城市的分析，較典型的有楊楠（2006）對上海市二手房市場的收益進行了VAR分析。他通過分析表明，房地產(chǎn)市場對GARCH模型也存在較強的適用性[6]。屠佳華和張杰（2005）采用VAR模型對樣本期為2000年7月至2004年3月的上海房價進行了實證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)空置率、房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的比例、房價的歷史信息等是影響房價的主要因素[7]。黃忠華等（2008）在他們的研究中運用了GARCH模型簇對上海房地產(chǎn)市場做了分析，計量結(jié)果表明房價歷史信息能部分解釋當(dāng)期房價的變化；利率對房價具有顯著的負影響；匯率對房價的影響為正；房價變化存在不對稱效應(yīng),降息對房價的沖擊大于加息引起的沖擊[8]。
與以往的分析相比較，本文試圖通過我國房地產(chǎn)價格和美國的房地產(chǎn)市場的整體走勢，運用相對較長的樣本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3個模型，對房地產(chǎn)市場的收益波動進行分析。通過兩個市場的收益波動對比，更客觀地描述我國房地產(chǎn)市場的收益的風(fēng)險和波動大小。
二、模型概述
1.GARCH模型
GARCH模型稱為廣義ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即為ARCH模型的一種特例。GARCH模型除了考慮擾動項的滯后期之外，同時也加入了擾動項條件方差的滯后期。從本質(zhì)上講,它允許時間序列的分布出現(xiàn)高峰特征，從而能更好地描述數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分布。GARCH(p,q)表示如下：
但無論是ARCH還是GARCH,只能反映金融時間序列的高峰厚尾和波動聚集現(xiàn)象,不能反映非對稱性。
2.EGARCH模型
GARCH模型能夠反映波動率的聚集現(xiàn)象，但是它不能反映波動率的非對稱性，不能解釋收益的杠桿效應(yīng)。一個時期的波動不論正負都會增加接下來一個時期的條件方差，因此會忽略波動中周期性或非周期性的因素。為了克服GARCH模型的這些缺點，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。為了允許在模型中體現(xiàn)正負資產(chǎn)收益率的非對稱效應(yīng)，考慮加權(quán)因素，EGARCH(1,1)的條件方差可以表示為：
其中?啄表示杠杠效應(yīng)，如果?啄為正數(shù)則代表不存在杠桿效應(yīng)，若其為負數(shù)即為存在杠桿效應(yīng)。
3.TGARCH模型
TARCH模型是另一個可以反映出時間序列的非對稱性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分別提出，條件方差表達式如下：
其中，不對稱性是由參數(shù)γ反映的。當(dāng)γ為正時，負外部沖擊會比正外部沖擊帶來更大的波動，稱市場波動存在杠桿效應(yīng)。
三、實證分析
1.數(shù)據(jù)來源
在數(shù)據(jù)選取方面，本文選取了我國的商品房平均銷售價格分類指數(shù)和美國的S&P Case-Shiller房屋銷售價格指數(shù)1991年1月至2010年9月共237個月度數(shù)據(jù)進行了分析。其中，我國的數(shù)據(jù)來自數(shù)據(jù)中華細分行業(yè)數(shù)據(jù)平臺（data.省略），美國的數(shù)據(jù)來自美國標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)網(wǎng)站（省略）。
本文之所以這樣選取數(shù)據(jù)是基于以下兩點來考慮的：第一，兩者的時間序列較長便于分析，并更能說明問題；第二，兩者的數(shù)據(jù)都具有一定的代表性，可以基本代表兩個國家的房地產(chǎn)價格變化走勢。但是這樣做同樣會出現(xiàn)一些問題，如我國的房地產(chǎn)價格銷售指數(shù)在以前的編制并不規(guī)范，可能會造成一定的信息遺漏，但這并不會對實證的結(jié)果造成很大影響。同時為保證模型的效果，本文將用兩者月收益率的對數(shù)進行實證分析。其中r=lnpt-lnpt-1。
2.arch效應(yīng)檢驗
Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)來檢驗序列是否存在ARCH效應(yīng),其零假設(shè)是不存在ARCH效應(yīng)[9]。從表1可看出，兩國樣本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下顯著，即明顯存在arch效應(yīng)。而兩者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下顯著，即拒絕“本序列服從正態(tài)分布”的原假設(shè)，其樣本具有高峰厚尾的特征，因此兩者適合進行GARCH分析。
以上數(shù)據(jù)均在1%的檢驗水平下顯著,[]內(nèi)為p值。
從表2可看出，對兩國房地產(chǎn)收益率序列，在1%的顯著水平下，α和β的檢驗結(jié)果是顯著的，而且這些是系數(shù)都大于零，從而保證了條件方差非負的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH項和GARCH項之和α+β均小于1，滿足GARCH模型參數(shù)約束條件，并且系數(shù)之和非常接近于1，從而說明前期的沖擊對后面的條件方差的影響是持久的，即以前的沖擊影響對未來的條件方差的預(yù)測有著重要的作用。兩者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，對數(shù)似然函數(shù)值很大，表明GARCH（1，1）模型有較好的精確度。對殘差進行ARCH（1）效應(yīng)檢驗，結(jié)果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效應(yīng)。綜上所述，GARCH（1，1）模型適用于分析兩國的房地產(chǎn)收益，即兩國的房地產(chǎn)收益存在GARCH效應(yīng)。
首先，EGARCH(1,1)模型中對兩國房地產(chǎn)收益率序列的檢驗結(jié)果，在5%檢驗的水平下全都顯著，兩者收益率序列的AIC、SC和對數(shù)似然函數(shù)都很顯著。因此，其回歸結(jié)果應(yīng)該是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非對稱性是由加權(quán)新息來反映的，即由系數(shù)δ來決定的。從表3可以看出，兩國房地產(chǎn)市場收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是顯著，美國的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為負，說明其存在杠桿效應(yīng)。我國的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為證，說明了我國房地產(chǎn)市場的收益的波動不存在杠桿效應(yīng)。
從上述模型分析結(jié)果來看，TARCH模型能大體描述兩國房地產(chǎn)市場收益序列。各項檢驗值在10%的檢驗水平下顯著。在γ方面，美國的房地產(chǎn)收益序列在5%的檢驗水平下通過了檢驗，說明其序列具有杠桿效應(yīng)。中國的房地產(chǎn)收益序列的γ系數(shù)并不顯著，因此可進一步判定中國的房地產(chǎn)收益序列的杠桿效應(yīng)并不明顯。
4.實證結(jié)果分析
（1）從GARCH（1,1）的分析結(jié)果來看，中美兩國的房地產(chǎn)收益序列存在著一些相同的特點。一是兩國的房地產(chǎn)市場收益都可以通過GARCH（1,1）模型來描述，這就證明了房地產(chǎn)市場的收益與資本市場其他金融產(chǎn)品收益具有相同的波動特點，即存在著高峰厚尾和波動聚集現(xiàn)象的特點。二是兩個市場的α與β系數(shù)之和接近于1，分別為0.9718和0.9618，這證明了房地產(chǎn)市場收益的方差穩(wěn)定性較差，即房地產(chǎn)收益波動具有持續(xù)性，影響兩國房地產(chǎn)收益的因素均比較復(fù)雜。
（2）從EGARCH模型和TARCH模型的分析結(jié)果來看，兩國的房地產(chǎn)市場收益序列存在著明顯的差異。這主要表現(xiàn)在兩個市場有無杠桿效應(yīng)的問題上。美國的房地產(chǎn)市場具有杠桿效應(yīng)，而中國的房地產(chǎn)市場收益并不具有杠桿效應(yīng)。這就意味著有效信息對房地產(chǎn)市場正沖擊和負沖擊對房地產(chǎn)收益的影響是一樣的，也就是可以預(yù)期好消息和壞消息對交易量波動性的影響是沒有差別的。這說明現(xiàn)階段我國投資者的交易行為確實存在著“羊群效應(yīng)”現(xiàn)象，即往往采取順勢而為的交易策略。這與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟性以及投資理念不成熟是密切相關(guān)的。目前我國全民投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情高漲，跟風(fēng)思想嚴(yán)重，導(dǎo)致市場價格虛高，我國房地產(chǎn)市場波動與發(fā)達國家成熟的市場價格波動特性存在差異。
四、結(jié)論
1.房地產(chǎn)市場存在“波動聚集性”。美國和中國的房地產(chǎn)市場的波動不能完全通過ARMA效應(yīng)來反應(yīng)，且兩國的房地產(chǎn)收益序列具有arch效應(yīng)。因此，本文認為房地產(chǎn)與其它金融商品具有某些相同的特征，即表現(xiàn)為“波動聚集性”。
2.房地產(chǎn)市場收益的方差具有較差的穩(wěn)定性。造成這種情況的因素是比較復(fù)雜的，但其中重要的一點是，房地產(chǎn)并不僅僅具有金融商品的屬性，它同時還具有普通消費品的屬性，這就決定了房地產(chǎn)的價格走勢不僅與投資需求本身有關(guān)，還與巨大的消費需求有關(guān)，而其他金融產(chǎn)品則不具備這樣的特性。
3.與美國相對成熟的房地產(chǎn)市場相比，我國的房地產(chǎn)市場缺乏杠桿效應(yīng)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場的機制還并不成熟，房地產(chǎn)市場的投資者所做出的投資策略并不是基于有效信息來進行的；另一方面，我國的房地產(chǎn)市場的運行機制還不健全，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的金融產(chǎn)品還不夠豐富有關(guān)，房地產(chǎn)投資的進入門檻很高。
4.我國房地產(chǎn)市場缺乏杠桿效應(yīng)效的研究結(jié)果與黃忠華等（2008）所得出的結(jié)論恰好相反。本文認為，我國的房地產(chǎn)市場的杠桿效應(yīng)可能存在于短時期的個別地區(qū)上。從長期看，在全國的范圍內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場要做到有效率還尚需時日。全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策還不能對宏觀的房地產(chǎn)市場走勢造成的影響并不能產(chǎn)生杠桿效應(yīng)。
從以上結(jié)論可看出，房地產(chǎn)市場是一個充滿了風(fēng)險的市場。因此，完善我國房地產(chǎn)市場的運行機制、控制我國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險是目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急。與發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場相比，我國的房地產(chǎn)市場的改革與發(fā)展還有很長的路要走。
參考文獻：
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[5]遲國泰,余方平,李洪江,劉軼芳,王玉剛.單個期貨合約市場風(fēng)險VaR-GARCH評估模型及其應(yīng)用研究[J].大連理工大學(xué)學(xué)報,2006(1):127-133.
[6]楊楠.VaR方法在房地產(chǎn)收益波動性度量中的應(yīng)用[J].
中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2006(4):69-74.
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關(guān)鍵詞：宿遷 ； 房地產(chǎn)
中圖分類號：F253文獻標(biāo)識碼： A
1．宿遷概況
江蘇省宿遷市，位于江蘇省北部，長三角城市群成員城市，是江蘇省最年輕的地級市。下轄兩區(qū)三縣分別是：宿城區(qū)、宿豫區(qū)、沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣。
2．全市房地產(chǎn)市場運行情況
2.1開發(fā)投資繼續(xù)保持增長態(tài)勢
2013年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資317億元，同比增長45%；其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資132.13億元，同比增長45.42%。 2013年全市實現(xiàn)房地產(chǎn)地方稅收62.83億元，同比增長45.37%；其中市區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)地方稅收24.99億元，同比增長48.75%。
2.2新開工及新竣工情況
2013年，全市房地產(chǎn)新開工面積1404.04萬O，同比上升55.81%，竣工面積524.13萬O，同比上升18.26%。從不同面積段看：成交主要集中在120O-144O的面積段，占總銷售量的26.11%，其次是100O-120O面積段，占總銷售量的24.75%，大于180O的面積段，占總銷售量的17.55%。就宿遷市目前的情況來看，購房者比較青睞改善型的房型，主要集中在100O-144O的面積段。
2.3批準(zhǔn)預(yù)售情況分析
2013年1-12月份，宿遷市市區(qū)商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售270.77萬O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，漲幅全省排名第四位。根據(jù)省住房辦的數(shù)據(jù)，宿遷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為202.2萬O ，全省排名第十一位，漲幅為40.54%，全省排名第四位。
2.4銷售情況分析
2013年1-12月份，市區(qū)商品住宅累計銷售為221.09萬O，全省排名第十名，同比上升34.88%，漲幅全省排名第三位。
2.5成交價格走勢分析
2013年，全市商品住宅成交均價為3909元/O，同比上升5.02％;市區(qū)商品住宅成交均價為4396元/O，同比上升2.11％;三縣商品住宅成交均價為3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同單價段銷售面積分析
從不同單價段來看：成交主要集中在4000-5000元/O的價格區(qū)間，占總銷售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的價格區(qū)間，占總銷售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的價格區(qū)間，占總銷售量的20.55%。就目前的情況來看，購房者能夠接受的單價是在4000-6000元/O的價格區(qū)間。
3．宿遷房地產(chǎn)市場存在問題
3. 1 房產(chǎn)企業(yè)綜合實力不強，受政策性影響較大
一、雖然近年來宿遷市已經(jīng)引進了恒大、佳源、蘇寧等大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是從整體上來看宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為中小型企業(yè)，重銷售、輕管理，重利益、輕責(zé)任。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目大多數(shù)為期房預(yù)售，目前僅有水木清華項目為現(xiàn)房銷售，恒大華府、恒大綠洲兩個項目為精裝修房屋，成品化住宅率偏低，項目缺乏個性、缺少特色，住宅產(chǎn)業(yè)化整體程度不高，不能滿足不同層次城市人民生活的需求。
三、近年來房地產(chǎn)行業(yè)受國家、省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響較大，特別是對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響更大，出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)資金回籠較慢、工程進度緩慢的問題，有的甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，工程項目停滯不前。
3. 2房價上漲預(yù)期較高，調(diào)控難度較大
2013年以來，市區(qū)的商品房項目成交均價呈現(xiàn)階梯式上漲。據(jù)統(tǒng)計，從3月份，水木清華項目，開盤成交均價為5800元/O； 7月份，中遠現(xiàn)代城項目，開盤成交均價為6235元/O；9月份，海天翡翠城項目，開盤成交均價為6116元/O；11月份，金鷹國際花園項目，開盤成交均價為6550元/O。商品房項目成交均價的節(jié)節(jié)攀升，為2014年房價的調(diào)控帶來一定難度。
3. 3延期交付現(xiàn)象頻發(fā)，維穩(wěn)壓力較大
由于房地產(chǎn)竣工驗收手續(xù)較多，涉及部門較多，少數(shù)部門幫辦服務(wù)意識下降，導(dǎo)致項目運作周期較長，同時由于開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗不足、實力不強、資金不足、人員素質(zhì)參差不齊等原因?qū)е麻_發(fā)進度緩慢，從而致使開發(fā)項目延期交付。2011年以來，市區(qū)多次投訴和集訪均是由開發(fā)項目的延期交付賠償問題引起的，維穩(wěn)的壓力較大。
4.市主管部門擬采取的措施
4.1加強行業(yè)培育，引導(dǎo)一批開發(fā)企業(yè)做大做強
一、積極引進在國內(nèi)負責(zé)任、信譽好的大型標(biāo)桿龍頭型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐宿遷市，使其起到示范帶動作用。
二、積極鼓勵本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做強做大，加大對本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幫扶力度。重點培育中遠集團、同興置業(yè)、富國集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提檔升級，力爭兩年內(nèi)達到國家一級房地產(chǎn)資質(zhì)，同時鼓勵他們要做大做強，走出宿遷；
三、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升自身實力，積極鉆研如何擴大企業(yè)規(guī)模，不斷增強自身綜合實力。
4.2推行精品工程，加大優(yōu)質(zhì)住宅有效供給
一、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小區(qū)設(shè)計理念，加強小區(qū)的人車分流設(shè)計、智能化設(shè)計，建設(shè)精品工程，打造優(yōu)質(zhì)住宅。
二、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，重點加大住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)、精裝修住宅等方面建設(shè)力度，打造產(chǎn)業(yè)品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、綜合性能好房地產(chǎn)項目。
4.3加強指導(dǎo)服務(wù)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價
從2013年底，市物價部門對市區(qū)商品房價格定價調(diào)整為“自主定價”即由過去的最高銷售價備案管理，改為由房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自主確定銷售價格。“自主定價”后，部分開發(fā)企業(yè)漲價預(yù)期較高，物價部門應(yīng)加強開發(fā)企業(yè)的定價指導(dǎo)，及時公布相關(guān)區(qū)域商品房銷售價格，避免少數(shù)商品房項目盲目定價，出現(xiàn)房屋滯銷、資金緊張、工程進度遲緩、延期交付等現(xiàn)象。
4.4推進幫扶驗收，強化屬地維穩(wěn)履責(zé)
目前，《宿遷市市區(qū)房屋建筑工程竣工驗收備案管理辦法》已于2014年1月1日起開始施行，這將有效緩解驗收過程中出現(xiàn)的程序繁、環(huán)節(jié)多、耗時長等問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強與市驗管辦溝通，有效推進項目驗收進度，促進項目早驗收、早交付。
5. 下一階段發(fā)展趨勢研判
5.1市場銷售量將穩(wěn)中有升
一是從宏觀層面來講。2014年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)保持穩(wěn)定。“單獨二胎”政策的放開、保障房工作的全面推進，都將形成新的市場需求。因此，市場整體上還是會有較為充足的需求支撐。
二是從微觀層面來講。隨著宿遷市城市化進程的加快，洋河新區(qū)鐵路的全線貫通，以及宿遷“一軸兩幅九市”規(guī)劃的提出，下一階段宿遷將會吸引更多的人氣集聚，且人口的流動性也將加快，這將促進宿遷市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，相應(yīng)的購房需求也將會有所增加。
5.2供給量保持較高規(guī)模
一是宿遷市正處于舊城改造階段。老城區(qū)由于配套設(shè)施齊全，交通便利，開發(fā)商拿地意愿較為強烈；
二是宿遷市正處于大力招商引資和積極吸納人口階段。下一階段將會相應(yīng)加大土地供應(yīng)規(guī)模，為外來人口提供不同檔次的充足房源，以滿足不同收入層次人群對住房的需求。既有為低收入者提供的公租房、廉租房等過渡性住房，現(xiàn)已在制定外來務(wù)工人員也有為高收入者提供的高檔住宅。因此，預(yù)計2014年的土地供應(yīng)量和房屋供應(yīng)量還將保持較高規(guī)模。
5.3房價繼續(xù)平穩(wěn)運行
一是宿遷市房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。宿遷市房地產(chǎn)市場一直沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，部分持幣觀望購房者釋放購房需求，房價將會繼續(xù)保持平穩(wěn)。
二是保障性住房的建設(shè)對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供銷平衡將起到積極作用。
三是受區(qū)位和房屋質(zhì)量與品質(zhì)的進一步提升的影響。例如市區(qū)金鷹國際花園、中遠現(xiàn)代城、水木清華等部分區(qū)域熱點樓盤的銷售，將帶動周邊房地產(chǎn)項目銷售價格的上升，市區(qū)房價將有小幅上漲空間。
房地產(chǎn)業(yè)市場失靈對策
0引言
隨著2008年全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。
1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式
市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟目標(biāo)，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。
1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導(dǎo)致市場失靈
1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。
1.1.2房地產(chǎn)價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導(dǎo)致了市場資源配置的失效。
1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。
1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場失靈
由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項目身價大增，表現(xiàn)出較強的正外部性。房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。
1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導(dǎo)致的市場失靈
信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點：
1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費者難以確定商品的質(zhì)量。
1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。
1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場失靈
根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國有的，同時房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。
1.5社會分配的不公導(dǎo)致的市場失靈
在分配領(lǐng)域，單純依靠市場機制的自發(fā)作用不可能完全實現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價值高昂的產(chǎn)品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》俊＿@決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用，有市場來供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策
房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設(shè)的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實效性提供了寶貴的建議。
1.當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題
從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準(zhǔn)備；工程計劃管理；工程技術(shù)管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務(wù)等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準(zhǔn)備關(guān)鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽的管理重點；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。
1.1計劃管理存在的問題
目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預(yù)算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金，調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。
1.2質(zhì)量管理存在的問題
房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽，獲得更多的工程建設(shè)機會。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴(yán)重，例如：工作職責(zé)、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設(shè)計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。
1.3監(jiān)理管理存在的問題
房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準(zhǔn)備和竣工情況進行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應(yīng)該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴(yán)格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關(guān)法規(guī)的界定進行管理工作。
2.房地產(chǎn)工程管理實效作用的彰顯措施
2.1加強計劃管理
房地產(chǎn)工程計劃管理首先應(yīng)該加強事前控制，例如：評估建設(shè)單位的資信情況施工企業(yè)應(yīng)深入調(diào)查建設(shè)單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應(yīng)該在計劃管理過程中強調(diào)對工程資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進行仔細的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計劃管理應(yīng)該重視對工程計劃的詳細內(nèi)容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測量工作。
2.2強化質(zhì)量管理
房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設(shè)立現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實現(xiàn)負責(zé)制，對各項目的施工情況應(yīng)該以簽訂負責(zé)人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵嵉絺€人，保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。
2.3完善監(jiān)理管理
工程監(jiān)理管理應(yīng)該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應(yīng)該對監(jiān)理結(jié)果嚴(yán)格地執(zhí)行，不能因為影響預(yù)算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質(zhì)檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關(guān)性強，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應(yīng)該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。
綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作十分關(guān)鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進行全面的控制。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會計準(zhǔn)則； 國際會計準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準(zhǔn)則不完善
我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業(yè)內(nèi)部因素
1.增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
3.影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準(zhǔn)則不完善
我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業(yè)內(nèi)部因素
（1）增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
（3）影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產(chǎn)進行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經(jīng)營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經(jīng)濟、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。
通過世茂股份的年報發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎(chǔ)。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會使公司的財務(wù)情況、經(jīng)營業(yè)績等指標(biāo)得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產(chǎn)的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，以小心謹慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產(chǎn)項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產(chǎn)出售價格或房產(chǎn)的上報價格作為估值基礎(chǔ)；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調(diào)查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量后對世茂股份相關(guān)會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調(diào)增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會承擔(dān)更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產(chǎn)公允價值變動進行確認，導(dǎo)致公允價值變動損益增加，利潤出現(xiàn)大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準(zhǔn)則需要對以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計量模式的變更必然會導(dǎo)致當(dāng)期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當(dāng)年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產(chǎn)”的持續(xù)推進，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響當(dāng)期利潤，進而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來一直進行“發(fā)行股票購買資產(chǎn)”的活動，業(yè)務(wù)重心越來越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務(wù)狀況可能隨市場行情的變動出現(xiàn)較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場
只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應(yīng)該構(gòu)建一個活躍的房地產(chǎn)市場，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機構(gòu)全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來歸集市場信息，進行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。
（二）改進會計準(zhǔn)則
我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細的規(guī)定和說明。這對新會計準(zhǔn)則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門積極參照國際準(zhǔn)則以實現(xiàn)與國際的進一步趨同，同時也需要結(jié)合中國國情。完善的公允價值準(zhǔn)則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。
（三）進一步發(fā)展第三方評估機構(gòu)
當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產(chǎn)進行客觀的評估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請具有高質(zhì)量的評估機構(gòu)。目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有：房地產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估師和土地估價師，分別隸屬于建設(shè)部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值難以得到一致認可。因此，資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的統(tǒng)一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時，應(yīng)該規(guī)范第三方評估機構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規(guī)范信息披露
規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說明投資性房地產(chǎn)的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據(jù)來證明，包括邀請怎樣的評估機構(gòu)、運用什么樣的評估方法、證據(jù)都來自哪里以及評估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)[S].2006.
